ARV Betekenis & Calculator Voor Beleggers

Key Takeaways

Wat is ARV in onroerend goed? | Hoe bereken je ARV? Wat is de 70% regel? | Tips voor het berekenen van ARV | Nadelen van ARV

Bij het investeren in onroerend goed is het belangrijk om niet alleen een plan te hebben, maar ook oog voor potentieel. Om het potentieel van een deal te maximaliseren, moet je weten wat de waarde na reparatie (ARV) van een pand is. Het is immers de ARV van onroerend goed die typisch zal bepalen of een deal de moeite waard is of niet. In het geval dat de ARV rechtvaardigt de aankoopprijs en alle dreigende kosten, kunnen investeerders vinden zichzelf een stap dichter bij het sluiten van een deal. Echter, niemand gaat naar de ARV vastgoed cijfers voor u te berekenen, je moet weten hoe het zelf te doen, misschien zelfs met behulp van een paar tips langs de way.

What is ARV In Real Estate?

ARV in onroerend goed is kort voor na reparatie waarde, of de schatting van de waarde van een woning na alle reparaties en upgrades zijn voltooid. Dit is een kritisch getal voor vastgoedbeleggers omdat het de marge berekent tussen de “as-is” waarde van het gewenste beleggingspand en de waarde op een ontwikkeld pand dat volledig is gerenoveerd.

Als u eenmaal de waarde van het pand kent, kunt u beginnen met het bepalen van de uitgaven die de beste plaats om te beginnen zullen bieden. Als een nieuwe investeerder, als je niet weet wat de ARV onroerend goed regel is voor een potentiële eigenschap, bent u gewoon gissen.

De na reparatie waarde zal ook bepalen van een investeerder exit-strategie en onthullen welk onroerend goed financiering route is het beste. In essentie zal een ARV beleggers het beste beeld geven van wat ze een beleggingspand kunnen verkopen.

Het beoordelen van de ARV van een pand vereist enige vaardigheid om reparatieramingen met nauwkeurigheid te verzamelen, inclusief inzicht in de lokale markt. Professionele beleggers die goed thuis zijn in de vastgoedbeleggingen spel kan gemakkelijk lopen in een woning en toewijzen van een waarde op basis van hun kennis van de markt binnen enkele minuten. Helaas voor beginners, dat is gewoon niet mogelijk. Als u wat hulp nodig heeft bij het bepalen van de waarde, zal het volgende u uitleggen hoe u de na reparatie waarde kunt berekenen.

Jaarlijkse huurwaarde

De jaarlijkse huurwaarde wordt soms ten onrechte verward met de na reparatie waarde, hoewel de twee totaal verschillende metriek zijn. De jaarlijkse huurwaarde verwijst naar de jaarlijkse kosten voor een bezette ruimte. Dit is niet noodzakelijkerwijs gelijk aan de jaarlijkse huur van een woning, maar in plaats daarvan wordt rekening gehouden met vergelijkbare panden en de bezettingskosten. De jaarlijkse huurwaarde wordt meestal gebruikt bij het berekenen van de bedrijfskosten die gepaard gaan met het betrekken van een bepaalde ruimte. Om de twee termen gescheiden te houden, moeten beleggers het verschil tussen de twee metriek begrijpen. Elke berekening kan nuttig zijn voor uw carrière als vastgoedbelegger, dus zorg ervoor dat u een goed begrip hebt.

LTC In Real Estate

Commerciële vastgoedbeleggers zullen vertrouwen op een andere formule om de potentiële winst van hun eigendom te schatten: LTC. De loan-to-cost (LTC) ratio in onroerend goed wordt meestal gebruikt om de financiering te vergelijken met de totale kosten om een pand te bouwen. LTC wordt het vaakst gebruikt in de commerciële vastgoedbouw als een manier om de financiering van een bepaald eigendom te evalueren. Door de LTC te berekenen, kunnen commerciële ontwikkelaars het risiconiveau van een bepaald project beoordelen. Dit is weer een andere grote berekening om toe te voegen aan uw gereedschapskist als belegger.

Moet u een agent of taxateur inhuren?

De optie om een agent of taxateur in te huren om te helpen bij een dealanalyse is er altijd; zij kunnen echter niet de uiteindelijke beslissing nemen over de vraag of een onroerend goed het nastreven waard is of niet. Veel beleggers hebben een agent of taxateur binnen hun onroerend goed team of op zijn minst netwerk. Zij kunnen van onschatbare waarde zijn voor het investeringsproces, maar als het aankomt op het evalueren van onroerend goed kunnen beleggers merken dat ze beter toegerust zijn om zelf bepaalde cijfers te draaien.

