Wat is een aanzegging tot ontruiming van 30 dagen?
Een aanzegging tot ontruiming van 30 dagen is een soort aanzegging die voor een aantal omstandigheden kan worden geschreven. Het kan worden gebruikt om de huurder te informeren het pand binnen 30 dagen te verlaten vanaf het moment dat het document werd uitgegeven. De kennisgeving kan ook bedoeld zijn om een wijziging in de huurvoorwaarden aan te geven die binnen 30 dagen van kracht wordt. De huurder kan zelfs een kennisgeving van 30 dagen schrijven om aan te kondigen dat hij van plan is binnen 30 dagen uit de woning te vertrekken. Als verhuurder hoeft u niet de exacte reden voor de opzegging op te geven, zolang u zich maar houdt aan de staatswet wat betreft het opstellen en verzenden van de opzegging. Als de huurder er niet in slaagt de woning binnen de genoemde periode te ontruimen, ondanks de inspanning van de verhuurder om de kennisgeving vooraf te doen, kan dit worden gebruikt als basis voor een rechtszaak en een rechterlijk bevel om de huurder te laten vertrekken. Hoewel de lengte van de vereiste opzegtermijn van staat tot staat kan verschillen, is 30 dagen een redelijke termijn voor een persoon om zijn spullen te pakken en het pand te verlaten.
Wanneer kunt u een 30-dagen ontruimingsbericht gebruiken?
Er moet een reden zijn waarom u zelfs maar overweegt een 30-dagen ontruimingsbericht te gebruiken, of u er nu voor kiest om deze informatie aan een huurder bekend te maken of niet. Als u geen reden heeft om een huurder uit te zetten, loopt u het risico van een rechtszaak, vooral als de rechten van de huurder worden bevoordeeld door de huurovereenkomst die u hem hebt laten ondertekenen. Wat een schending van de overeenkomst is, hangt af van de voorwaarden die zijn overeengekomen. Een kennisgeving van opzegging, bijvoorbeeld, wordt aan een huurder betekend wanneer de huur niet is betaald. Onvoorwaardelijke opzeggingen worden zelfs gegeven aan huurders die schade hebben veroorzaakt aan de woning of consequent te laat zijn met het betalen van de huur. Huurders die een huisdier meenemen naar de woning of een bezoeker laten overnachten hebben ook de huurovereenkomst geschonden en kunnen worden ontruimd. Gelukkig kunnen deze omstandigheden door de huurder worden gecorrigeerd door middel van een schikking. Dus als u een aanmaning van uw verhuurder ontvangt, is het mogelijk om de ontruiming te annuleren door het vereiste bedrag zo snel mogelijk te betalen.
Het belang van een 30-dagen ontruimingsaanzegging
Hoe gefrustreerd u ook bent over een niet betalende of probleemhuurder, u moet nooit proberen hem uit het pand te verwijderen zonder een adequate opzegtermijn. Juiste juridische stappen en papierwerk zijn essentieel om ervoor te zorgen dat uw bedrijf volledig binnen de wetten van de staat opereert. Het documenteren van alles wat u communiceert met huurders kan ook een papierspoor achterlaten dat in uw voordeel zal werken. Het document kan dienen als bewijs dat een opzegging werd gegeven om verder te gaan met de beëindiging. De ontruimingsaankondiging moet aangeven dat de huurder zich niet aan de huurvoorwaarden houdt, de datum waarop de huurder de problemen moet oplossen en een schriftelijke waarschuwing dat uw intenties om verdere juridische stappen te nemen als de regeling niet wordt nagekomen, tot uitdrukking brengt. Het juiste papierwerk en de juiste verslagen zullen helpen om het uitzettingsproces zo soepel mogelijk te laten verlopen. Een ontruimingsformulier of -brief kan worden gebruikt om de wettelijke procedure voor het beëindigen van een huurder te volgen, dus vergeet niet om het document te ondertekenen om de legitimiteit ervan te certificeren.
