Alabama Uitzettingsproces

Timeline. Het uitzettingsproces van een huurder in Alabama kan ongeveer een maand tot enkele maanden duren, afhankelijk van de vraag of de uitzetting wegens niet-betaling van huur of een andere vorm van uitzetting is, of er sprake is van een voortzetting, en/of er beroep is aangetekend (lees meer).

Hieronder volgen de afzonderlijke stappen van het uitzettingsproces in Alabama.

Stap 1: Kennisgeving

Huurders in Alabama kunnen om verschillende redenen met de ontruimingsprocedure beginnen, waaronder:

1. Niet-betaling van huur – Zodra de huur is vervallen, kan een kennisgeving worden betekend om de huurder de mogelijkheid te geven de huur te betalen om ontruiming te voorkomen.
2. Schending van huurvoorwaarden / huurovereenkomst – Als een huurder een bepaling van een huur/huurovereenkomst schendt, moet de verhuurder de huurder de kans geven om de kwestie te corrigeren alvorens verder te gaan met de ontruimingsprocedure.
3. Valse/Misleidende Informatie op Huurovereenkomst/Huuraanvraag- Huurders die opzettelijk valse of misleidende informatie op een huuraanvraag of huurovereenkomst vermelden, kunnen worden uitgezet, en hebben niet de mogelijkheid om de overtreding te corrigeren om uitzetting te voorkomen.
4. Geen Huur / Einde Huurtermijn (Tenant at Will) – Als er geen huurovereenkomst is of de huurtermijn is geëindigd, heeft de verhuurder geen extra reden nodig om de huurovereenkomst te beëindigen, zolang de juiste kennisgeving wordt gedaan.
5. Materiële gezondheid / veiligheid overtreding – Als de huurder een gezondheid, gebouw, veiligheid, of huisvesting code overtreedt, moeten zij de kans krijgen om het probleem te verhelpen (“genezen”) voordat de uitzetting verder gaat.
6. Illegale activiteit – Als een huurder of een andere bewoner van de huuraccommodatie betrokken is bij illegale drugsactiviteiten, criminele mishandeling, of illegale vuurwapenactiviteiten, moet een kennisgeving worden betekend voordat de verhuurder de huurder kan uitzetten.

Elke mogelijke grond voor ontruiming heeft zijn eigen regels voor hoe het proces begint.

Uitzettingsprocedure voor niet-betaling van huur

Een verhuurder mag een huurder uitzetten omdat deze de huur niet op tijd betaalt.

Volgens de wet van Alabama wordt de huur als “te laat” beschouwd op de dag nadat deze verschuldigd is. Eventuele respijtperioden worden in de huurovereenkomst geregeld.

Als de huur is vervallen, moet de verhuurder een 7-daagse aanmaning tot betaling geven als de verhuurder de huur wil ontruimen. Dit bericht geeft de huurder de mogelijkheid om het verschuldigde bedrag binnen 7 werkdagen volledig te betalen om uitzetting te voorkomen.

Als de huurder de verschuldigde huur aan het eind van de opzegtermijn niet betaalt en in het pand blijft, kan de verhuurder overgaan tot uitzetting.

Uitzettingsprocedure bij schending van huurvoorwaarden/huurovereenkomst

Een huurder kan in Alabama worden uitgezet als hij zich niet houdt aan zijn verantwoordelijkheden volgens de voorwaarden van een schriftelijke huur/huurovereenkomst.

Alabama verhuurders zijn verplicht om huurders een 7-dagen Notice to Comply te geven, zodat de huurder de gelegenheid heeft om eventuele problemen te corrigeren voordat de verhuurder kan overgaan tot uitzetting.

Typische schendingen van de huurovereenkomst in deze categorie zijn bijvoorbeeld het beschadigen van de huurwoning, het hebben van te veel mensen in de huuraccommodatie, en het hebben van een huisdier terwijl er een no-pet policy is.

