Debt Yield in Relation to Multifamily Loans
Debt yield is een van de belangrijkste risicomaatstaven voor commerciële en multifamily leningen, en kan worden bepaald door het netto operationeel inkomen (NOI) van een eigendom te nemen en te delen door het totale geleende bedrag. Kredietverstrekkers gebruiken de schuldopbrengst om te begrijpen hoe lang het zou duren voordat ze hun investering hebben terugverdiend als ze bezit zouden moeten nemen van een pand nadat een lening in gebreke is gebleven.
Voorbeeld berekening schuldrendement
Zoals eerder vermeld, wordt schuldrendement berekend door de NOI van een pand te delen door het totale geleende bedrag. Bijvoorbeeld, als het netto-exploitatie-inkomen van een commercieel pand $200.000 is en het gehele leenbedrag $1.500.000, dan zou de schuldopbrengst zijn:
$200.000/$1.500.000 = 0,133 of 13,33%
Veel multifamily-kredietverstrekkers vereisen nu een minimale schuldopbrengst om een lening goed te keuren, dus het is ook mogelijk om het maximale leenbedrag te berekenen, zolang u het jaarlijkse inkomen van een pand kent. Bijvoorbeeld, als, in het bovenstaande voorbeeld, een geldschieter een minimum schuldrendement eis van 12% had, zou een lener in staat zijn om een lening af te sluiten tot $ 1,66 miljoen (zolang dat bedrag in overeenstemming was met andere factoren, zoals LTV en DSCR).
$200.000/0,12 = $1.666.666
Om te extrapoleren zou een schuldrendement van 12% betekenen dat het een geldschieter ongeveer 8.3 jaar nodig zou hebben om hun verliezen terug te verdienen, ervan uitgaande dat ze het pand niet van tevoren zouden verkopen, de NOI niet zou toenemen en de lener onmiddellijk in gebreke zou blijven.
Waarom sommige kredietverstrekkers de voorkeur geven aan schuldrendement boven DSCR, LTV, en Cap Rate
Risicometrische gegevens zoals DSCR kunnen gemakkelijk worden scheefgetrokken door lage rentetarieven en lange aflossingen, maar schuldrendement blijft hetzelfde, ongeacht wat de maandlasten van een kredietnemer zijn. Op deze manier kan de schuldopbrengst een betere manier zijn om het werkelijke risico van een lening te meten, en om het te vergelijken met andere leningen voor soortgelijke eigendommen. Hoewel de vereisten voor schuldrendement variëren, geven de meeste kredietverstrekkers de voorkeur aan een schuldrendement van 10% of meer. Echter, voor eersteklas panden in top-tier markten, zoals New York City of Los Angeles, kunnen veel kredietverstrekkers bereid zijn om een schuldrendement van 9% te accepteren, of zelfs 8% in zeer uitzonderlijke omstandigheden.
Hoewel de LTV niet verandert op basis van de specifieke kenmerken van een lening, kan het sterk variëren op basis van marktomstandigheden. Bijvoorbeeld, als de vastgoedprijzen pieken (zoals ze deden in de vroege jaren 2000), kan de LTV verhouding van een woning aanzienlijk dalen, zonder dat het werkelijke risico voor de kredietverstrekker zo veel daalt. Bijvoorbeeld, een lening van $800.000 op een eigendom met een waarde van $800.000 zou een LTV ratio van 100% hebben – wat als zeer riskant wordt beschouwd. Echter, als over een periode van 1-2 jaar de waarde van het onroerend goed zou stijgen tot $ 1 miljoen, zou de LTV dalen tot 80%, wat voor veel commerciële kredietverstrekkers als een redelijk risico wordt beschouwd.
Het probleem voor kredietverstrekkers is echter dat de markten voortdurend fluctueren, en dat de markt in de volgende periode van 12 tot 24 maanden nog sterker zou kunnen dalen dan hij in de voorgaande periode is gestegen. Als de markt met bijvoorbeeld 30% daalt, wordt de LTV van het pand 114%, waarmee het volledig onder water komt te staan en de kredietverstrekker een groot risico loopt.
Debt yield lijkt veel op cap rate, maar omdat cap rate de inkomsten van een pand deelt door de huidige marktwaarde, is het ook gevoelig voor variaties in de marktprijs van een pand.
Rendement op schulden en CMBS-leningen
Op dit moment is het rendement op schulden niet zo populair als andere maatstaven die de levensvatbaarheid van een object bepalen voor commerciële of multifamiliale kredietverstrekkers. De uitzondering is echter CMBS-kredietverstrekkers, die veel belang hechten aan deze maatstaf. Dit komt deels doordat conduit-kredietverstrekkers zware verliezen hebben geleden tijdens de laatste vastgoedzeepbel, toen zij vertrouwden op maatstaven als LTV, die snel daalden naarmate de vastgoedwaarden stegen. Daardoor hebben ze veel te veel geleend, waardoor velen moesten sluiten toen de zeepbel barstte. Bovendien zijn bijna alle conduit-leningen non-recourse, zodat CMBS-leners over het algemeen niet achter het persoonlijke vermogen van een lener aan kunnen gaan om hun verliezen terug te verdienen.