De reden hiervoor is tweeledig: geld en tijd. Een makelaar of taxateur zal meer dan waarschijnlijk een vergoeding voor hun tijd in rekening brengen, een kostenpost die beleggers wellicht willen vermijden als ze meerdere panden evalueren om de juiste te vinden. Daarnaast kan het betrekken van een onroerend goed professional bij uw deal analyse het proces vertragen. Dit kan voorkomen dat beleggers snel evalueren deals voor hun portefeuilles. Laat ik duidelijk zijn, de kennis van vastgoedprofessionals (zoals agenten en taxateurs) kan van onschatbare waarde zijn voor een vastgoedtransactie. Beleggers kunnen echter meer succes hebben met het maken van hun eigen deal analyzer.

ARV Calculator: Hoe te berekenen After Repair Value

Wat is ARV in onroerend goed, als het niet een geweldige manier is om het potentieel van een deal te analyseren? Daarom, als u uw volgende deal nauwkeurig wilt analyseren, moet u deze stappen volgen:

1. Analyze Comparables

2. Calculate Costs And Expenses

3. Obey The 70% Rule

Analyze Comparables

De eerste stap bij het bepalen van de ARV van een vastgoedbelegging is het analyseren van de vergelijkingspunten, of “Comps” zoals ze gewoonlijk worden genoemd. Dit zijn ofwel recent verkochte of te koop staande woningen die vergelijkbaar zijn met de investering bij de hand, en ze worden gebruikt om de waarde van een woning te bepalen. In essentie, comparables geven aan wat een investering zal verkopen for.

Om gedetailleerde informatie over vergelijkbare eigenschappen te verkrijgen, zullen beleggers willen toegang tot MLS, of Multiple Listing Service. Dit biedt de meeste details over een woning die te koop staat of onlangs is verkocht. Beleggers moeten ook rekening houden met recent verkochte comparables voor bank-owned properties (REO’s) en short-sales, afhankelijk van de hoeveelheid comparables gevonden op MLS. Beleggers moeten speciale aandacht besteden aan het volgende:

• Woningen verkocht binnen de laatste 90 tot 120 dagen

• Woningen vergelijkbaar in leeftijd, grootte, vierkante meters en aantal kamers

• Woningen in een vergelijkbare buurt

• Woningen binnen een straal van 1,5 km van het beleggingsobject

Investeerders moeten ook rekening houden met de huidige marktomstandigheden en trends, evenals met seizoensgebonden prijsveranderingen. Dit zal investeerders in staat stellen om inzicht te krijgen in zowel de doorverkoopwaarde van een woning als de optimale tijd van het jaar om te kopen of te verkopen.

Bereken de kosten & Uitgaven

Het tweede deel is het bepalen van de mogelijke kosten van reparaties voor een investering. Dit zal helpen om te bepalen hoeveel u wilt betalen voor een woning. De volgende criteria kunnen investeerders helpen:

• Vraag drie tot vijf erkende aannemers om een prijsopgave en zorg ervoor dat elke prijsopgave duidelijk is gespecificeerd. Het is ook belangrijk om de capaciteiten van uw aannemer te kennen om ervoor te zorgen dat er kwaliteitswerk wordt uitgevoerd aan het pand, en dat dit op tijd en binnen het budget gebeurt.

• Geef materiaalramingen en koop met korting in. Ik kan dit aspect niet genoeg aanbevelen. Als beginnende investeerder moet u uw budget baseren op uw kopers, zodat u zeker weet dat de materialen in een acceptabele prijsklasse worden gekocht.

Investeerders moeten ook rekening houden met extra kosten, zoals afsluitkosten, holdingkosten en financieringskosten. Elk scenario is anders, afhankelijk van de exit-strategie van een investeerder, maar inzicht in de geschatte waarde van het onroerend goed is essentieel.

Bij de aankoop van een vastgoedbelegging vergeten veel investeerders bijvoorbeeld rekening te houden met de aanhoudingskosten. Kosten zoals onroerendgoedbelasting, verzekering, nutsvoorzieningen, onderhoud en VVE-kosten lopen op. Als belegger wilt u zich bewust zijn van deze kosten en begrijpen hoeveel ze optellen.

