Herfinanciering kan een grote kostenbesparing opleveren, vooral voor mobiele huiseigenaren die geen hypotheek hebben, maar in plaats daarvan een “roerend goed”-lening.
Het roerend goed financiert een stacaravan als een stuk persoonlijk bezit, in plaats van als onroerend goed. Als gevolg daarvan is de rente op deze leningen doorgaans veel hoger dan die van een hypothecaire lening. Dit hogere tarief laat de huiseigenaar met een forse maandelijkse betaling en veel betaald aan rente over de levensduur van hun lening.
Eén manier mobiele huiseigenaren kunnen deze kosten te verlagen is door middel van herfinanciering, in het bijzonder, herfinanciering hun chattel lening in een hypothecaire lening zodra het pand in aanmerking komt.
Herfinanciering van een stacaravan
Herfinanciering in een hypothecaire lening kan wat werk vergen, maar het kan aanzienlijk lagere rentetarieven betekenen – om nog maar te zwijgen van de totale kosten – voor de rest van de looptijd van de lening. In het algemeen hebben chattel leningen tarieven variërend van 7% tot meer dan 12%. In het grootste deel van 2020 lag de rente op hypotheken met een vaste looptijd van 30 jaar onder de 4,25%.
Hoe verleidelijk een hypothecaire lening ook mag klinken, niet elke stacaravan komt ervoor in aanmerking. Om in aanmerking te komen voor een hypothecaire lening, moet de stacaravan:
- op een permanente, vaste fundering staan
- geen wielen, assen of trekhaak hebben
- zijn gebouwd na 15 juni 1976
- een fundering hebben die voldoet aan de normen van het Department of Housing and Urban Development
- een onroerend goed titel hebben, niet een persoonlijke eigendomstitel
- op grond staan die eigendom is van de huiseigenaar
Er zijn enkele uitzonderingen op deze regels, waar we zo op in zullen gaan. In de meeste gevallen is de grootste uitdaging bij de herfinanciering van een stacaravan het omzetten van de persoonlijke eigendomstitel van de woning in een onroerend goed titel.
Het omzetten in een onroerend goed titel
In sommige staten zijn er duidelijke processen voor hoe een persoonlijke eigendomstitel kan worden omgezet in een onroerend goed titel, met zeer specifieke regels voor wat een onroerend goed is en wat niet. In andere staten kan het gecompliceerder zijn.
In het algemeen zult u een vastgoedadvocaat om hulp willen vragen. U kunt ook een plaatselijk titelbedrijf raadplegen voor de exacte stappen. Op zijn minst moet u het titelbedrijf de volgende documenten laten zien:
- Een kopie van het certificaat van oorsprong van uw huis
- Een certificaat van eigendom van het huis
- De eigendomsakte van het onroerend goed waar het huis op staat
Nadat het titelbedrijf de titel heeft omgezet, kunt u gaan rondkijken voor hypotheken. U wilt zich richten op geldverstrekkers die specifiek leningen aanbieden voor stacaravans en gefabriceerde woningen. Niet alle hypotheek bedrijven bieden deze.
Uitzonderingen op de regel
Hoewel het veel gemakkelijker is om een onroerend goed titel te krijgen – om nog maar te zwijgen van een hypothecaire lening – als u eigenaar bent van de grond waarop uw stacaravan is geplaatst, zijn er uitzonderingen op deze regel. Als u uw perceel huurt in een stacaravan gemeenschap of van een vorm van een verhuurder, dan kunt u nog steeds in aanmerking komen onder de Federal Housing Administrations Title 1 programma. Om in aanmerking te komen voor een Title 1 hypotheek, moet u:
- de stacaravan als hoofdwoning bewonen
- een kavel huren in een FHA-conforme locatie of gemeenschap
- een FHA-conforme huurovereenkomst hebben
- een permanente fundering op uw huis hebben
De Federal Housing Administration hanteert zeer strenge normen voor stacaravangemeenschappen, dus zorg ervoor dat u de uwe (en uw huisbaas) zorgvuldig kiest als u een hypotheeklening onder Titel 1 overweegt.
Kosten van titelomzetting en herfinanciering
Er zijn verschillende kosten verbonden aan de herfinanciering van uw stacaravan met een hypothecaire lening. Ten eerste zijn er de belastingen waarmee u rekening moet houden. Belastingen op persoonlijke eigendommen en onroerendgoedbelasting variëren, dus afhankelijk van uw staat, kunt u meer (of minder) verschuldigd zijn zodra u uw titel hebt omgezet.
U zult ook kosten hebben om uw hypothecaire lening tot stand te brengen, en er zullen ook een aanbetaling, afsluitkosten en andere kosten zijn. Deze zullen grotendeels afhangen van uw geldschieter en de unieke kosten die zij in rekening brengen per lening.
Omdat het omzetten naar een onroerend goed titel vereist een permanente fundering, kunt u ook deze kosten om rekening te houden met ook. Een vaste fundering kan $ 10.000 of meer kosten, afhankelijk van de voetafdruk van uw huis.