Hoe maak je een 30-dagen ontruimingsbericht
In 2017 registreerde de Community Service Society 230.000 residentiële ontruimingspetities ingediend door verhuurders in de huisvestingsrechtbank van New York City, met nog eens 21.000 ontruimingen uitgevoerd door City Marshalls. Maar ondanks deze aantallen is het voor een verhuurder nooit gemakkelijk om een huurder uit zijn woning te zetten. De beslissing om een huurder het pand uit te zetten is niet gemakkelijk, maar soms is het noodzakelijk als er geen andere manier is om een probleem op te lossen. Als verhuurder bent u verplicht een ontruimingsbericht op te stellen en af te geven dat voldoet aan de wetten van de staat.
Stap 1: Adresseer het bericht aan de huurder
Refereer naar de naam van de persoon die in de huurovereenkomst wordt genoemd. Dit kan de naam zijn van de persoon, de maatschap of het bedrijf dat de ruimte huurt. Afhankelijk van het type residentieel of commercieel huurcontract dat werd ondertekend, kan de verhuurder ervoor kiezen om één of alle huurders die in de overeenkomst worden vermeld, uit te zetten. De juiste namen van deze huurders moeten in de kennisgeving worden vermeld om deze geldig te maken. Zodra dit is gebeurd, kan een nieuwe huurovereenkomst worden gemaakt om de huurders op te nemen die het pand voor een andere termijn willen blijven huren.
Een standaard ontruimingsbericht, of het nu een 3-daags of 30-daags ontruimingsbericht is, moet gedetailleerde informatie bevatten over het huurpand. Dit omvat het volledige adres van het huis of gebouw en de datum waarop het huurcontract werd ondertekend.
Stap 2: Informeer de huurder over de ontruiming
In de eerste zin van de kennisgeving moet worden vermeld waar het document voor is. In de meeste gevallen wordt dit in vette letters aangegeven om de bedoeling van de opsteller te benadrukken en een eerlijke waarschuwing aan de ontvanger te geven. Het doel van de kennisgeving moet duidelijk en beknopt worden geschreven om uw boodschap over te brengen.
Stap 3: Vermeld de reden voor de ontruiming
Als u een huurder de kans geeft om de situatie op te lossen in de hoop het ontruimingsproces te annuleren, dan moet de kennisgeving duidelijk de voorwaarden vermelden waaraan moet worden voldaan en de datum waarop dit moet zijn voltooid. Er zijn vele redenen waarom een verhuurder een huurder zou willen uitzetten. Illegale activiteiten in het pand, het niet op tijd betalen van de huur, het veroorzaken van schade aan het pand, en anderen tot last zijn, zelfs na te zijn gevraagd om te stoppen, zijn slechts enkele van de veel voorkomende redenen die een verhuurder dwingen om een huurder uit te zetten.
Stap 4: Specificeer de datum waarop u wilt dat de huurder het pand verlaat
Bij een 30-dagen huurcontract van maand tot maand, is het einde van de huidige maand en een volledige maand daarna over het algemeen voorzien voor de huurder om te verhuizen. Snellere uitzettingen zijn meestal alleen van toepassing op huurders die extreme overtredingen hebben begaan die niet kunnen worden geregeld. Nadat u het juiste tijdsbestek hebt vastgesteld, moet de specifieke datum van uitzetting in de kennisgeving van uitzetting worden vermeld.
Stap 5: Zorg voor een persoonlijke kopie van de kennisgeving
Zelfs na het voorleggen van de kennisgeving van uitzetting aan de huurder, is hun naleving nooit gegarandeerd. De zaak kan voor de rechter worden gebracht om de zaak op juridische gronden te beslechten. Als dit gebeurt, kan het bericht worden gebruikt om te bewijzen dat de vereiste hoeveelheid tijd was gegeven en dat uw team alle noodzakelijke maatregelen had genomen om de ontruiming uit te voeren.
Stap 6: Dien het ontruimingsbericht aan de huurder
De laatste stap van het proces is het afleveren van het ontruimingsbericht aan de huurder. De kennisgeving wordt meestal aan de vooringang van de woning opgehangen of rechtstreeks naar de huurder gestuurd die in de woning verblijft. Dit hangt af van het gebied waar de huurwoning zich bevindt, aangezien in sommige omstandigheden de plaatselijke politie de aanplakking moet doen namens de eigenaar van de woning. Voor sommige provincies en staten is ook een gerechtelijk bevel nodig.
