In een studie van de Economische Commissie voor Europa van de VN werden de Duitse, Amerikaanse en Deense hypotheekstelsels vergeleken. De Duitse Bausparkassen hebben in de afgelopen 40 jaar (vanaf 2004) een nominale rente van ongeveer 6 procent per jaar gemeld. Duitse Bausparkassen (spaar- en kredietverenigingen) zijn niet identiek met banken die hypotheken verstrekken. Bovendien brengen zij administratie- en servicekosten in rekening (ongeveer 1,5 procent van het geleende bedrag). In de Verenigde Staten zijn de gemiddelde rentetarieven voor hypotheken met een vaste rente op de woningmarkt in de jaren tachtig in de tientallen en twintig begonnen en hebben zij (vanaf 2004) ongeveer 6 procent per jaar bereikt. De bruto financieringskosten zijn echter aanzienlijk hoger dan de nominale rente en bedroegen in de afgelopen 30 jaar 10,46 procent. In Denemarken is de rente, net als op de hypotheekmarkt in de Verenigde Staten, gedaald tot 6 procent per jaar. Een risico- en administratievergoeding bedraagt 0,5 procent van de uitstaande schuld. Daarnaast wordt een afsluitprovisie in rekening gebracht die één procent van de hoofdsom bedraagt.
Verenigde Staten
De hypotheekindustrie van de Verenigde Staten is een belangrijke financiële sector. De federale regering heeft verschillende programma’s, of door de overheid gesponsorde entiteiten, in het leven geroepen om het verstrekken van hypotheken en de bouw van woningen te bevorderen en huiseigendom aan te moedigen. Deze programma’s omvatten de Government National Mortgage Association (bekend als Ginnie Mae), de Federal National Mortgage Association (bekend als Fannie Mae) en de Federal Home Loan Mortgage Corporation (bekend als Freddie Mac).
De Amerikaanse hypotheeksector is in de afgelopen eeuw het middelpunt geweest van grote financiële crises. Ondeugdelijke leenpraktijken resulteerden in de Nationale Hypotheekcrisis van de jaren 1930, de spaar- en leencrisis van de jaren 1980 en 1990 en de subprime hypotheekcrisis van 2007 die leidde tot de executiecrisis van 2010.
In de Verenigde Staten omvat de hypotheeklening twee afzonderlijke documenten: de hypotheeknota (een promesse) en het zekerheidsrecht dat blijkt uit het “hypotheek”-document; over het algemeen worden de twee samen toegewezen, maar als ze worden gesplitst, heeft traditioneel de houder van de nota en niet de hypotheek het recht om tot executie over te gaan. Zo vaardigt Fannie Mae een standaardcontract Multistate Fixed-Rate Note 3200 uit en aparte hypotheekformulieren die per staat verschillen.
Canada
In Canada is de Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) het nationale huisvestingsagentschap van het land, dat verzekeringen voor hypothecaire leningen, door hypotheken gedekte waardepapieren, huisvestingsbeleid en -programma’s, en huisvestingsonderzoek aan Canadezen verstrekt. De CMHC werd in 1946 door de federale regering opgericht om het naoorlogse woningtekort aan te pakken en de Canadezen te helpen hun doelstellingen op het gebied van huizenbezit te verwezenlijken.
De meest voorkomende hypotheek in Canada is de gesloten hypotheek met een vaste rente van vijf jaar, in tegenstelling tot de VS, waar de meest voorkomende hypotheekvorm de open hypotheek met een vaste rente van 30 jaar is. Tijdens de financiële crisis en de daaropvolgende recessie is de Canadese hypotheekmarkt goed blijven functioneren, deels dankzij het beleidskader van de woninghypotheekmarkt, dat een doeltreffend regelgevings- en toezichtstelsel omvat dat op de meeste kredietverstrekkers van toepassing is. Sinds de crisis heeft de lage renteomgeving die is ontstaan, echter bijgedragen aan een aanzienlijke toename van de hypotheekschuld in het land.
In april 2014 heeft het Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) richtlijnen vrijgegeven voor hypotheekverzekeraars gericht op het aanscherpen van de normen rond acceptatie en risicobeheer. In een verklaring heeft de OSFI verklaard dat de richtlijn “duidelijkheid zal verschaffen over beste praktijken met betrekking tot het overnemen van woonhypotheekverzekeringen, die bijdragen aan een stabiel financieel systeem.” Dit komt na enkele jaren van toezicht van de federale regering op de CMHC, waarbij voormalig minister van Financiën Jim Flaherty al in 2012 publiekelijk mijmerde over het privatiseren van de krooncorporatie.
