Huren van een huis kan een lastige taak zijn. Toen ik naar Bengaluru verhuisde, vertelden veel van mijn vrienden over hun huisgenoten en eigenaren, en probeerden ze me te waarschuwen voor het risico dat ik zou nemen.
En dat zette me aan het denken – we kunnen de persoonlijkheden waarmee we tijdens dit proces te maken krijgen niet voorspellen, maar hoe beschermt de wet de huurders en de huisbaas/eigenaresse?
Welke rechten heb ik als huurder en wat zijn mijn plichten?
Kan ik zonder waarschuwing worden uitgezet?
Welke voorzieningen mag ik verwachten als ik in mijn nieuwe huis ga wonen?
De Indiase regering heeft de Rent Control Act aangenomen om de huurprijzen te beheersen en de rechten van huurders bij ongeoorloofde uitzetting veilig te stellen.
Deze wet wordt bepaald door de deelstaatregering, maar is gebaseerd op bepaalde rechten die huurders en grondeigenaren genieten.
Voordat u een woning huurt (als eigenaar of als huurder), moet u letten op bepaalde punten die u een veilige transactie garanderen.
Omdat de huurprijzen en dergelijke andere details in elke deelstaat verschillen, zijn hier de richtlijnen die u kunt volgen, zoals gemandateerd door het ministerie van Huisvesting en Stedelijke Zaken.
Aan het eind van dit artikel hebben we ook links gegeven naar de stedelijke huurwetten voor de staten Maharashtra, Delhi, West Bengalen, Tamil Nadu en Karnataka, die een aantal van de drukste steden in India hebben.
Een schriftelijke overeenkomst.
Het is essentieel om een schriftelijke overeenkomst te hebben tussen huurders en eigenaren zodat de wet de belangen van beide partijen kan waarborgen. Een mondelinge overeenkomst is niet juridisch bindend, en niemand mag daar ooit genoegen mee nemen.
Er moet een ‘wettelijk formulier’ van de overeenkomst worden ingevuld, met handtekeningen van beide partijen. De eigenaar mag het originele formulier houden en de huurders krijgen de duplicaten. Zolang de eigenaar geen kopie van de overeenkomst aan de huurders verstrekt, zijn zij niet verplicht de huur te betalen.
Het is echter niet aan te raden de huur niet te betalen als de overeenkomst nog in behandeling is, omdat de eigenaar u kan vragen de woning te ontruimen op grond van niet-betaling van de verschuldigde huur.
Onderhoud van de woning.
fgezien van de normale slijtage, zijn beide partijen – de huurders en de eigenaren – gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning, tenzij in de overeenkomst andere voorwaarden zijn opgenomen. Als huurder kun je bijvoorbeeld geen muur neerhalen, en als eigenaar kun je het pand niet renoveren, tenzij beide partijen het daarover eens zijn.
In het geval dat de huurders weigeren te betalen voor de reparaties, kan het bedrag worden ingehouden op hun borg en als de eigenaren weigeren te betalen, kan het bedrag worden ingehouden op de periodieke huur.
Onbewoonbaar
Als de prijs van het onderhoud 50% van de overeengekomen huur overschrijdt, wordt de woning als ‘onbewoonbaar’ beschouwd. Als de eigenaar weigert hier iets aan te doen, hebben de huurder(s) het recht om hun woning te ontruimen met een schriftelijke opzegtermijn van 15 dagen aan de verhuurder. Zij kunnen zich ook tot de plaatselijke huurcommissie wenden om op te treden.
Schade aan eigendom na aanvang huur
Zodra de huurders het huis betrekken, zijn zij verantwoordelijk voor het behoud van de oorspronkelijke staat (ook hier, met uitzondering van de minimale, normale slijtage). Zij mogen de woning niet opzettelijk of door nalatigheid beschadigen en als in de gevallen dat dergelijke schade zich voordoet, moeten zij de eigenaar onmiddellijk op de hoogte stellen.
De verhuurder of huisbazin kan het pand niet zonder voorafgaande kennisgeving
Of het nu is om reparaties uit te voeren, de staat van het huis te controleren of om een andere reden die in uw huurovereenkomst staat vermeld, de eigenaar mag uw pand niet betreden zonder een schriftelijke aankondiging van 24 uur.
