In bijna elke onroerendgoedtransactie krijgt u te maken met een of meer bezwaringen. Wat zijn bezwaringen in onroerend goed? Een bezwaring kan een juridische, financiële of persoonlijke verantwoordelijkheid zijn die het gebruik of de overdracht van een onroerend goed belemmert. Het is belangrijk om de verschillende soorten bezwaringen te begrijpen en hoe ze van invloed kunnen zijn op de verkoop of overdracht van een huis, grond of ander soort onroerend goed.
Types van onroerend goed bezwaringen
Wat volgt is een lijst van de primaire types van onroerend goed bezwaringen. Wat is een bezwaring onroerend goed? U zult ook leren hoe te voldoen aan of werken rond deze om de verkoop of overdracht van onroerend goed te stroomlijnen.
Deed of Trust of Hypotheek Encumbrance
Het primaire type van bezwaring voor de meeste eigenschappen is ofwel een hypotheek – een overeenkomst tussen een kredietnemer en geldschieter – of een akte van vertrouwen – een overeenkomst tussen een kredietnemer, geldschieter, en een trustee. Ongeacht welk financieel instrument in het spel is, is het voldoen aan deze bezwaring vereist om onroerend goed te verkopen of over te dragen van de ene eigenaar naar de andere.
In de meeste gevallen resulteert het aflossen van de bezwarende hypotheek of akte van vertrouwen in een reconveyance akte. Dit verschaft de nieuwe eigenaar een duidelijke titel en erkent de voldoening van de vorige schuld. Echter, in het geval van een faillissement, bijvoorbeeld, kan de lening niet formeel worden vrijgegeven van het onroerend goed. Dit kan resulteren in een wolk op de titel als de volgende eigenaars niet bereid zijn te betalen voor een vrijgave van de bezwaring.
Voluntary Liens as an Encumbrance
A voluntary lien is debt that is secured by the property and voluntarily agreed to by the property owner. Bijvoorbeeld, een home equity lijn van het krediet is een populair instrument dat nood geld, fondsen voor thuis reparaties en verbeteringen, of fondsen voor schuldconsolidatie. Het wordt gedekt door het eigen vermogen in de woning. Zelfs als de lener geen gebruik maakt van de kredietlijn of deze al heeft afbetaald, moet dit vrijwillige pandrecht als voldaan worden geregistreerd om het onroerend goed van eigenaar te laten veranderen.
Onvrijwillige pandrechten als een bezwaring
Een onvrijwillig pandrecht is een pandrecht dat met of zonder toestemming van de eigenaar op het onroerend goed wordt geplaatst. Er zijn verschillende soorten onvrijwillige retentierechten, waaronder:
- Belasting retentierecht: Een belasting retentierecht wordt geplaatst op een eigendom om te voldoen aan een overheidsschuld, met inbegrip van onroerende voorheffing of verschuldigde inkomstenbelasting. Een federaal belasting retentierecht heeft voorrang op alle andere soorten van financiële bezwaring en activa claims.
- Mechanic’s Lien: Een mechanic’s retentierecht wordt geplaatst op een onroerend goed om te voldoen aan een schuld aan een aannemer of onderaannemer voor verrichte werkzaamheden of materialen die om te herstellen of te verbeteren van het pand.
- Lis Pendens: Deze term betekent “hangende rechtszaak,” en wordt gebruikt wanneer het onroerend goed betrokken is bij een juridische kwestie van eigendom of een contractueel geschil. Er zijn een verscheidenheid van omstandigheden waarin een lis pendens zou kunnen worden ingediend om de verkoop of overdracht van een onroerend goed te voorkomen.
- Als een verkoper ten onrechte een bestaand koopcontract negeert om aan iemand anders te verkopen, kan de eerste koper een lis pendens indienen om de verkoop te voorkomen totdat een rechter heeft bepaald welke koper recht heeft op de aankoop.
- Als een erfgenaam probeert onroerend goed te verkopen dat door een erfenis is verkregen, kan een andere erfgenaam een aanhangigmaking indienen om de verkoop van het onroerend goed te voorkomen totdat een rechter heeft bepaald of zij in aanmerking komen om in de erfenis te delen.
- Een aanhangigmaking kan worden ingediend in geval van een echtscheiding om te voorkomen dat een echtgenoot willekeurig een eigendom verkoopt voordat de andere echtgenoot daarmee heeft ingestemd en de verdeling van het huwelijksvermogen is geregeld.
Emissies als een bezwaring
Is een erfdienstbaarheid een bezwaring? Erfdienstbaarheden geven andere personen of instanties dan de eigenaar van het onroerend goed het recht om een gedeelte van een particulier eigendom te gebruiken. Bijvoorbeeld, een erfdienstbaarheid geeft een nutsbedrijf toegang tot hun leidingen of geeft een buurman toegang tot de straat vanaf een niet aan zee grenzend perceel. Dit type erfdienstbaarheid beperkt bepaalde gebruiksdoeleinden en heeft gevolgen voor de eigendomsrechten van de eigenaar.
Extra erfdienstbaarheden
Een enkele keer kan een hek op een naburig perceel terechtkomen of kan een goed begaanbaar pad een stuk grond van een particulier doorsnijden. Dit soort inbreuken worden beschouwd als bezwaringen. Het is van belang dat dergelijke aantastingen bij opmetingen en inspecties worden opgemerkt en dat, indien nodig, erfdienstbaarheden of ontheffingen worden verleend om ervoor te zorgen dat de aantastingen geen invloed hebben op de eigendom, verkoopbaarheid of verzekerbaarheid van het onroerend goed in kwestie.
Deed Restrictions as an Encumbrance
In sommige gevallen beperken particuliere eigenaren het gebruik van grond voor bepaalde doeleinden of tegen specifiek gebruik. Dergelijke beperkingen blijven bestaan, ook nadat de grond is overgegaan op erfgenamen of in nieuwe handen is overgegaan. Het is belangrijk om te begrijpen welke beperkingen, als die er al zijn, op het onroerend goed in kwestie zijn gelegd. Dit is vooral van belang in het geval van grote percelen die zijn opgedeeld en verkocht als afzonderlijke percelen.
Beperkende convenant als bezwaring
Beperkende convenanten spelen een rol in gebieden van bijzonder historisch of architectonisch belang of in gemeenschappen met strikte regels betreffende huisstijlen en het uiterlijk van onroerend goed. In veel gevallen kunnen beoordelingscommissies, verenigingen van huiseigenaren en andere entiteiten bepalen of een huiseigenaar al dan niet voldoet aan de specifieke vereisten van een beperkende overeenkomst.
Het is voor een koper van vitaal belang om te bepalen of de beperking in kwestie al dan niet een belemmering zal vormen voor het gebruik en het genot van het onroerend goed dat hij voor ogen heeft. Evenzo is het voor de verkoper van essentieel belang om te bepalen of de beperking zijn vermogen om het onroerend goed op de markt te brengen en te verkopen beperkt en ervoor te zorgen dat hij dergelijke beperkingen op passende wijze bekend heeft gemaakt.
Daarnaast moet de toezichthoudende entiteit tijdens het due diligence-proces bevestigen of het onroerend goed al dan niet in overeenstemming is om ervoor te zorgen dat de koper niet aansprakelijk wordt voor reparaties, correcties of boetes als gevolg van het gebruik of de acties van de verkoper.