In 1986 nam de stad een verordening aan die verwachtingen en verantwoordelijkheden vastlegde voor zowel bewoners als huisbazen. Maar zelfs met deze bescherming kunnen er nog steeds stressvolle situaties ontstaan.
De meeste huurders zijn zich meestal niet bewust van hun rechten en wat ze kunnen doen om voor zichzelf op te komen, zegt Philip DeVon, Eviction Prevention Specialist bij de Metropolitan Tenants Organization (MTO) in Chicago.
Iets minder dan de helft van Chicago huurt, ongeveer 43 procent, volgens de meest recente gegevens van DePaul’s Institute for Housing Studies. De Residential Landlord and Tenant Ordinance (RLTO) schetst beschermingen en verantwoordelijkheden voor beide partijen, dus er is een groot deel van de stad dat er baat bij zou kunnen hebben om het meer te leren. Als een huurder geen exemplaar krijgt wanneer hij een huurovereenkomst tekent, dan kan hij de overeenkomst opzeggen op basis van die omissie, zei DeVon.
De verordening heeft betrekking op de meeste woningen, behalve voor huurders die zich in door de eigenaar bewoonde appartementen, co-ops en gebouwen met zes eenheden of minder bevinden. Dit betekent echter niet dat deze huurders niet worden beschermd – een huurovereenkomst zal veel van dezelfde bescherming bieden.
Niemand wil juridische taal ontcijferen terwijl hij verwoed probeert uit te vinden wat een verhuurder wel of niet kan doen. Met de hulp van MTO zijn dit de rode vlaggen en basisrechten die huurders moeten kennen.
Appartementen met borg worden steeds moeilijker te vinden.
Vaker nog zullen verhuurders een verhuisvergoeding vragen, die kan oplopen tot een paar honderd dollar. In tegenstelling tot een borgsom, krijgt de huurder deze niet terug. Als een verhuurder om een borgsom vraagt, moet hij een kwitantie overhandigen, deze op een rentedragende rekening bewaren en rente betalen die door de gemeente is vastgesteld. Als ze zich niet aan de letter van de wet houden, kunnen ze gestraft worden, dus dat is waarom inrichtingskosten steeds gebruikelijker worden, zei DeVon. Maar als een inrichtingsvergoeding behoorlijk hoog is en ongeveer hetzelfde is als een borgsom, maar niet als zodanig wordt behandeld, bel dan de huurdersrechtenhotline, zei DeVon. Er is waarschijnlijk iets niet in orde.
Geef alles schriftelijk op.
Als je een reparatie wilt, wat je recht is als huurder, kun je beter niet je huur inhouden. Een betere manier om dingen gedaan te krijgen is de reparatie- en aftrekmethode te gebruiken. Een huurder mag een vakman inhuren om reparaties uit te voeren en het bedrag van zijn huur aftrekken, mits hij dit goed van tevoren aankondigt. DeVon: “De verhuurder moet 14 dagen van tevoren een brief krijgen met een specifieke vermelding van de RLTO. De reparaties kunnen ook niet hoger zijn dan de huur, voor meer informatie zie huurder zelfhulp remedies op LCBH.
Documentatie is ook belangrijk bij het zoeken naar een nieuw appartement en het ondertekenen van een huurovereenkomst. Vaak gaat een makelaar akkoord met dingen terwijl hij het appartement laat zien, zoals het vervangen van tapijt of het schilderen van muren. “Laat ze die dingen opschrijven, ook al is het op een servetje en paraferen jullie het allebei, zodat ze zich eraan houden,” zei DeVon.
Je huisbaas is verantwoordelijk voor het oplossen van verwarmingsproblemen.
Hieronder vallen echter niet problemen met huurders die een verwarmingsrekening niet betalen of het nutsbedrijf dat de verwarming uitschakelt. Verhuurders moeten zich houden aan de warmteverordening van de stad, waarin staat dat ze snel moeten handelen als de radiator van een huurder kapot gaat.
Van 15 september tot 1 juni moet de gemiddelde temperatuur in een woning overdag 68 graden zijn en ’s nachts 63 graden. Verhuurders moeten vrijwel onmiddellijk reageren als de verwarming in de winter uitgaat. Bel 311 om hulp te krijgen bij het verhuizen naar een warme plek of om een huisbaas aan te geven die het verwarmingsprobleem niet binnen 24 uur kan of wil oplossen. Verhuurders die niet voor verwarming zorgen, kunnen een boete van 500 dollar per dag krijgen.
Sloten zijn illegaal en verhuurders kunnen huurders niet uitzetten.
Alleen een rechter kan een uitzetting bevelen. Als je ooit ontdekt dat je sloten zijn veranderd of dat je bezittingen zijn verplaatst, bel dan de politie en meld dat je huisbaas illegaal handelt. Verhuurders kunnen u ook niet dwingen te verhuizen door essentiële voorzieningen zoals water of elektriciteit af te sluiten. Als de rechter oordeelt dat een uitzetting rechtmatig is, is een sheriff de enige die uw bezittingen uit de woning mag halen. In deze extreme situatie kunt u het beste meteen juridisch advies inwinnen en de autoriteiten op de hoogte stellen van wat uw huisbaas doet.