The Dos and Don’ts of a 30-Day Eviction Notice
Huurbaas zijn is een zware baan. Hoewel de inkomensstroom garant staat voor welvaart op de lange termijn, kunnen uw inspanningen om een goede relatie met uw huurder op te bouwen soms averechts werken wanneer u er niet in slaagt een grens in de relatie te trekken. Zelfs de meest voorzichtige huisbaas zal ten minste één keer in zijn carrière een uitzettingsprocedure moeten doorlopen. Er zijn dus een aantal dingen die u moet onthouden als u verder gaat met de ontruiming. Om een bewoner op de juiste manier uit het pand te zetten, is het belangrijk om de volgende richtlijnen in gedachten te houden:
Wat te doen
1. Probeer het probleem op te lossen voordat u naar de rechter stapt.
Iedereen verdient het om zijn fouten goed te maken. Door de ontruiming van tevoren aan te kondigen, hebben huurders de kans om het probleem op te lossen voordat de rechtszaak begint. Het zal u verbazen dat de meeste huurders bereid zijn de nodige maatregelen te nemen om de juridische gevolgen van hun daden te vermijden. Het zou beschamend zijn om een huurder uit het pand te verwijderen na een eenvoudig misverstand dat had kunnen worden aangepakt als u een poging had gedaan om te luisteren. Als de basis van de ontruiming nog kan worden geregeld, moet de 30-dagen ontruimingsaanzegging de huurder genoeg tijd geven om hun fout recht te zetten.
2. Houdt u aan de wetten van de staat.
Er zijn verschillende versies van de Landlord and Tenant Act in de V.S. Elk huurbeleid is specifiek gemaakt voor verhuurders in de staat om zich aan te houden. Deze wetten hebben ook betrekking op de bijzonderheden in de relatie tussen verhuurder en huurder om ervoor te zorgen dat de rechten en plichten van elke partij worden beschermd. Als u van plan bent een huurder eruit te schoppen vanwege een klein ongemak, wilt u misschien uw beslissing heroverwegen voordat u verder gaat met de zaak. De meeste huurders zouden willen weten welke voorwaarden zij hebben geschonden door de opzegging. Het is ook het beste om een huurovereenkomst op te stellen die voldoet aan de lokale en staatswetten om juridische problemen te voorkomen.
3. Denk na voordat u handelt.
Probeer niet iets te doen waarvan u weet dat u er uiteindelijk spijt van krijgt. De hoeveelheid stress die u moet doorstaan wanneer u te maken krijgt met een probleemhuurder, geeft u geen toestemming om kleinzielig te doen. Als u een huurder met geweld uit het pand verwijdert door alle nutsvoorzieningen af te sluiten en de sloten te veranderen, geeft dat de rechter alleen maar een reden om in het voordeel van de huurder te handelen. Dat komt omdat irrationele beslissingen nooit tot gunstige resultaten kunnen leiden. Zoek in plaats daarvan naar andere manieren om uw frustraties te verwerken zonder uw zaak in gevaar te brengen.
4. Wees professioneel.
Als verhuurder wilt u uw huurders laten zien dat u uw zaak serieus neemt. Een schriftelijke aanzegging tot ontruiming bewijst dat u zich in de zaak verdiept en weigert het zo gemakkelijk van u af te laten glijden. Door uw kalmte te bewaren wanneer u de kwestie met een huurder bespreekt, vermijdt u een verhitte discussie en zorgt u voor professionaliteit tijdens de hele uitwisseling. Het is beter om het probleem aan te pakken dat u ertoe heeft gebracht de huur op te zeggen, dan om na een geschil alle bezittingen van uw huurder weg te gooien.
5. Houd u aan uw beleid.
Als u eenmaal een aantal basisregels heeft opgesteld, is er geen mogelijkheid meer om een richtlijn te herroepen, tenzij een clausule u daartoe machtigt of als u de juiste maatregelen neemt om de huurovereenkomst vooraf aan te passen. Sommige bewoners hebben de neiging misbruik te maken van de vriendelijkheid van hun huisbaas door na het begaan van een overtreding om gunsten en vrijstellingen te vragen. Als uw huurovereenkomst onwettige activiteiten in het pand verbiedt, moet onmiddellijk actie worden ondernomen om de huur te beëindigen. De verhuurder kan ervoor kiezen om de huurder een ontruimingstermijn van 30 dagen te geven, of iets van een kortere termijn om verdere zorgen te voorkomen.
