Een vraag die vaak is gesteld in verband met de South Willamette Special Area Zone is: hoe hoog is een verdieping precies? Het antwoord is, zoals zoveel dingen, dat dit ervan afhangt.
Het concept “verdieping” is nieuw in de SW-SAZ. Onder de huidige Eugene code, hoeven gebouwen alleen te voldoen aan een hoogte limiet – je kon zoveel verdiepingen hebben als je kon passen binnen die hoogte limiet. Onder de SW-SAZ, zouden gebouwen moeten voldoen aan zowel de hoogte limiet als de verdiepingen limiet. Gebouwen in gebieden met de aanduiding “3 verdiepingen”, die een maximale hoogte van 45 voet hebben, zouden een gebouw van twee verdiepingen kunnen zijn met elke verdieping 15 voet (30 voet in totaal), een gebouw van drie verdiepingen met elke verdieping 15 voet (45 voet in totaal), of een gebouw van drie verdiepingen met elke verdieping 11 voet hoog (33 voet in totaal). Al deze gebouwen zouden worden toegestaan. Wat niet zou zijn toegestaan is het bouwen van een gebouw van vier verdiepingen met elke verdieping 11 voet hoog-ook al zou dat met 44 voet onder de hoogtelimiet liggen, het zou niet voldoen aan de verdiepingen-limiet. Een andere mogelijkheid is een gebouw van drie verdiepingen met één van 20 voet en twee van 15 voet; dat zou hoger zijn dan de hoogtelimiet.
Dus hoe hoog zal elke verdieping waarschijnlijk zijn? Verschillende toepassingen en stijlen zullen verdiepingen van verschillende hoogten hebben. Tegenwoordig hebben veel nieuwe woningen plafonds van 9 voet, hoewel sommige nog steeds plafonds van 8 voet hebben. Kantoren hebben meestal een plafondhoogte van 9′ tot 10′ hoog. Detailhandel, met name op de eerste verdieping, heeft vaak plafonds die een paar meter hoger zijn, en natuurlijk kunnen sommige gespecialiseerde toepassingen (zoals theaters) zeer hoge plafonds hebben. Volgens de SW-SAZ moet de eerste verdieping van de detailhandel een hoogte van 14 voet hebben. Elke verdieping zal ook enige hoogte hebben voor de vloer en het plafond zelf, evenals ruimte voor HVAC en andere infrastructuur. In de woningbouw kan een vloerstructuur vaak ongeveer 1 voet diep zijn, wat in een gebouw met 9′ plafonds een volledige verdieping ongeveer 10′ zou maken Omdat kantoorgebouwen meestal strengere eisen hebben voor airconditioningkanalen, loodgieters- en bedradingssystemen boven het plafond, naast betonnen vloerplaten, vereisen zij meestal 18 tot 24 inches tussen het plafond en het volgende vloerniveau. De exacte hoeveelheid varieert afhankelijk van het ontwerp van het gebouw en het soort materialen dat wordt gebruikt – isolatie die aan hogere prestatienormen voldoet zal bijvoorbeeld dikker zijn dan isolatie die minder goed presteert. Maar terwijl de “vloer tot vloer” afstand kan variëren, wordt de totale hoogte van het gebouw beperkt door de code.
Hogere plafonds worden over het algemeen beschouwd als een mooie eigenschap in gebouwen – de trend van de laatste tien jaar of zo in de Verenigde Staten is om in woongebouwen plafonds van negen voet te krijgen in plaats van acht voet, en natuurlijk worden hoge plafonds vaak genoemd als een eigenschap in onroerend goed advertenties. Er is echter een atheïstische grens aan hoe hoog een plafond kan zijn – net zoals te lage plafonds een ruimte benauwd doen aanvoelen, kunnen te hoge plafonds resulteren in een ruimte die ongemakkelijk blootgesteld aanvoelt, of uit proportie is met de rest van de ruimte. Een kast met een plafond van 15 voet hoog zou aanvoelen als een liftschacht.
Een gebouw van drie verdiepingen zal waarschijnlijk tussen de 33 en 40 voet hoog zijn. Een gebouw met een plafondhoogte van 14 voet op de eerste verdieping (voor winkels) en twee woon- of kantoorverdiepingen met daarboven een plafond van 9 voet zal waarschijnlijk ergens in de buurt van de 36 voet hoog zijn, op enkele voeten na. Ter vergelijking: de hoogte die is toegestaan voor de huidige woonbebouwing met lage dichtheid (R1), inclusief schuine daken, is 37 voet.
De verdiepingenlimiet, gecombineerd met de hoogtelimiet, geeft architecten en ontwikkelaars de flexibiliteit om plafondhoogtes vast te stellen die zinvol zijn voor hun gebouwen en om duurzamere bouwmaterialen te gebruiken die de hoogte kunnen doen toenemen. Uiteindelijk betekent de bovengrens dat zelfs de meeste gebouwen die “tot het uiterste zijn gebouwd” onder de maximaal toegestane hoogte zullen blijven.