Bij het uitzetten van een huurder in Virginia, moet een verhuurder eerst de huur beëindigen. In de meeste gevallen moet de verhuurder de huurder eerst op de hoogte stellen voordat hij de huur opzegt en een ontruimingszaak tegen de huurder aanspant.
In dit artikel wordt uitgelegd hoe een verhuurder een huurder in Virginia kan ontruimen.
Notice for Termination With Cause
De eerste stap bij het ontruimen van een huurder is het opzeggen van de huur. Als een verhuurder een huurder wil uitzetten voordat de huurperiode is geëindigd, dan moet de verhuurder een wettelijke reden hebben. De meest voorkomende wettelijke oorzaken van uitzetting zijn het niet betalen van huur of het overtreden van de huurovereenkomst. De verhuurder kan de huurder echter ook uitzetten wegens het plegen van een illegale daad, zoals drugsgebruik of drugsbezit op het terrein. Voor de meeste van deze situaties zal de verhuurder de huurder eerst moeten inlichten – en eventueel de kans geven om het probleem op te lossen – alvorens de huur te beëindigen en een ontruimingszaak aan te spannen.
- Aanzegging van vijf dagen om huur te betalen of op te zeggen: Als huurders te laat zijn met het betalen van de huur, kan de verhuurder hen een aanzegging van vijf dagen geven om de huur te betalen of te stoppen. Dit bericht informeert de huurders dat zij vijf dagen hebben om ofwel huur te betalen of uit de huuraccommodatie te vertrekken. Als de huurders de huur niet binnen de termijn van vijf dagen betalen, kan de verhuurder naar de rechter stappen en een uitzettingsprocedure tegen de huurder beginnen (Va. Code Ann. § 55.1-1245F (2020).)
- Dertig dagen Notice to Cure or Quit: Als de huurder de huurovereenkomst schendt en die schending kan worden verholpen (bijvoorbeeld door kleine reparaties aan de huuraccommodatie uit te voeren of een nieuw onderkomen te vinden voor een ongeoorloofd huisdier), dan moet de verhuurder de huurder eerst een kennisgeving van 30 dagen geven om te genezen of te stoppen. Deze kennisgeving zal de huurder informeren dat de huurder 21 dagen heeft om ofwel de overtreding te verhelpen of uit de huuraccommodatie te verhuizen. Als de huurder de overtreding niet verhelpt of niet verhuist, kan de verhuurder na afloop van de 30 dagen een ontruimingsprocedure tegen de huurder beginnen. (Va. Code Ann. § 55.1-1245A (2020).)
- Dertig dagen onvoorwaardelijke kennisgeving van beëindiging: Als de huurder de huurovereenkomst schendt en de schending niet kan worden verholpen (zoals het veroorzaken van grote schade aan de huuraccommodatie), dan kan de verhuurder de huurder een onvoorwaardelijke opzegging van 30 dagen geven. De opzegging moet de handelingen en nalatigheden specificeren die de schending vormden. Deze kennisgeving zal de huurder informeren dat de huurder aan het einde van de periode van 30 dagen moet verhuizen of de verhuurder zal een ontruimingsrechtszaak tegen de huurder aanspannen (Va. Code Ann. § 55.1-1245C (2020).) Verhuurders in Virginia kunnen ook een onvoorwaardelijke opzegging van 30 dagen uitvaardigen wanneer de huurder vooraf schriftelijk op de hoogte is gesteld van een overtreding en later opzettelijk een soortgelijke overtreding begaat. Een dergelijke kennisgeving moet de handelingen en nalatigheden die de huidige schending vormen specificeren, verwijzen naar de eerdere schending, en vermelden dat de huurovereenkomst zal eindigen in niet minder dan 30 dagen. (Va. Code Ann. § 55.1-1245E (2020).)
- Geen kennisgeving nodig: De verhuurder is niet verplicht om de huurder enige vorm van kennisgeving te geven als de huurder een criminele of opzettelijke handeling pleegt die niet herstelbaar is en een bedreiging vormt voor de gezondheid of veiligheid. Dit omvat alle illegale drugsactiviteiten. De verhuurder kan direct naar de rechter stappen en een uitzettingszaak tegen de huurder aanspannen (Va. Code Ann. § 55.1-1245C(2020).)
Notice for Termination Without Cause
Een verhuurder kan een huurder niet uitzetten alleen omdat de verhuurder die persoon niet mag. Als de verhuurder geen wettelijke reden voor uitzetting heeft, dan moet de verhuurder wachten tot de huurtermijn is verstreken voordat hij verwacht dat de huurder verhuist. Afhankelijk van het type huurcontract moet de verhuurder de huurder nog steeds een opzeggingstermijn geven.
