Wanneer makelaars het hebben over de toenemende belangstelling voor Brooklyn, wordt Bay Ridge meestal niet in het gesprek genoemd. Zal dat binnenkort veranderen? Steven Laurelli van Citi Habitats en Jackie Konopka van Triplemint verkennen het gebied in de Buy Curious van deze week.
Het voorstel
Ik zou graag meer te weten komen over Bay Ridge. Hoe betaalbaar is het? Hoe is de gemeenschap? Wat is daar beschikbaar?
De realiteit
“De recente renaissance van Brooklyn als geheel is vooral te danken aan de revitalisering van gebieden in de nabijheid van Manhattan,” zegt Laurelli. “Gebieden als Williamsburg, Greenpoint, Gowanus en Bed-Stuy waren in het nog niet zo verre verleden geen onderwerp van gesprek in de vastgoedsector. Ontwikkelaars kwamen binnen en zagen dat deze gebieden aantrekkelijk konden zijn voor mensen die uit Manhattan geprijsd waren, maar toch dicht genoeg bij de stad wilden wonen.”
Dezer dagen liggen de prijzen in de meeste van de genoemde buurten vaak op of in de buurt van het niveau van Manhattan.
“Dus,” vervolgt Laurelli, “als je het niet erg vindt om een beetje naar het zuiden te reizen naar Bay Ridge, kun je nog steeds aanzienlijke besparingen vinden ten opzichte van sommige van deze andere gebieden.”
Waar ligt het?
Bay Ridge, dat een beetje de vorm van een chilipeper heeft, ligt in de zuidwestelijke hoek van Brooklyn. Het wordt begrensd door Sunset Park in het noorden, Dyker Heights in het oosten, de Belt Parkway en de Narrows in het westen, en de Verrazano-Narrows Bridge in het zuiden.
Wie woont hier?
Bay Ridge was vroeger sterk Scandinavisch (en zo wordt het nog steeds herinnerd tijdens de jaarlijkse Noorse Grondwet Dag Parade van de buurt), maar vandaag de dag bestaat de buurt voornamelijk uit mensen van Ierse, Italiaanse en Griekse afkomst, samen met een vleugje Russisch, Pools, Chinees en een zware concentratie van immigranten uit het Midden-Oosten, waaronder mensen uit Libanon. Volgens de Arab American Association of New York, die is gevestigd in Bay Ridge, heeft de buurt de hoogste concentratie Arabisch sprekenden in Brooklyn.
“Bay Ridge… is de spreekwoordelijke smeltkroes geworden waar New York om bekend staat,” zegt Laurelli, eraan toevoegend dat mensen tegenwoordig massaal naar Bay Ridge lijken te verhuizen vanuit duurdere buurten verder noordelijk in Brooklyn, zoals Park Slope of Brooklyn Heights, maar ook vanuit Manhattan.
Welke soorten woningen zijn beschikbaar?
Bay Ridge heeft huurwoningen, co-ops en condo’s, maar het gebied staat ook bekend om zijn vrij grote aantal eengezins- en meergezinswoningen, zegt Laurelli.
“De woningvoorraad is niet al te verschillend van andere omliggende buurten,” zegt hij. “Maar terwijl veel recent ontwikkelde gebieden een stortvloed aan nieuwe condominiumgebouwen hebben, zijn de meeste meergezinswoningen in Bay Ridge co-ops die in de loop der jaren zijn onderhouden en opgewaardeerd en niet hebben plaatsgemaakt voor deze nieuwe ontwikkelingen.”
Veel van deze co-ops bevinden zich aan Shore Road, een stuk van de buurt dat uitkijkt over het water en uitzicht heeft op het nabijgelegen Staten Island en New Jersey.
Maar dat wil niet zeggen dat er geen nieuwe ontwikkelingen in het gebied zijn.
“Het is gewoon niet zo overheersend als het in andere Brooklyn buurten is in termen van volume,” zegt hij. 6911 Shore Rd., een drie gebouwen tellend condo complex gebouwd in 2002 en 9917 Shore Rd., een condo gebouw gebouwd in 2006, zijn twee nieuwere ontwikkelingen.