In een poging om de vastgoedprijzen in Canada af te koelen, introduceerde Ottawa een hypotheekstresstest die op 17 oktober 2016 van kracht werd. Onder de stresstest moet elke huizenkoper die een hypotheek wil krijgen van een federaal gereguleerde geldverstrekker een test ondergaan waarin de betaalbaarheid van de lener wordt beoordeeld op basis van een tarief dat niet lager is dan een door de Bank of Canada vastgesteld stresstarief. Voor een hypotheek met een hoge ratio (loan to value van meer dan 80%), die verzekerd is door Canada Mortgage and Housing Corporation, is de rentevoet het maximum van de stresstestrente en de huidige richtrente. Voor niet-verzekerde hypotheken is de rentevoet echter het maximum van de stresstestrente en de streefrente plus 2%. Door deze stresstest is het maximale goedgekeurde hypotheekbedrag voor alle kredietnemers in Canada verlaagd.
Het stresstesttarief steeg consequent tot het hoogtepunt van 5,34% in mei 2018 en het werd niet gewijzigd tot juli 2019, waarin het voor het eerst in drie jaar daalde tot 5,19%. Dit besluit kan een weerspiegeling zijn van de tegenwerking van de vastgoedsector, evenals van de invoering van het stimuleringsprogramma voor kopers van een eerste woning (FTHBI) door de Canadese regering in de Canadese federale begroting van 2019. Vanwege alle kritiek vanuit de vastgoedsector heeft de Canadese minister van Financiën Bill Morneau opdracht gegeven om de hypotheekstresstest in december 2019 te herzien en wijzigingen te overwegen.
Verenigd Koninkrijk
De hypotheekindustrie van het Verenigd Koninkrijk wordt van oudsher gedomineerd door building societies, maar vanaf de jaren zeventig is het aandeel van de building societies in de markt voor nieuwe hypotheekleningen aanzienlijk gedaald. Tussen 1977 en 1987 daalde het aandeel van 96% tot 66%, terwijl dat van banken en andere instellingen steeg van 3% tot 36%. Er zijn thans meer dan 200 belangrijke afzonderlijke financiële organisaties die hypotheekleningen verstrekken aan kopers van huizen in Groot-Brittannië. Tot de belangrijkste kredietverstrekkers behoren bouwverenigingen, banken, gespecialiseerde hypotheekbedrijven, verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen.
In het Verenigd Koninkrijk zijn hypotheken met een variabele rente gebruikelijker dan in de Verenigde Staten. Dit komt deels doordat de financiering van hypothecaire leningen minder dan in de Verenigde Staten, Denemarken en Duitsland berust op vastrentende geëffectiseerde activa (zoals door hypotheek gedekte waardepapieren), en meer dan in Australië en Spanje op spaartegoeden van particulieren. Daarom geven kredietgevers de voorkeur aan hypotheken met een variabele rente boven hypotheken met een vaste rente en zijn hypotheken met een vaste rente voor de gehele looptijd over het algemeen niet beschikbaar. Niettemin is het de laatste jaren populair geworden om de rente van de hypotheek voor korte perioden vast te zetten en kunnen de eerste twee, drie, vijf en soms tien jaar van een hypotheek worden vastgezet. Tussen 2007 en begin 2013 werden de aanvangsperioden van tussen 50% en 83% van de nieuwe hypotheken op deze manier vastgelegd.
Home ownership rates zijn vergelijkbaar met die in de Verenigde Staten, maar de totale wanbetalingspercentages zijn lager. Sancties voor vervroegde aflossing tijdens een periode met vaste rente zijn gebruikelijk, terwijl de Verenigde Staten het gebruik ervan hebben ontmoedigd. Net als andere Europese landen en de rest van de wereld, maar in tegenstelling tot het grootste deel van de Verenigde Staten, zijn hypothecaire leningen meestal geen non-recourse schuld, wat betekent dat debiteuren aansprakelijk zijn voor eventuele tekortkomingen van de lening na executie.
De klantgerichte aspecten van de woninghypotheeksector worden gereguleerd door de Financial Conduct Authority (FCA), en op de financiële integriteit van kredietverstrekkers wordt toegezien door een aparte toezichthouder, de Prudential Regulation Authority (PRA), die deel uitmaakt van de Bank of England. De FCA en de PRA zijn in 2013 opgericht als antwoord op de kritiek op de tekortkomingen in de regelgeving die door de financiële crisis van 2007-2008 en de nasleep daarvan aan het licht zijn gekomen.
Continentaal Europa
In het grootste deel van West-Europa (met uitzondering van Denemarken, Nederland en Duitsland) zijn hypotheken met een variabele rente gebruikelijker, in tegenstelling tot de hypotheek met een vaste rente die gebruikelijk is in de Verenigde Staten. In een groot deel van Europa is het percentage eigenwoningbezitters vergelijkbaar met dat in de Verenigde Staten, maar het totale percentage wanbetalers is in Europa lager dan in de Verenigde Staten. De financiering van hypothecaire leningen berust minder op de effectisering van hypotheken en meer op formele overheidsgaranties die worden gedekt door gedekte obligaties (zoals de Pfandbriefe) en deposito’s, behalve in Denemarken en Duitsland, waar ook door activa gedekte waardepapieren gangbaar zijn. Sancties bij vervroegde aflossing zijn nog steeds gebruikelijk, terwijl de Verenigde Staten het gebruik ervan hebben ontmoedigd. In tegenstelling tot een groot deel van de Verenigde Staten zijn hypothecaire leningen meestal geen non-recourse schuld.