Maand-tot-maand huurcontract
Om een maand-tot-maand huurcontract in Virginia te beëindigen, moet de verhuurder de huurder een opzeggingstermijn van 30 dagen geven om de huurder te informeren dat het huurcontract aan het einde van de termijn van 30 dagen zal eindigen. Als de huurder aan het eind van de 30 dagen niet uit de huuraccommodatie is vertrokken, kan de verhuurder een uitzettingsprocedure tegen de huurder beginnen (Va. Code Ann. § 55.1-1253A (2020).)
Verhuur voor bepaalde tijd
Als de huurder een huurcontract of huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft, bijvoorbeeld voor een jaar, moet de verhuurder wachten tot het einde van de termijn voordat hij verwacht dat de huurder verhuist. De verhuurder hoeft de huurder niet op de hoogte te stellen van zijn verhuizing, tenzij de huurovereenkomst dit specifiek vereist.
Verweer tegen uitzetting
Ook al heeft de verhuurder een geldige reden om de huurder uit te zetten, toch kan de huurder besluiten de uitzetting aan te vechten. De huurder kan een geldige verdediging tegen de uitzetting hebben, zoals discriminatie van de huurder door de verhuurder of het niet volgen van de juiste uitzettingsprocedures door de verhuurder. Door de uitzetting aan te vechten, kan de huurder de uitzetting uitstellen en langer in de huuraccommodatie blijven. Meer informatie vindt u in Verweer tegen uitzetting in Virginia.
Verwijdering van de huurder
De enige legale manier voor een verhuurder om een huurder te verwijderen is door het winnen van een uitzettingsprocedure. Zelfs dan is de verhuurder niet gemachtigd om de huurder uit de huuraccommodatie te verwijderen; alleen een wetshandhaver kan dat doen. Het is illegaal voor een verhuurder in Virginia om te proberen een huurder te dwingen te verhuizen uit een huuraccommodatie, en de huurder kan de verhuurder aanklagen voor een illegale ontruiming.
Als de huurder bezittingen achterlaat op het terrein, hangt de manier waarop de verhuurder over de bezittingen kan beschikken af van de omstandigheden:
- Huurcontract beëindigd om reden. Wanneer de verhuurder de huurder op de hoogte stelt van de beëindiging van de huurovereenkomst (zoals een opzeggingstermijn van vijf dagen om huur te betalen of de huurovereenkomst te beëindigen), kan hij in de kennisgeving opnemen dat alle goederen die door de huurder in de woning worden achtergelaten nadat de huurder de huuraccommodatie heeft verlaten, na 24 uur als achtergelaten zullen worden beschouwd. De verhuurder kan dan aan het einde van de 24 uur nadat de huurder is verhuisd over de goederen beschikken. (Va. Code Ann. § 55.1-1254 (2020).)
- Huurder heeft huurwoning verlaten. Als het huurcontract of de huurovereenkomst vereist dat de huurder de verhuurder op de hoogte stelt van een afwezigheid van de huur langer dan zeven dagen, en de huurder verzuimt om deze kennisgeving te doen, moet de verhuurder de huurder schriftelijk laten weten dat tenzij de huurder de verhuurder laat weten dat de huur niet binnen zeven dagen is verlaten, de verhuurder zal aannemen dat de huur is verlaten. Na het verstrijken van de zeven dagen kan de verhuurder over de eigendom van de huurder beschikken indien de huurder niet heeft gereageerd. (Va. Code Ann. §§ 55.1-1254, 55.1-1249 (2020).)
- Alle andere situaties.Als de verhuurder de bovenstaande verklaring niet heeft opgenomen in de kennisgeving van beëindiging, of kennisgeving heeft gedaan nadat de huurder de huur heeft verlaten, dan moet de verhuurder de huurder een schriftelijke kennisgeving geven waarin staat dat de huurder tien dagen heeft om de eigendom op te eisen of dat de verhuurder er binnen 24 uur na het verstrijken van de tien dagen over zal beschikken. (Va. Code Ann. § 55.1-1254 (2020).)
Rationale voor de regels
Verhuurders moeten bij het uitzetten van een huurder zorgvuldig alle regels en procedures volgen die de wet van Virginia voorschrijft; anders is de uitzetting misschien niet geldig. Hoewel deze regels en procedures lastig kunnen lijken voor de verhuurder, zijn ze er niet voor niets. Ontruimingen vinden vaak zeer snel plaats, en het eindresultaat is ernstig: de huurder is zijn woning kwijt. De regels helpen ervoor te zorgen dat de uitzetting gerechtvaardigd is en dat de huurder genoeg tijd heeft om een nieuwe woning te vinden.