Achtergronden

Uitbreiding van de bevoegdheid van lokale overheden om huurcontrole op woningen in te stellen. Initiative Statute.

Yes/No Statement

Een JA-stem op deze maatregel betekent: De staatswet zal geen beperkingen opleggen aan het soort huurregulering dat steden en provincies kunnen hebben.

Een NEE tegen deze maatregel betekent:

Samenvatting van de schatting van de wetgevende analist van de netto budgettaire gevolgen voor de staat en de lokale overheden

• Mogelijke netto verlaging van de inkomsten van de staat en de lokale overheden met tientallen miljoenen dollars per jaar op de lange termijn. Afhankelijk van de acties van lokale gemeenschappen kunnen de inkomstenverliezen minder of aanzienlijk meer bedragen.

Ballot Label

Fiscale gevolgen: Potentiële nettoverlaging van de staats- en lokale inkomsten met tientallen miljoenen dollars per jaar op de lange termijn. Afhankelijk van de acties van lokale gemeenschappen kunnen de inkomstenverliezen minder of aanzienlijk meer zijn.

Huurwoningen zijn duur in Californië. Huurders in Californië betalen doorgaans 50 procent meer voor hun huisvesting dan huurders in andere staten. In sommige delen van de staat zijn de huurkosten meer dan het dubbele van het nationale gemiddelde. De huren in Californië zijn hoog omdat de staat niet genoeg woningen heeft voor iedereen die hier wil wonen. Mensen die hier willen wonen, moeten concurreren om woonruimte, waardoor de huren stijgen.

Verschillende steden hebben huurwetgeving. Verscheidene Californische steden, waaronder Los Angeles, San Francisco en San Jose, hebben wetten die de mate beperken waarin verhuurders de huren van woningen van jaar tot jaar mogen verhogen. Deze wetten worden vaak huurcontrole genoemd. Ongeveer een vijfde van de Californiërs woont in steden met huurregulering. Lokale huurcommissies beheren de huurcontrole. Deze commissies worden gefinancierd door middel van heffingen op verhuurders.

Hofelijke uitspraken beperken de lokale huurprijscontrole. De rechtbanken hebben bepaald dat de wetten op de huurprijsbeheersing de verhuurders een “billijk rendement” moeten geven. Dit betekent dat verhuurders de huren voldoende moeten kunnen verhogen om elk jaar enige winst te kunnen maken.

De staatswet beperkt de lokale huurprijscontrole. Een wet van de staat, bekend als de Costa-Hawkins Rental Housing Act (Costa-Hawkins), beperkt de lokale huurprijsregulering. Costa-Hawkins creëert drie belangrijke beperkingen. Ten eerste mag huurregulering niet worden toegepast op eengezinswoningen. Ten tweede, huurcontrole kan nooit van toepassing zijn op nieuw gebouwde woningen die op of na 1 februari 1995 zijn opgeleverd. Ten derde mag de huurprijsregulering de huisbazen niet voorschrijven wat zij een nieuwe huurder in rekening mogen brengen wanneer deze voor het eerst zijn intrek neemt.

Belastinginkomsten van de staat en de lokale overheid. Drie belastingen vormen de grootste bron van belastinginkomsten voor de staat en de lokale overheden in Californië. De staat int een inkomstenbelasting op inkomen – inclusief huur die door verhuurders wordt ontvangen – dat binnen de staat wordt verdiend. Lokale overheden heffen onroerendgoedbelasting van eigenaren op basis van de waarde van hun bezit. De staat en de lokale overheden heffen omzetbelasting op de detailhandel in goederen.

Terugtrekking van Costa-Hawkins. De maatregel trekt de beperkingen op lokale huurwetgeving in Costa-Hawkins in. Volgens de maatregel kunnen steden en provincies de huurprijzen voor alle woningen reguleren. Zij kunnen ook beperken hoeveel een verhuurder de huur mag verhogen wanneer een nieuwe huurder zijn intrek neemt. De maatregel zelf brengt geen wijzigingen aan in de lokale huurwetgeving. Op een paar uitzonderingen na moeten steden en provincies afzonderlijke maatregelen nemen om hun lokale wetgeving te wijzigen.

