Het bezit van een huurwoning vertroebelt hun besluitvormingsproces, waardoor ze alternatieven voor het kopen van onroerend goed niet objectief kunnen beoordelen.
Getty
Het bezitten van onroerend goed kan zeker lonen, maar om te zeggen dat het ondubbelzinnig een betere investering is dan geld in de financiële markten steken, is kortzichtig. In de loop der jaren heb ik met talloze investeerders gesproken die hun huis uiteindelijk huurden toen ze verhuisden in plaats van het te verkopen, die een huurwoning kochten omdat hun ouders dat ook deden, of die een huurwoning kochten omdat ze niet wisten wat ze anders met hun geld moesten doen en het verhaal van een huurwoning logisch was.
Vastgoed is een zeer emotionele categorie voor veel beleggers, wat problemen kan veroorzaken wanneer beleggers niet in staat zijn om objectief de verdiensten van een aankoopbeslissing te analyseren. Vanwege de specifieke risico’s die aan het beleggen in onroerend goed zijn verbonden, is het niet voor elke belegger zinvol. Zelfs als het geschikt is, is het belangrijk om diversificatie buiten het vastgoed te overwegen.
Het is onmogelijk om de rendementen van particuliere individuele vastgoedbeleggingen adequaat te vergelijken met de aandelenmarkt in brede zin. Zelfs als er gegevens beschikbaar zijn, wegen geografie, belastingen, cashflow, aankoopprijs, uitgaven en andere factoren allemaal zwaar. Vanuit een puur prijs-waarderingsstandpunt is de Zillow Home Value Index een nuttige bron.
De onderstaande grafiek toont de Zillow Home Value Index (ZHVI) van 1997 tot 2019 voor alle woningtypen, waaronder eengezinswoningen en condo’s.
Bron: Zillow Home Value Index (1997 – 2019)
Kristin McKenna, Darrow Wealth Management
Gebruik makend van vier van de top tien geografische markten naar grootte, is het duidelijk dat er veel variatie is ten opzichte van de VS als geheel en de regio’s zelf. Over de periode van 23 jaar was het cumulatieve rendement van Chicago met 47% verreweg het slechtst, terwijl de prijzen op de markt in Boston met 185% het sterkst stegen.
Kristin McKenna, Darrow Wealth Management
Vergelijkend, de S&P 500 behaalde een totaal rendement van 552%, inclusief herinvestering van dividend, in dezelfde periode.
Natuurlijk zijn er beperkingen aan de vergelijking tussen Zillow’s gegevens over de waardestijging van huizen en het werkelijke rendement dat beleggers kunnen behalen met een beleggingspand. Met name wordt er geen rekening gehouden met het potentieel van een doorlopende kasstroom uit een woning met inkomen of hoe een hypotheek een hefboom kan zijn om het beleggingsrendement te verhogen. Aan de andere kant houden de gegevens ook geen rekening met contante investeringen in het onroerend goed, uitgaven, verkoopkosten, enzovoort.
Beleggen in onroerend goed zonder onroerend goed te bezitten
Individuen realiseren zich niet altijd dat ze kunnen profiteren van de voordelen van het bezitten van onroerend goed zonder de grootste risico’s van het zijn van een huisbaas. Vastgoedbevaks (REIT’s) bieden precies dat. Net als andere beursgenoteerde ETF’s en beleggingsfondsen zijn REIT’s er in vele ‘smaken’, afhankelijk van uw beleggingsdoel. U kunt een REIT kopen die belegt in specifieke geografische gebieden of een breed fonds dat belegt in commercieel vastgoed in de VS of de rest van de wereld.
Als we de S&P United States REIT Index als vergelijking gebruiken, heeft de index de afgelopen 10 jaar (eindigend op 2/20/20) een rendement van meer dan 12,5% op jaarbasis behaald.50% op jaarbasis terwijl de S&P 500 meer dan 14% (op jaarbasis) steeg gedurende dezelfde tijd (voor vergelijkingsdoeleinden baseert S&P Dow Jones Indices de gegevens voor beide indices op 100). Hoewel onroerend goed over het algemeen een meer volatiele activaklasse is vanwege de gevoeligheid voor rentetarieven, zijn de rendementen op zijn minst geschikt voor vergelijking.