Wat is de 70%-regel in onroerend goed?

De 70%-regel in onroerend goed is een manier om de juiste aankoopprijs voor een rehab eigendom te bepalen. Het is een onroerend goed formule die de kosten en de winstmarge van de aankoop van een noodlijdende onroerend goed vergelijkt. Dit getal zal in wezen vertellen een belegger hoeveel u kunt betalen voor een woning door rekening te houden met de ARV en de geschatte reparatiekosten. Om de ARV te berekenen, kunnen beleggers deze formule volgen:

(Verkoopprijs) + (Waarde van Reparaties) = Na Reparatie Waarde

Na het bepalen van de ARV, kunnen beleggers vervolgens de 70 procent formule gebruiken:

(ARV x .70) – Reparatiekosten = Maximale Aankoopprijs

De formule suggereert dat geen aankoopprijs ooit meer dan 70 procent van de toekomstige waarde van het onroerend goed zou moeten gaan nadat de reparatiekosten in aanmerking zijn genomen. Het is een goede vuistregel omdat het beleggers in staat stelt de potentiële winstgevendheid van een vastgoedbelegging te evalueren. Dit kan worden gebruikt om beleggers te helpen onderhandelen over een betere aankoopprijs, en panden te vermijden die mogelijk geen hoog rendement op de investering hebben. Het volgende voorbeeld zal meer duidelijkheid verschaffen:

• Aankoopprijs: $200.000

• Repair Value: $50.000

• Repair Costs: $30.000

Deze variabelen suggereren dat de ARV van het object $250.000 zal bedragen. Daarom zou de maximale aankoopprijs van het pand $145.000 moeten zijn. Beleggers kunnen deze informatie gebruiken voordat ze een bod doen om er zeker van te zijn dat ze het meeste uit een deal halen. Hoewel de 70 procent-regel geen noodzaak is, is het een geweldige manier voor investeerders om hun bottom line te beschermen en de totale winst te maximaliseren.

After Repair Value Calculation Tips

Nummers vormen de sleutel tot elke succesvolle rehabilitatiedeal. Hoe nauwkeuriger u bent met uw schattingen, hoe hoger uw winst zal zijn. Een van de belangrijkste getallen die u zult schatten is de na reparatie waarde (ARV). Dit is de waarde die u denkt dat het pand waard zal zijn nadat u klaar bent met uw reparaties en upgrades. Als u dit getal overschat, zal uw woning zeer lang op de markt blijven. Nogmaals, de beste beleggers kunnen lopen in een woning en binnen enkele minuten een waarde toe te wijzen op basis van hun kennis van de markt, als je er nog niet bent, hier zijn een paar tips om te helpen in het proces:

• Geef een goed team op zijn plaats: Vastgoedbeleggen vereist een solide team om u heen. Ook al bent u de uiteindelijke beslisser, moet u leunen op de inbreng van anderen. Uw makelaar en aannemer zijn de twee belangrijkste teamleden die zullen helpen bepalen van uw ARV. Dit getal begint met een schatting van het werk dat nodig is en de bijbehorende kosten. Zelfs als je een doorgewinterde investeerder, zal een aannemer een beter idee van alle kosten. Kleine dingen op rehab deals kunnen snel optellen. Niet alles wat je doet geeft je evenveel waarde. Een goede aannemer weet de beste manieren om uw dollar te rekken. Uw makelaar zal u vertellen of uw cijfers realistisch zijn. Je hoeft niet alles zelf te doen in je rehab. Begin met het samenstellen van een goed team.

• Bekijk meerdere kostenramingen: Als u een goede relatie hebt met een aannemer, hebt u een voorsprong op de concurrentie. Om zover te komen zijn meestal tijd en verschillende offertes nodig. Als u geen aannemer in uw team hebt, moet u een paar verschillende schattingen krijgen. Als een vuistregel, moet je nagel naar beneden drie goede aannemers en ga vanaf daar. Zodra je meer dan drie aannemers, zal iedereen klinken hetzelfde, en je zult uiteindelijk doen meer kwaad dan goed. Wees zo open en eerlijk mogelijk met hen. Leg uit wat de deal is en waar je naar op zoek bent. Vraag om een schriftelijke prijsopgave van alle kosten en werkzaamheden. Op deze manier kunt u appels met appels vergelijken met andere schattingen. De prijs is belangrijk, maar misschien niet het belangrijkste. U wilt iemand die bij het huis zal zijn wanneer ze zeggen dat ze dat zullen doen. Hoe langer het duurt om het werk af te krijgen, des te meer gaat uw budget omlaag. Na het bekijken van uw ramingen zal het u een goed idee geven van uw budget en een idee van het afgewerkte product. Het eindproduct zal leiden tot uw waarde.