Er is ook een nieuwe ontwikkeling die momenteel in aanbouw is op 401 95th St, dat 22 wooneenheden en één winkelruimte zal bieden.
Hoe zit het met de prijsstelling?
De gemiddelde verkoopprijs in Bay Ridge voor het derde kwartaal van 2017 was $ 725.823, volgens taxateur Jonathan Miller van Miller Samuel. Dat is 10,1 procent hoger dan in dezelfde periode vorig jaar, toen de gemiddelde prijs $ 659.191 was, en 28,9 procent hoger dan in dezelfde periode in 2012, toen de gemiddelde prijs $ 563.092 was.
Omdat de buurt een mix is van verschillende soorten woningen, lopen de prijzen echt uiteen, zeggen onze experts.
“Momenteel op de markt, kun je een een-slaapkamer co-op vinden voor $189.000 of een historische eengezinswoning voor $9 miljoen,” zegt Laurelli. “Ik zou zeggen dat wanneer we de extremen aan beide kanten van het spectrum elimineren, het grootste deel van de buurt bestaat uit eengezinswoningen die gemiddeld ergens tussen de $1 miljoen en $1,5 miljoen in prijs zijn. Het is een buurt die een aantal van de beste bang for your buck biedt.”
Als voor co-ops, Laurelli zegt dat een-slaapkamers in het gebied de neiging hebben om in de $ 300.000 te kosten, twee-slaapkamers zijn in de $ 400.000-$ 500.000 bereik, en drie-slaapkamers kosten $ 600.000-$ 700.000 of zo.
Condo’s zijn prijziger. Condo’s met één slaapkamer kosten rond de $400.000, twee slaapkamers tussen de $600.000 en $800.000, en drie slaapkamers meer dan $1 miljoen.
Wat is de transportsituatie?
De R-trein is de enige trein in Bay Ride. Een rit naar Midtown duurt een uur. Er zijn ook twee snelbussen, de X27 en X37, die je in 30 tot 45 minuten naar Manhattan brengen.
Eerder dit jaar lanceerde NYC Ferry een South Brooklyn route met Bay Ridge als een van de haltes.
“Voor de meeste mensen is het te ver van Manhattan om te pendelen, “zegt Laurelli. “Mensen verhuizen naar andere Brooklyn buurten omdat ze in minder dan 30 minuten in Manhattan kunnen zijn, en de prijzen die ze betalen voor onroerend goed weerspiegelen dat.”
Wat is er te doen?
86th Street is de belangrijkste winkelstraat van de buurt, met een overvloed aan grootwinkelbedrijven en winkelketens, waaronder Century 21, Gap en Banana Republic.
“Je kunt ook veel lokale ambachtelijke en speelgoedwinkels vinden langs Third Avenue,” zegt Laurelli.
Konopka stelt voor om een film te gaan kijken in Alpine Cinema op 5th Avenue.
“Het is een beetje gedateerd,” zegt ze, “maar op woensdag zijn er de hele dag films van $6.”
Er is ook de Narrows Botanical Garden aan Shore Road, met een vlindertuin en een inheems plantenreservaat.
Daarnaast zijn er verschillende parken in de omgeving, waaronder Owl’s Head Park, met basketbalvelden, een speeltuin, een hondenren en een skatepark, en Shore Park, met honkbalvelden, tennisbanen en handbalvelden. Beide liggen aan het water.
Wat is de situatie op het gebied van restaurants en uitgaansgelegenheden?
“Je kunt bijna alles wat je wilt eten in deze buurt vinden,” zegt Laurelli. Zijn favorieten zijn Shobu Sushi aan 9427 Fifth Ave.; Peppino’s Brick Oven Pizza and Restaurant aan 7708 Third Ave.; Chadwick’s Restaurant, dat steaks, zeevruchten en pasta serveert aan 8822 Third Ave.; en Elia Restaurant aan 8611 Third Ave, dat moderne Griekse gerechten serveert.