Zij moeten u van tevoren op de hoogte stellen van hun komst en mogen geen onaangekondigde controles uitvoeren – of u nu een gezin bent of een stel vrijgezellen dat het huis huurt. De Model Huurwet zegt ook dat de toegang moet zijn tussen 7 uur ’s morgens en 8 uur ’s avonds.
Essentiële voorzieningen
Essentiële diensten zoals de levering van water, elektriciteit, parkeren, communicatieverbindingen, sanitaire voorzieningen, enz. zijn de basisrechten van huurders.
Deze diensten kunnen niet worden afgesneden of ingehouden door de huurders of de eigenaren – zelfs in het geval van niet-betaling van schulden.
In zo’n geval dat de essentiële leveringen worden afgesneden door een van beide partijen, kan de lokale Huur Autoriteit ingrijpen, een onderzoek instellen en ook een boete opleggen aan de partij, alsmede een schadevergoeding aan de benadeelde partij.
Uitzetting van huurders
Huurders kunnen worden gevraagd het pand te ontruimen als zij twee maanden achter elkaar niet de volledige huur betalen.
Hierbovenop, als de huurders het pand (voor langere tijd) hebben verlaten zonder een schriftelijke kennisgeving of als zij bijkomende eigendommen betreden of misbruiken (zodat zij overlast veroorzaken, voor illegale activiteiten) of beschadigen, kunnen zij rechtmatig worden verzocht het pand te ontruimen.
Als de huurders dit niet binnen de gestelde termijn doen, heeft de grondeigenaar recht op het dubbele van de maandelijkse huur als schadevergoeding.
Overlijden van de huurder
Als de huurder overlijdt, gaat het recht van huur voor de resterende tijd (volgens de huurovereenkomst) naar zijn opvolger in de volgende volgorde:
-echtgenoot
-zonen/ongehuwde dochters
-ouders
-schoondochter (die weduwe is van een vooroverleden zoon)
Dit is alleen rechtmatig als de opvolgers samen met de overleden huurder woonden (of in geval van niet-woninghuur, in het pand werkten). In het geval dat geen van deze opvolgers met de huurder samenwoonde, eindigt de huurovereenkomst onmiddellijk.
Je vindt het misschien ook leuk: Knowledge is Power: 5 Crucial Consumer Rights Every Indian Should be Aware of
Rent payable
Bij een nieuwe pachtovereenkomst moeten de grondeigenaar en de pachter het eens worden over de te betalen pachtprijs zoals vermeld op de schriftelijke overeenkomst. Als de huurprijs wordt herzien, moet de grondeigenaar de huurders daarvan drie maanden van tevoren in kennis stellen.
De verschuldigde huurprijs wordt gewoonlijk bepaald door de totale waarde van het gebouw, bestaande uit de marktwaarde voor een gedeelte van de grond, de bouwkosten en de waarde van de voorzieningen.
Het vastgestelde percentage van deze marktwaarde dat als huur kan worden aangerekend, verandert echter naar gelang van de staat waar de huurder woont. Raadpleeg de onderstaande links om dit te controleren.
Je vindt het misschien ook leuk: Verhuizen naar een nieuwe stad? Zo registreert u uw auto in een andere staat!
Waarborgsom
Volgens het Concept Model Huurcontract is het onwettig om een waarborgsom te vragen die hoger is dan drie keer de maandelijkse huurprijs. Maar net als de huurprijs wordt de hoogte van de borg bepaald door de wetgeving van de staat. Kijk op de link hieronder om te zien hoeveel borg u in uw stad moet betalen.
Als het pand is ontruimd, moet de eigenaar de borg binnen een maand aan de huurders terugbetalen. Ze kunnen het verschuldigde bedrag hiervan aftrekken (na overleg met de huurders en akkoord van beide partijen) voordat ze het bedrag terugbetalen.
Deze wetten zijn volgens het Draft Model Tenancy voorgeschreven door het Ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Zaken, en fungeren als algemene richtlijnen om in gedachten te houden voordat u uw woning betrekt of huurt.
De links hieronder vertellen u de exacte wetten die worden gevolgd door sommige Indiase staten. Zorg ervoor dat u deze leest voordat u de overeenkomst ondertekent.
1. De Maharashtra Rent Control Act, 1999.
2. De Delhi Rent Act, 1995.
3. De West Bengal Premises Tenancy Act, 1997.
4. De Tamil Nadu Buildings (Lease and Rent Control) Act, 1960.
5. De Karnataka Rent Control Act, 2001.
(Bewerkt door Gayatri Mishra)