In de Europese Unie bedroeg het marktvolume voor gedekte obligaties (uitstaande gedekte obligaties) eind 2007 ongeveer 2 biljoen euro, waarbij Duitsland, Denemarken, Spanje en Frankrijk elk een uitstaand bedrag van meer dan 200.000 miljoen euro hadden. In meer dan 25 Europese landen – en de laatste jaren ook in de VS en andere landen buiten Europa – zijn op pandbrieven lijkende effecten geïntroduceerd, elk met zijn eigen unieke wet- en regelgeving.
Recente trends
Hypotheekrente historische trends 1986 tot 2010
Op 28 juli 2008 kondigde de Amerikaanse minister van Financiën, Henry Paulson, aan dat het ministerie van Financiën samen met vier grote Amerikaanse banken de hypotheekrente zou verhogen.Op 28 juli 2008 kondigde Henry Paulson, minister van Financiën van de VS, aan dat het ministerie van Financiën samen met vier grote Amerikaanse banken zou proberen een markt voor deze effecten in de VS op gang te brengen, in de eerste plaats om een alternatieve vorm van door hypotheken gedekte waardepapieren te bieden. Ook in het Verenigd Koninkrijk “vraagt de regering naar standpunten over opties voor een Brits kader om meer betaalbare langetermijnhypotheken met vaste rente te verstrekken, met inbegrip van de lessen die kunnen worden getrokken uit internationale markten en instellingen”.
George Soros heeft in zijn hoofdartikel in The Wall Street Journal van 10 oktober 2008 het Deense hypotheekmarktmodel gepromoot.
Maleisië
Hypotheken in Maleisië kunnen in twee verschillende groepen worden ingedeeld: conventionele woningleningen en islamitische woningleningen. Bij de conventionele woningkrediet rekenen banken normaal gesproken een vaste rente, een variabele rente, of beide. Deze rentetarieven zijn gebonden aan een basisrente (de benchmarkrente van de individuele bank).
Voor islamitische woningfinanciering, volgt het de Sharia-wetgeving en komt in 2 gemeenschappelijke types: Bai’ Bithaman Ajil (BBA) of Musharakah Mutanaqisah (MM). Bai’ Bithaman Ajil is wanneer de bank het eigendom koopt tegen de huidige marktprijs en het aan u terugverkoopt tegen een veel hogere prijs. Musharakah Mutanaqisah is wanneer de bank het eigendom samen met u koopt. U koopt dan langzaam het deel van het eigendom van de bank door middel van huur (waarbij een deel van de huur gaat naar het betalen van de aankoop van een deel van het aandeel van de bank in het eigendom totdat het eigendom volledig in uw bezit komt).
Islamitische landen
De islamitische sharia verbiedt het betalen of ontvangen van rente, wat betekent dat moslims geen gebruik kunnen maken van conventionele hypotheken. Onroerend goed is voor de meeste mensen echter veel te duur om contant te kopen: Islamitische hypotheken lossen dit probleem op door het onroerend goed tweemaal van eigenaar te laten veranderen. In één variant koopt de bank het huis volledig en treedt vervolgens op als verhuurder. De koper betaalt niet alleen huur, maar ook een bijdrage voor de aankoop van de woning. Wanneer de laatste betaling is verricht, gaat de woning over in andere handen.
Typisch kan dit leiden tot een hogere eindprijs voor de kopers. Dit komt omdat in sommige landen (zoals het Verenigd Koninkrijk en India) een zegelrecht bestaat, een belasting die door de overheid wordt geheven op een verandering van eigendom. Omdat de eigendom bij een islamitische hypotheek twee keer verandert, kan er twee keer zegelrecht worden geheven. In vele andere rechtsgebieden kunnen soortgelijke transactiebelastingen op eigendomsoverdracht worden geheven. In het Verenigd Koninkrijk is de dubbele toepassing van zegelrecht bij dergelijke transacties geschrapt in de Finance Act 2003 om islamitische hypotheken te vergemakkelijken.
Een alternatieve regeling houdt in dat de bank het onroerend goed volgens een afbetalingsplan doorverkoopt tegen een prijs die hoger is dan de oorspronkelijke prijs.
Beide methoden compenseren de leninggever alsof zij rente in rekening brengen, maar de leningen zijn zo gestructureerd dat zij dat in naam niet zijn, en de leninggever deelt de financiële risico’s van de transactie met de huizenkoper.