Door: Steven M. Williams
Let op: dit artikel is op donderdag 2 april 2020 bijgewerkt in verband met de verlenging door het Hooggerechtshof van Pennsylvania van het uitzettingsverbod in Pennsylvania tot 30 april 2020. Verder is er niets veranderd.
In het licht van de uitbraak van het coronavirus hebben verhuurders in Pennsylvania nu te maken met vier afzonderlijke hindernissen die van invloed zijn op uitzettingsprocedures. Aanvankelijk vaardigde het Hooggerechtshof van Pennsylvania een bevel uit om alle uitzettingen tot 3 april op te schorten. Dit werd gevolgd door een aantal lokale ambtenaren die hun eigen uitzettingsverboden uitvaardigden. Vorige week heeft president Trump de Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act (de CARES-wet) ondertekend. En onlangs heeft procureur-generaal Josh Shapiro een brief uitgegeven met richtsnoeren voor verhuurders.
De beschikking van het Hooggerechtshof is vrij eenvoudig. Simpel, alle uitzettingsprocedures worden opgeschort tot 30 april 2020. Het bevel van het Hooggerechtshof weerhoudt verhuurders er niet van om achterstallige kosten in rekening te brengen voor te late huurbetalingen, de vereiste ingebrekestellingen te sturen, aanzeggingen te doen om te stoppen, of op een andere manier ontruimingszaken “teeing up” te doen, zodat snelle aangiftes kunnen worden gedaan en lopende zaken verder kunnen gaan nadat het Hof het verbod heeft opgeheven. Het verbiedt alleen de indiening van een nieuwe klacht tot uitzetting en de voortzetting van een lopende uitzettingszaak. Omdat de rechtbanken in Pennsylvania over het algemeen gesloten zijn, is naleving van het bevel van het Hof niet moeilijk.
Sinds het Hooggerechtshof zijn bevel uitvaardigde, hebben verschillende gemeenten ook lokale verboden op uitzettingen uitgevaardigd. Zo hebben de burgemeesters van de stad Philadelphia en de stad Harrisburg bevolen dat binnen de stadsgrenzen geen uitzettingen mogen plaatsvinden. Aangezien de uitzettingsprocedure door het Hooggerechtshof wordt geregeld, is het niet zeker of deze bevelen enig reëel effect hebben. In gemeenten waar huurvergunningen vereist zijn, kan het niet naleven van deze plaatselijke verboden echter gevolgen hebben voor de vergunning van een verhuurder.
Na sectie 4024 van de CARES Act is er nu een moratorium van 120 dagen op uitzettingen. Dit geldt echter niet voor alle verhuurders. Het geldt alleen voor eigendommen die deelnemen aan een gedekt huisvestingsprogramma (zoals gedefinieerd in sectie 41411(a) van de Violence Against Women Act van 1994 (34 U.S.C. 12491(a)) of het voucherprogramma voor plattelandswoningen onder sectie 542 van de Housing Act van 1949 (42 U.S.C. 1490r), of die een door de federale overheid gesteunde hypothecaire lening of een door de federale overheid gesteunde meergezinshypotheeklening hebben. Het CARES Act-moratorium verschilt ook op de volgende manieren van de beschikking van het Pennsylvania Supreme Court:
- Het heeft alleen betrekking op uitzettingen op basis van wanbetaling
- Het verbiedt verhuurders om vergoedingen of andere boetes in rekening te brengen in verband met het niet betalen van huur
- Het verbiedt verhuurders om een niet-betalende huurder te verplichten eerder te ontruimen dan 150 dagen na de ingangsdatum van de CARES Act of dertig dagen na een ingebrekestelling om te ontruimen, als dat later is.
Ten slotte moedigt procureur-generaal Shapiro in zijn brief verhuurders aan om verder te gaan dan de vereisten van de beschikking van het Hooggerechtshof en de CARES Act en huurders nog meer tijd te geven om van deze crisis te herstellen en weer op de been te komen, alvorens over te gaan tot uitzettingsmaatregelen. Shapiro schreef: “Honderdduizenden Pennsylvanianen hebben tijdens deze crisis loon en banen verloren, en we zullen tijd nodig hebben om bedrijven weer open te krijgen en om onze economie weer op gang te krijgen als de noodtoestand is opgeheven. Stabiele huisvesting is een deel van de basis die we als Gemenebest nodig hebben om volledig te herstellen.” Hoewel de procureur-generaal geen specifieke bevoegdheid heeft om uitzettingen te verbieden of maatregelen te nemen om ze te controleren of te beperken, heeft hij wel de bevoegdheid om schendingen van de consumentenbeschermingswetten van Pennsylvania te onderzoeken en te vervolgen. Men hoeft niet al te moeilijk te denken om zich de potentiële consumentenbeschermingsproblemen voor te stellen die in het huidige klimaat kunnen ontstaan als verhuurders de suggestie van procureur-generaal Shapiro niet opvolgen.
In conclusie, verhuurders worden gewaarschuwd om volledig op de hoogte te zijn van de verschillende belemmeringen die nu bestaan in het uitzettingsproces en om deze volledig op te volgen. Gebeurt dit niet, dan kunnen de rechtbanken, de rechtshandhavingsinstanties en de procureur-generaal van de staat wettelijke sancties opleggen. In extreme gevallen kan het ook leiden tot het verlies van huurvergunningen en het voorrecht om zaken te doen in Pennsylvania.
Over de auteur:
Steven Williams biedt een volledig scala aan juridische diensten aan verhuurders, vastgoedbeheerders en andere aanbieders van huisvesting. Hij helpt cliënten juridische problemen te voorkomen en op te lossen en zich te positioneren om het succes van hun onderneming te maximaliseren. Steve is te bereiken op 717.234.5530 of [email protected].