Wat niet te doen
1. Neem het niet licht op.
Als een huurder iets onvergeeflijks doet, moet u de situatie dienovereenkomstig aanpakken. Zowel kleine als grote overtredingen moeten niet lichtvaardig worden opgevat, anders is de huurder gebonden om misbruik te maken van de situatie en het u moeilijk te maken. Maar een gerechtelijke procedure zou alleen uw laatste redmiddel moeten zijn als het gaat om slechte huurders. Het is mogelijk om het probleem op te lossen en toch de huurder uit te zetten door een goede opzegtermijn in acht te nemen. Als u de tijd neemt om oplossingen te overwegen die buiten de jurisdictie van de rechtbank vallen, bespaart u zich de moeite van gerechtelijke procedures en hoorzittingen.
2. Laat uw emoties niet de overhand krijgen.
De hoeveelheid stress die wordt veroorzaakt door een probleemhuurder kan vaak een tol eisen op uw fysieke en emotionele welzijn. Het is gemakkelijk om uw geduld te verliezen tijdens ruzies, vooral wanneer een huurder weigert aan uw verzoek te voldoen. Maar overdreven emotioneel worden kan de situatie vaak verergeren en de eigenaar in een nadelige positie plaatsen. Zelfs als het niet uw bedoeling is om iemand te beledigen, kunnen de dingen die u zegt of schrijft in uw uitzettingsbevel worden opgevat als bewijs van discriminatie op het gebied van huisvesting. Daarom is het altijd het beste om de beproeving met een gezonde geest tegemoet te treden.
3. Intimideer of bedreig een huurder niet.
Als u denkt dat de makkelijkste manier om een huurder te laten vertrekken is hem of haar lastig te vallen of zich ongemakkelijk te laten voelen in de woning, kunt u uw huisvestingsbedrijf op het spel zetten. Andere huurders in uw woning kunnen uw acties veroordelen en de zaak melden bij overheidsfunctionarissen. In plaats van de overhand te hebben in de zaak, zou u een kuil kunnen graven om uw carrière voor altijd te begraven. Zelfs als de huurder weigert te gehoorzamen aan uw 30 dagen ontruimingsbevel, moet u nooit het heft in eigen handen nemen. Een goede ontruimingsprocedure moet worden gevolgd om te voorkomen dat uw problemen groter worden.
4. Verwaarloos uw verantwoordelijkheden niet.
Als u een huurovereenkomst hebt waarin de rechten en verantwoordelijkheden van verhuurders en huurders zijn vastgelegd, moet u ervoor zorgen dat deze voorwaarden vanaf het begin van de ingangsdatum worden nageleefd. Het is belangrijk dat u uw deel van de overeenkomst nakomt, zelfs als huurders zich niet aan hun deel houden. Slecht onderhoud in het gebouw is bijvoorbeeld een veel voorkomend probleem, ondanks uw belofte om alle problemen die daarmee verband houden aan te pakken. Als de andere partij hierop wijst tijdens een gesprek, kan uw overtreding de impact van de ontruimingsaankondiging op de probleemhuurder verminderen.
5. Pak het niet alleen aan.
Niet veel verhuurders zijn op de hoogte van hun lokale en staatswetten. Als u denkt dat u niet in staat bent om een uitzetting alleen af te handelen, aarzel dan niet om professionele hulp in te schakelen. Het laatste wat u zou willen doen is een huurder die na drie jaar zijn eerste betaling niet heeft gedaan, onmiddellijk uit huis zetten. Er zijn ook gevallen waarin huurders de situatie gemakkelijk kunnen manipuleren met de hulp van hun persoonlijke advocaat, dus om vals spel te voorkomen, is het raadplegen van een ervaren advocaat zeker om u de juridische bijstand te bieden die u nodig hebt om het ontruimingsproces te overleven.
Zoals de meeste juridische documenten, is het schrijven van een 30-dagen ontruimingsbericht altijd gemakkelijker wanneer u precies weet wat er in de inhoud gaat. Als u nog niet veel ervaring hebt met aankondigingen, kunt u een formuliersjabloon downloaden als referentie om het document te maken. Een sjabloon voor een ontruimingsbericht kan nuttig zijn voor effectief vastgoedbeheer, vooral wanneer u meerdere eigendommen tegelijk hebt lopen.