De aandelenmarkt heeft verschillende voordelen ten opzichte van onroerend goed vanuit een beleggingsstandpunt: weinig kapitaal nodig om deel te nemen, verliezen zijn beperkt tot uw oorspronkelijke investering, direct beschikbare gegevens om investeringen te vergelijken en risico’s te beoordelen, liquiditeit van de financiële markten biedt een gemakkelijke uitweg wanneer u moet uitbetalen en de waarde van uw vermogen wordt voortdurend bijgewerkt, zodat u altijd weet waar u aan toe bent (althans voor vandaag).
Het bezitten van een huurwoning kan doorlopende inkomsten opleveren en helpen beschermen tegen inflatie, maar het is ook geldverslindend en zeer illiquide. Afgezien van het kapitaal dat nodig is om het pand te kopen, moet u genoeg geld achter de hand houden om eventuele noodreparaties te betalen, speciale aanslagen in een flatgebouw, of de hypotheek en het onderhoud te dekken als u leegstand hebt. Na verloop van tijd zult u verbeteringen aan het pand moeten aanbrengen om hogere huuropbrengsten te verkrijgen of om een verkoop voor te bereiden, wat over het algemeen 5% – 6% van de verkoopprijs aan commissies kost. De opportuniteitskosten van het aan de kant zetten van al dat geld zijn kwantificeerbaar en moeten worden geraamd in cash flow projecties bij het analyseren van een mogelijke investering.
Zoals de aandelenmarkt, zijn er veel factoren waarop u als verhuurder geen invloed heeft. Misschien verhuist de grootste werkgever in het gebied zijn hoofdkantoor, of overspoelt een toevloed van nieuwe luxe huuraccommodaties de markt, waardoor de huurprijzen dalen.
Een ander soort tijdsevenredig rendement
Als verhuurder moet u huurders te woord staan als zich problemen voordoen – zelfs als dat ongelegen komt. Het betalen van een vastgoedbeheerder kan veel van uw werklast verlichten, maar tenzij u een grote winstmarge of een aanzienlijke vastgoedportefeuille hebt, kunnen de kosten daarvan u in het rood laten staan. Uw fysieke afstand tot het onroerend goed kan vereisen dat u on-site managers betaalt.
Beleggen in beursgenoteerde beleggingsfondsen en ETF’s kan daarentegen overal vandaan worden gedaan. In tegenstelling tot onroerend goed, waar het inhuren van een beheerder eigenlijk alleen maar een kostenpost is, kan een financieel adviseur u tijd besparen en uw resultaten verbeteren door middel van planningsmogelijkheden en een risicogecorrigeerde beleggingsstrategie.
Naast het onderhoud van het onroerend goed, moet u voor het bezitten van een huurwoning ook huurders vinden en doorlichten, door de woningwetgeving navigeren in het geval van schade aan het onroerend goed of problemen met huurders, en problemen oplossen die kunnen ontstaan met buren of huiseigenarenverenigingen.
Tijd is geld, vooral voor drukke professionals. Als u de cijfers doorneemt en de alternatieve kosten kwantificeert, zorg er dan voor dat de verwachte kasstromen voldoende zijn om uw tijd-gewogen rendement te rechtvaardigen.
Zoals bij elke investering is spreiding een van de beste manieren om uw risico te beheersen. Onroerend goed kan een geweldig onderdeel zijn van een beleggingsportefeuille voor de juiste belegger die weet waar hij aan begint als hij een verhuurder wordt. Voordat u zich laat verleiden door het idee om een land baron te worden, praat met iemand die eigenaar is van een huurwoning en loop de nummers. Voor drukbezette professionals kan het moeilijk zijn om een woning te vinden met voldoende positieve en doorlopende cashflow om de tijd en het gedoe van een huisbaas te rechtvaardigen.
Volg me op Twitter. Bekijk mijn website of een deel van mijn andere werk hier.