Eist een redelijk rendement. De maatregel eist dat de huurwetgeving verhuurders een redelijk rendement biedt. Hierdoor worden de resultaten van gerechtelijke uitspraken uit het verleden in de staatswet opgenomen.

Fiscale gevolgen

Economische gevolgen. Als gemeenten op deze maatregel reageren door hun huurprijswetgeving uit te breiden, kan dat verschillende economische gevolgen hebben. De meest waarschijnlijke effecten zijn:

• Om huurregulering te vermijden, zouden sommige verhuurders hun huurwoningen verkopen aan nieuwe eigenaren die er dan gaan wonen.

• De waarde van huurwoningen zou dalen omdat potentiële verhuurders niet zoveel voor deze woningen zouden willen betalen.

• Sommige huurders zouden minder aan huur uitgeven en sommige verhuurders zouden minder huurinkomsten ontvangen.

• Sommige huurders zouden minder vaak verhuizen.

Deze effecten zouden afhangen van het aantal gemeenten dat nieuwe wetten aanneemt, het aantal woningen dat onder de wet valt en de hoogte van de huurgrenzen. Kiezers in sommige gemeenten hebben voorgesteld de huurprijsbeheersing uit te breiden als deze maatregel wordt aangenomen. Als veel gemeenten een sterke huurprijsregulering invoeren, kunnen zich andere economische effecten voordoen (zoals gevolgen voor de woningbouw).

Veranderingen in staats- en lokale inkomsten. De economische effecten van de maatregel zouden gevolgen hebben voor de inkomsten uit onroerendgoedbelasting, de omzetbelasting en de inkomstenbelasting. De grootste en meest waarschijnlijke gevolgen zijn:

• Minder onroerendgoedbelasting betaald door verhuurders. Een daling van de waarde van huurwoningen zou over een aantal jaren leiden tot een daling van de onroerendgoedbelasting die door de eigenaren van die woningen wordt betaald.

• Meer omzetbelasting betaald door huurders. Huurders die minder huur betalen, zouden een deel van hun spaargeld gebruiken om belastbare goederen te kopen.

• Wijziging in door verhuurders betaalde inkomstenbelastingen. De inkomstenbelasting van verhuurders zou op verschillende manieren veranderen. Sommige verhuurders zouden minder huurinkomsten ontvangen. Hierdoor zouden zij minder inkomstenbelasting betalen. Aan de andere kant zouden verhuurders na verloop van tijd minder betalen om huurwoningen te kopen. Hierdoor zouden zij minder uitgaven hoeven te doen om minder inkomstenbelasting te betalen (zoals hypotheekrente, onroerendgoedbelasting en afschrijvingen). Hierdoor zou hun inkomstenbelasting hoger uitvallen. Het netto-effect van de maatregel op de inkomstenbelasting die verhuurders op de lange termijn betalen, is niet duidelijk.

Over het geheel genomen zou de maatregel op de lange termijn waarschijnlijk leiden tot een daling van de staats- en lokale inkomsten, met het grootste effect op de onroerendgoedbelastingen. De omvang van het inkomstenverlies zou afhangen van vele factoren, waarvan de belangrijkste is hoe gemeenschappen op deze maatregel reageren. Als verschillende gemeenschappen de gematigde huurcontrole uitbreiden tot het grootste deel van hun huurwoningen, kan het inkomstenverlies oplopen tot tientallen miljoenen dollars per jaar. Als weinig gemeenten veranderingen doorvoeren, zou het verlies aan inkomsten gering zijn. Als veel gemeenten een strenge huurprijscontrole invoeren, kunnen de inkomstenverliezen oplopen tot honderden miljoenen dollars per jaar.

Verhoogde kosten voor de lokale overheid. Als steden of provincies nieuwe huurreguleringswetten invoeren of bestaande wetten uitbreiden, zullen lokale huurcommissies te maken krijgen met hogere administratieve en regelgevingskosten. Afhankelijk van de keuzes van de lokale overheid kunnen deze kosten variëren van zeer weinig tot tientallen miljoenen dollars per jaar. Deze kosten zouden waarschijnlijk worden betaald door de eigenaars van huurwoningen te belasten.