Konopka houdt van Vesuvio Restaurant & Pizzeria op 7305 Third Ave. en Tanoreen, een Midden-Oosters restaurant (met een Michelin-ster) op 7523 Third Ave.
“Er zijn geweldige restaurants ,” zegt ze. Er zijn geweldige restaurants,” zegt ze, “maar er is geen groot nachtleven.”
Het kleine nachtleven dat er is, “bestaat voornamelijk uit lokale drinkgelegenheden en lounges,” zegt Laurelli. Dergelijke plekken zijn onder andere The Salty Dog, een sportbar in een gerenoveerde brandweerkazerne op 7509 Third Ave., en The Wicked Monk, op 9510 Third Ave., dat eruit ziet als een gotisch Iers klooster.
Er is ook The Owl’s Head op 479 74th St, die wijn en ambachtelijk bier serveert.
Hoe zit het met kruidenierszaken?
Volgens Laurelli heeft Bay Ridge veel opties als het gaat om boodschappen doen. “Enkele van de grotere winkelketens die je kunt vinden zijn Foodtown, Key Food en Met Food, maar je vindt er ook een mooie mix van lokale speciaalzaken,” zegt hij.
Voorbeelden zijn de Brooklyn Market op 8102 Third Ave, die gespecialiseerd is in biologische, natuurlijke en glutenvrije producten; A.L.C. Italian Grocery, een winkel voor fijnproevers op 8613 Third Ave.; en New Athens Market, een Griekse winkel op 8316 Third Ave.
Geïnteresseerd? Bekijk deze aanbiedingen:
9511 Shore Rd.
Dit appartement van $650,000 met twee slaapkamers en een bad heeft een open plattegrond, roestvrijstalen apparatuur en een eiland in de keuken, hardhouten vloeren en goede kastruimte. De unit is in een full-service, huisdier-vriendelijk gebouw met een portier, een fitnesscentrum, een live-in super, wasserette, en een overdekte verwarmde garage. Een eigen parkeerplaats is beschikbaar tegen een extra vergoeding. De gemeenschappelijke kosten bedragen $501 per maand. Belastingen zijn $264 per maand.
190 72nd St.
Deze twee-slaapkamer, tweede verdieping co-op heeft visgraat hardhouten vloeren, een eetkeuken met raam, en een betegelde badkamer met het originele porseleinen bad van het appartement. Het huisdiervriendelijke gebouw heeft een lift, een wasruimte, een inwonende huismeester, en videobewaking. De prijs van het appartement is $430,000. Het onderhoud bedraagt $1.116 per maand.
87 78th St.
Deze eengezinswoning van 2.241 vierkante meter met drie slaapkamers en twee badkamers kost $1.175.000 en heeft twee woonlagen, een gedeelde oprit en een vrijstaande garage. Er is ook een grote achtertuin.
8056 Narrows Ave.
De prijs van deze woning van 3.500 vierkante meter met vijf slaapkamers en vier badkamers is onlangs met $400.000 gedaald, naar $3.975.000. De single-family, center-hall koloniale heeft pocket deuren, open haarden, en hoge plafonds, evenals een grote achtertuin, een ruime kelder, een eigen oprit, en een twee-auto garage.
10112 4th Ave.
Deze gerenoveerde een-slaapkamer, een-bad co-op van 450 vierkante meter is geprijsd op 220.000 dollar. In een huisdier-vriendelijk gebouw met een live-in super, een fiets kamer, en op het terrein wasserette. Onderhoud is $445 per maand.
22 79th St.
Voor $2.498.000 kunt u een stukje filmgeschiedenis bezitten. Dit huis met vijf slaapkamers en twee badkamers deed dienst als het huis van Tony Manero in Saturday Night Fever. Het huis is in 2005 gerenoveerd en heeft overal kersenhouten vloeren, granieten aanrechten en roestvrijstalen apparatuur in de keuken, een houtgestookte open haard in de eetkamer, een gasfornuis in de master suite, en overal glas in lood. Belastingen zijn $839 per maand.