• Ken uw markt: Voordat u enig werk verricht, moet u uw markt kennen. Kennis van de markt zal u een goed idee geven van de werkzaamheden die u moet uitvoeren. Niet alle verbeteringen die u uitvoert zijn zinvol voor de buurt. Verbeteringen in San Diego zullen verschillen van die in Birmingham. Alle kopers houden van mooie dingen, maar de markt geeft u misschien niet het rendement dat u zoekt. Een zwembad dat de helft van de achtertuin in beslag neemt, is misschien niet het beste idee. U wilt uw upgrades en afwerkingen mooi te maken, maar je moet om ze in lijn met uw markt. Een makelaar zal u helpen een specifieke waarde te bepalen. Je moet een basisidee van de buurt hebben voordat je zelfs een bod doet. De markt waarin het pand zich bevindt is belangrijker dan het werk dat je erin steekt. Als u de markt niet kent, zult u het moeilijk hebben om de waarde te bepalen.

• Luister naar uw makelaar: Ook al hebt u misschien een goed inzicht in de markt, uw makelaar heeft een beter inzicht in de lokale vastgoedwaarden. Het krijgen van schattingen en het kennen van uw markt is allemaal gedaan om de waarde te bepalen. Er is veel dat gaat in dit nummer. Going off van een verkoop een paar straten verder zal niet geven u een nauwkeurige waarde. Uw makelaar zal kijken naar vergelijkbare verkopen die vergelijkbaar zijn met uw woning. Zij zullen kijken naar het verleden verkopen en de huidige aanbiedingen in de laatste 90 dagen binnen een mijl van uw woning. Dit is de informatie die de mensen die het onroerend goed te kopen kijken. U kunt doen groot werk, maar de cijfers liegen niet. Uw makelaar zal u een eerlijke beoordeling van waar ze denken dat de waarde zal zijn. In de meeste gevallen zullen ze gelijk hebben.

Tegenvallers van ARV

Er zijn een paar beperkingen aan ARV die u in acht moet nemen voordat u de formule gaat gebruiken. Vergeet namelijk niet dat ARV berust op schattingen. Hoewel u alle beschikbare marktgegevens kunt gebruiken, is er geen garantie dat u de exacte waarde van uw renovaties zult kunnen voorspellen. Immers, de huizenmarkt kan veranderen in de tijd die nodig is om de renovatie te voltooien. Afhankelijk van uw schattingen kan dit resulteren in een hogere of lagere winst dan wat u had verwacht. Onthoud altijd dat ARV slechts één berekening is – en een “goede” ARV garandeert geen hoog winstpotentieel.

Samenvatting

De ARV-formule is een hulpmiddel van onschatbare waarde geworden voor de beste vastgoedinvesteerders van vandaag. Door te vertrouwen op de waarde van het onroerend goed en de marktgegevens, kan deze eenvoudige berekening helpen onthullen of een potentiële deal de moeite waard is of niet. Indien correct gebruikt, zal ARV u toelaten om een richtprijs voor aankoop te identificeren. In sommige gevallen kan het u zelfs helpen bij het bepalen van de beste financieringsmethode voor het onroerend goed. Hoewel de ARV niet alleen moet worden gebruikt om het winstpotentieel van een deal te bepalen, is het nog steeds een cruciale berekening om toe te voegen aan uw deal analyzer. Probeer het eens met behulp van ARV of de 70 procent-regel op uw volgende vastgoedbelegging en zie voor jezelf.

Wat is uw beste tip bij het berekenen van de ARV van een potentiële deal? Deel uw beste advies in de commentaren hieronder.

Klaar om te beginnen flipping huizen in uw lokale markt?

De beste opknappers weten hoe ze de juiste objecten moeten vinden, de kosten nauwkeurig moeten inschatten en hun bedrijf moeten schalen. Onze nieuwe online onroerend goed klasse, gehost door deskundige belegger Than Merrill, kan u leren de juiste stappen om uw eerste eigendom flip op de juiste manier en succes in onroerend goed te bereiken.

Registreer voor onze GRATIS 1-daagse Real Estate Webinar en aan de slag leren hoe om te toveren huizen in uw markt!