Als een huurder echter een tweede overtreding van de huurovereenkomst/huurovereenkomst begaat binnen zes maanden na de eerste overtreding, en het gaat om hetzelfde soort probleem, dan is een verhuurder in Alabama niet verplicht om de huurder de kans te geven de overtreding te corrigeren voordat tot uitzetting wordt overgegaan.

Als de huurder de overtreding niet binnen de opzegtermijn heeft gecorrigeerd, kan de verhuurder overgaan tot de uitzettingsprocedure.

Merk op dat materiële gezondheids- en veiligheidsovertredingen en illegale activiteiten afzonderlijk worden behandeld.

Uitzettingsprocedure voor onjuiste / misleidende informatie op de huuraanvraag / overeenkomst

In de staat Alabama, als huurders opzettelijk onjuiste of misleidende informatie op een huurovereenkomst of een huuraanvraag vermelden, heeft de verhuurder het recht om de huurder uit te zetten.

Huurders mogen niet de juiste informatie verstrekken of de kwestie op enigerlei wijze verhelpen. De uitzettingsprocedure gaat door zodra de verhuurder de huurder een 7-dagen Notice to Quit heeft gegeven, waarin de huurder 7 werkdagen de tijd krijgt om te verhuizen.

Als de huurder in de woning blijft nadat de huurovereenkomst is beëindigd, kan de verhuurder overgaan tot de uitzettingsprocedure.

Uitzettingsprocedure bij geen huurovereenkomst / einde huurovereenkomst

In de staat Alabama moet de verhuurder, als huurders “blijven” of in de huuraccommodatie blijven nadat de huurtermijn is verstreken, de huurders schriftelijk op de hoogte stellen voordat hij tot uitzetting overgaat. De hoeveelheid tijd die nodig is voor de kennisgeving hangt af van het type huurder.

Vaak is dit type uitzetting van toepassing op huurders die aan het einde van hun huurcontract zijn en de verhuurder niet wil verlengen.

Hoe lang de opzeggingstermijn moet zijn, hangt af van het soort huurcontract.

• Maand tot maand – Als de huur van maand tot maand wordt betaald, moet een verhuurder de huurder een opzeggingstermijn van 30 dagen geven.
• Van week tot week – Als de huur van week tot week wordt betaald, moet de verhuurder de huurder een opzegging van 7 dagen geven.

Als de huurder na het verstrijken van de opzeggingstermijn in het pand blijft, kan de verhuurder overgaan tot ontruiming.

Uitzettingsprocedure voor materiële overtreding van gezondheids- / veiligheidsvoorschriften

Een huurder kan in Alabama worden uitgezet als hij een gezondheids-, bouw-, veiligheids- of huisvestingsvoorschrift overtreedt. In deze gevallen is de verhuurder verplicht om de huurder een 7-daagse kennisgeving van naleving te geven, waarin de huurder 7 werkdagen de tijd krijgt om het probleem op te lossen.

Voorbeelden van materiële gezondheid/veiligheid overtredingen zijn onder andere het laten ophopen van afval in de huuraccommodatie, het bieden van een schuilplaats voor knaagdieren of insecten, of zelfs zaken als het beschadigen van de elektrische bedrading in de huuraccommodatie.

Als de huurder na het verstrijken van de opzegtermijn in de woning blijft zonder de overtreding te corrigeren, kan de verhuurder overgaan tot uitzetting.

Uitzettingsprocedure voor illegale activiteiten

Huurders van een huureenheid die betrokken zijn bij illegale drugsactiviteiten, criminele geweldpleging, of illegale vuurwapenactiviteiten moeten een 7-daagse opzegging krijgen voordat de verhuurder tot uitzetting kan overgaan.

Onwettige vuurwapen activiteit houdt in: het illegaal gebruiken, vervaardigen, importeren, bezitten, leveren, of afvuren van een vuurwapen op de huurwoning, tenzij het vuurwapen werd gebruikt of afgevuurd uit zelfverdediging.