Een aanzegging van 5 dagen is een waarschuwing – geen ontruiming.
Als u te laat bent met de huur, kan een huisbaas of beheerder u een schriftelijke aanzegging van 5 of 10 dagen geven. Deze aanmaningen betekenen niet dat er een ontruiming aan zit te komen, het is in wezen een manier om hen bewust te maken van het probleem en hen de kans te geven het op te lossen. Zodra een verhuurder een huurachterstand accepteert, is er niet langer een risico op uitzetting. Een verhuurder kan een huurovereenkomst beëindigen en de uitzettingsprocedure beginnen, die maanden kan duren, als de huurder niet betaalt nadat de aanmaningen zijn verzonden.
Huurders mogen kosten in rekening brengen als huurders niet op de eerste van de maand betalen en er niet schriftelijk een andere betalingsdatum is vastgesteld. Bewaar kopieën van alles wat je huisbaas stuurt en vraag advies als je vragen hebt, zei DeVon.
Chicago is een van de topsteden voor bedwantsenplagen.
In het verleden was het zo’n groot probleem dat de stad in 2013 een verordening aannam om te helpen de frequente plagen aan te pakken. Verhuurders zijn verplicht om de stad op de hoogte te stellen als een eenheid bedwantsen heeft en zich te houden aan de opruimprocedure. Ze moeten het getroffen appartement en de boven-, onder- en aangrenzende eenheden behandelen. Huurders mogen niet in rekening worden gebracht door de verhuurders voor eventuele bed bug infestatie zorg, maar het gebeurt wel, volgens DeVon.
Huurders zijn verplicht om recyclingdiensten te bieden.
Sinds 1995 is recycling verplicht voor gebouwen en appartementen (hoewel het recyclingpercentage voor het grootste deel van de stad abysmal is). In 2017 werd de verordening bijgewerkt die steile boetes introduceerde voor verhuurders en gebouweigenaren die geen recyclingservice voor huurders boden. Het omvatte ook nieuwe regels over welke materialen kunnen worden gerecycled en een strenger beleid over hoe ze moeten worden gesorteerd.
De stad biedt tweewekelijkse recyclinginzameling voor huizen met vier eenheden of minder, maar grotere gebouwen moeten die diensten zelf leveren. Als een huisbaas of eigenaar zich niet aan de wet houdt, geeft het Department of Streets and Sanitation een waarschuwing voor 30 dagen en begint daarna met een boete van $500 tot $1.000 bij de eerste overtreding, die kan oplopen tot $5.000 als er binnen een jaar geen actie tegen de overtreding wordt ondernomen.
Huurders in afgeschermde gebouwen hebben opties.
Huiseigenaren in Chicago die hun tuineenheid in een flat verhuren, zijn heel gewoon. In deze “mam-and-pop” bedrijven komen de huurders er soms achter dat het gebouw waarin ze wonen op het punt staat te worden gesloten omdat de eigenaren hun hypotheek niet hebben betaald. Om deze huurders tegen deze crisis te beschermen, heeft de stad een “Keep Chicago Renting Ordinance” uitgevaardigd. De nieuwe eigenaren van een in beslag genomen huurwoning moeten zorgen voor een huurverlenging of -verlenging, of $10.600 aan verhuishulp betalen. Veel huurders zijn niet op de hoogte van de verordening, zegt DeVon, dus als de bank op hun deur klopt, hebben ze niet het gevoel dat ze een andere keuze hebben dan te vertrekken.
Je huisbaas moet helpen bij het vinden van een onderhuur.
Er zijn veel redenen waarom iemand wil verhuizen voordat zijn huurcontract afloopt – en je huisbaas kan je helpen bij het zoeken naar iemand die een onderhuurcontract kan invullen. Meestal betekent dit dat het appartement op de website van de verhuurder of op een website van een derde partij moet worden geplaatst. Ze moeten een “inspanning te goeder trouw” doen om een vervanger te vinden, en er is een redelijke onderhuurder die ze moeten accepteren zonder extra kosten in rekening te brengen. De oorspronkelijke huurder is echter nog steeds verantwoordelijk voor de rest van de huurovereenkomst als er geen vervanger wordt gevonden, plus de kosten van de advertenties van de verhuurder.
Retaliation is illegaal.
Geen enkele verhuurder of vastgoedbeheerder zou een probleem moeten hebben met huurders die op een redelijke manier hun rechten doen gelden. Vragen om een reparatie of klagen over een overtreding van de bouwvoorschriften mag nooit leiden tot een huurverhoging, uitzetting of het afsluiten van de nutsvoorzieningen – dat zijn allemaal maatregelen die als vergelding worden beschouwd. Als u zich ooit in een twijfelachtige situatie bevindt, bel dan de MTO hotline. Vrijwilligers nemen ongeveer 10.000 telefoontjes per jaar aan en kunnen deskundig advies geven over wat nu te doen.
Dit artikel is oorspronkelijk gepubliceerd in 2013 en is herschreven om de meest recente informatie weer te geven.