Onwettige drugs activiteit houdt in: het vervaardigen, kweken, importeren, vervoeren, bezitten, leveren, toedienen, of gebruiken van illegale drugs.

Huurders die betrokken zijn bij illegale activiteiten hebben niet de mogelijkheid om in de huuraccommodatie te blijven, zelfs niet als zij de overtreding corrigeren.

Als de huurder na het verstrijken van de opzegtermijn in de woning blijft, kan de verhuurder overgaan tot de uitzettingsprocedure.

Stap 2: Klacht wordt ingediend en betekend

Als volgende stap in de uitzettingsprocedure moeten verhuurders in Alabama een klacht indienen bij de juiste rechtbank. In Mobile County kost dit $256 aan indieningskosten, hoewel andere counties kunnen variëren.

De dagvaarding en de klacht moeten ten minste 6 dagen voor de inleverdatum van het proces aan de huurder worden betekend, en zullen worden betekend door de sheriff, agent, of een professionele gerechtsdeurwaarder-niet door de huisbaas.

De klacht kan de datum van de hoorzitting bevatten, maar als huurders een antwoord op de klacht indienen (stap 3 hieronder), zullen zij ook een apart bericht van hoorzitting in de post ontvangen.

Een dagvaarding en klacht kan worden geserveerd met behulp van een van de volgende methoden:

1. Het laten dienen door de sheriff/constabel van een kopie van de dagvaarding en klacht aan de huurder.
2. Het laten dienen door de sheriff/constabel van een kopie van de dagvaarding en klacht aan een andere persoon die in de huureenheid woont.
3. Een professionele deurwaarder een kopie van de dagvaarding en de klacht laten betekenen aan de huurder/een andere persoon die in de huuraccommodatie woont.
4. De kennisgeving op de deur van de huuraccommodatie plakken (alleen als persoonlijke betekening mislukt).

Als de kennisgeving wordt opgehangen, moet een kopie van de dagvaarding en de klacht ook per eerste klas post naar de huurder worden gestuurd. De post mag door iedereen worden bezorgd, niet alleen door een sheriff/constable of een professionele gerechtsdeurwaarder.

Stap 3: Antwoord wordt ingediend

Nadat huurders de dagvaarding en de klacht hebben ontvangen, moeten zij een antwoord indienen bij de rechtbank binnen zeven dagen na ontvangst van de dagvaarding voor uitzettingen zonder geldvordering, of binnen 14 dagen voor uitzettingen met een geldvordering (d. w. z.

Anders kan de rechter automatisch in het voordeel van de verhuurder beslissen.

Een “antwoord” is gewoon een schriftelijk document waarin de huurder uitlegt waarom hij vindt dat hij niet mag worden uitgezet, en kan naar de rechter worden gemaild. Het moet ook worden gemaild naar de verhuurder of de advocaat van de verhuurder.

In sommige rechtbanken in Alabama wordt de hoorzitting gepland zodra het antwoord door de rechtbank is ontvangen, terwijl in andere de hoorzitting wordt gepland op het moment dat de klacht wordt ingediend. Hoe dan ook, het bijwonen van de uitzettingszitting is de volgende stap in het proces.

Stap 4: Hoorzitting en uitspraak

De wetgeving van Alabama geeft niet aan wanneer een hoorzitting over een uitzettingszaak moet worden gehouden; deze zaken kunnen echter voorrang hebben boven andere soorten civiele zaken.

In sommige plaatsen zal de hoorzitting pas worden gepland nadat een huurder zijn antwoord bij de rechtbank heeft ingediend.

Als het antwoord is ingediend, zal de rechtbank een bericht van hoorzitting naar zowel de verhuurder als de huurder mailen, om hen te laten weten wanneer de hoorzitting zal worden gehouden. Het is onduidelijk uit de Alabama-wet hoe snel een hoorzitting zal worden gepland nadat het antwoord is ingediend.

Andere rechtbanken plannen de hoorzitting wanneer de klacht wordt ingediend, en als dat het geval is in uw locatie, dan zal de dagvaarding die aan de huurder wordt betekend de procesdatum bevatten.

Een kennisgeving van hoorzitting kan nog steeds naar de partijen worden verzonden nadat de huurder zijn antwoord bij de rechtbank heeft ingediend als een herinnering aan de datum van de hoorzitting, die opnieuw niet is gespecificeerd onder de Alabama-wet.

Als de huurder niet verschijnt voor de hoorzitting, of geen antwoord is ingediend, zal de rechtbank aannemen dat de verweerder elke claim van de verhuurder ontkent en zal de hoorzitting zonder de verweerder doorgaan.

Elke partij kan om een voortzetting van 15 dagen vragen voor “goede redenen.”

Herzieningen. Huurders die tegen de uitspraak in beroep willen gaan, hebben precies 7 dagen de tijd om dat te doen; anders verliezen zij hun kans om in beroep te gaan en gaat de uitzetting door. De zitting in hoger beroep moet worden gepland binnen 60 dagen na de datum waarop het beroep is ingediend.

De huurder kan worden verplicht huur te betalen aan het hof van beroep om de ontruiming op te schorten (uit te stellen) totdat het hof van beroep een uitspraak doet in de zaak.

Als het hof van beroep de uitspraak van de lagere rechtbank in het voordeel van de verhuurder bevestigt, gaat de uitzetting door.

Stap 5: Executiebevel wordt uitgevaardigd

Als de rechtbank de verhuurder in het gelijk heeft gesteld, vaardigt de rechtbank een executoriaal bevel uit zodra het vonnis is uitgesproken, waarmee het bezit van de woning aan de verhuurder wordt teruggegeven.

Het dwangbevel is de laatste aanmaning aan de huurder om de huuraccommodatie te verlaten voordat de sheriff of agent terugkeert naar de woning om de huurder met geweld te verwijderen.

Als er nog bezittingen van de huurder in de huuraccommodatie achterblijven, heeft de verhuurder het recht om genoeg van deze bezittingen te verkopen om de kosten van de uitzettingsprocedure te betalen.

Stap 6: Eigendom wordt teruggegeven

Zeven dagen nadat het dwangbevel is uitgevaardigd, zal de sheriff/constabel de huurder met geweld uit de huuraccommodatie verwijderen, als de huurder tegen die tijd nog niet is verhuisd.

Een dwangbevel in ontruimingszaken wordt automatisch zeven dagen opgeschort, zodat de huurder de tijd heeft om zelf te verhuizen voordat de sheriff of agent hem komt weghalen.

Alabama Uitzettingsproces Tijdlijn

Hieronder vindt u een overzicht van de aspecten die buiten de controle van de verhuurder liggen en die bepalen hoe lang het duurt om een huurder in Alabama uit te zetten. Met dat gezegd hebbende, kunnen deze schattingen sterk variëren, en sommige tijdsperioden kunnen weekenden of wettelijke feestdagen niet omvatten.

1. Initiële Kennisgevingsperiode – 7-30 dagen.
2. Uitvaardiging/Service van Dagvaarding en Klacht – ~6 dagen. De dagvaarding moet binnen 6 dagen na de retourdatum worden betekend.
3. Antwoord wordt ingediend – 7-14 dagen, afhankelijk van of er een geldvordering is of niet.
4. Hoorzitting van de rechtbank en uitspraak over de ontruiming – een paar weken; een voortzetting voegt 15 dagen toe, een beroep voegt tot 67 dagen toe.
5. Uitvaardiging van een executoriale titel – onmiddellijk.
6. Teruggave van bezit – 7 dagen.

Flowchart van het uitzettingsproces in Alabama

Voor aanvullende vragen over het uitzettingsproces in Alabama verwijzen wij u naar de officiële wetgeving van de staat, AL Code §§35-9A-421 t/m 461 en §§6-6-310 t/m 353, voor meer informatie.