W 1986 roku miasto uchwaliło rozporządzenie, które określiło oczekiwania i obowiązki zarówno dla mieszkańców, jak i właścicieli. Nawet z taką ochroną, stresujące sytuacje wciąż mogą się zdarzyć.
Większość lokatorów jest generalnie nieświadoma swoich praw i tego, co mogą zrobić, by bronić siebie, powiedział Philip DeVon, Specjalista ds. zapobiegania eksmisjom z Metropolitan Tenants Organization (MTO) w Chicago.
Nieco mniej niż połowa mieszkańców Chicago wynajmuje mieszkania, około 43 procent, według najnowszych danych z Instytutu Studiów Mieszkaniowych DePaul. Residential Landlord and Tenant Ordinance (RLTO) nakreśla ochronę i obowiązki dla obu stron, więc jest duża część miasta, która mogłaby skorzystać na nauczeniu się więcej. Jeśli najemca nie otrzyma kopii tego dokumentu przy podpisywaniu umowy najmu, może wypowiedzieć umowę na podstawie tego pominięcia, powiedział DeVon.
Rozporządzenie obejmuje większość mieszkań, z wyjątkiem najemców, którzy mogą być w mieszkaniach własnościowych, spółdzielniach i budynkach z sześcioma lub mniejszymi jednostkami. Nie oznacza to jednak, że najemcy ci nie są chronieni – umowa najmu będzie oferować wiele z tych samych zabezpieczeń.
Nikt nie chce rozszyfrowywać języka prawnego, gorączkowo próbując dowiedzieć się, co właściciel może, a czego nie może zrobić. Z pomocą MTO, oto czerwone flagi i podstawowe prawa, o których najemcy muszą wiedzieć.
Mieszkania z depozytem zabezpieczającym są coraz trudniejsze do znalezienia.
Coraz częściej wynajmujący wymagają opłaty za wprowadzenie się, która może sięgać nawet kilkuset dolarów. W przeciwieństwie do depozytu zabezpieczającego, nie jest ona zwracana najemcy. Jeżeli wynajmujący prosi o depozyt zabezpieczający, musi dostarczyć pokwitowanie, trzymać go na oprocentowanym koncie i płacić odsetki ustalone przez miejskiego comptroller’a. Jeśli nie postępują zgodnie z literą prawa, mogą zostać ukarani, więc dlatego opłaty za wprowadzenie się stają się coraz bardziej powszechne, powiedział DeVon. Jednakże, jeśli opłata za wprowadzenie się jest dość wysoka i byłaby mniej więcej taka sama jak kaucja, ale nie jest traktowana jak kaucja – zadzwoń na infolinię praw lokatorów, powiedział DeVon. Prawdopodobnie coś jest nie w porządku.
Zdobądź wszystko na piśmie.
Jeśli chcesz naprawy, co jest twoim prawem jako najemcy, najlepiej nie wstrzymuj czynszu. Lepszym sposobem na załatwienie sprawy jest skorzystanie z metody „naprawa i odliczenie”. Najemca może wynająć profesjonalistę do dokonania napraw i odliczyć kwotę od czynszu z odpowiednim wyprzedzeniem. List z konkretnym językiem powołującym się na RLTO musi być przekazany wynajmującemu z 14-dniowym wyprzedzeniem, powiedział DeVon. Naprawy nie mogą też przekraczać czynszu, więcej informacji na ten temat można znaleźć na stronie LCBH.
Dokumentacja jest również ważna przy szukaniu nowego mieszkania i podpisywaniu umowy najmu. Wiele razy broker zgodzi się na rzeczy podczas pokazywania mieszkania, jak wymiana dywanu lub malowanie ścian. „Zachęć ich do zapisania tych rzeczy, nawet jeśli jest to na serwetce i oboje to parafujecie, aby się do tego zastosować” – powiedział DeVon.
Twój wynajmujący jest odpowiedzialny za naprawę problemów z ogrzewaniem.
Jednakże, nie obejmuje to problemów z lokatorami, którzy nie płacą rachunków za ogrzewanie lub firmą użyteczności publicznej, która wyłącza ogrzewanie. Właściciele mieszkań muszą przestrzegać miejskiego rozporządzenia w sprawie ogrzewania, które wymaga od nich szybkiego działania, jeśli grzejnik lokatora się zepsuje.
Od 15 września do 1 czerwca, średnia temperatura w mieszkaniu musi wynosić 68 stopni w ciągu dnia i 63 stopnie w nocy. Właściciele powinni zareagować niemal natychmiast, jeśli twoje ogrzewanie wysiądzie w zimie. Zadzwoń pod numer 311, aby uzyskać pomoc w przeniesieniu się w ciepłe miejsce lub aby zgłosić właściciela, który nie może lub nie chce naprawić problemu z ogrzewaniem w ciągu 24 godzin. Właściciele, którzy nie zapewnią ogrzewania mogą zostać ukarani przez miasto grzywną w wysokości $500 dziennie.
Wyłączanie blokad jest nielegalne i właściciele nie mogą eksmitować lokatorów.
Tylko sędzia może nakazać eksmisję. Jeśli kiedykolwiek zauważysz, że twoje zamki zostały zmienione lub twoje rzeczy zostały wyniesione – zadzwoń na policję i zgłoś, że twój wynajmujący działa nielegalnie. Właściciele nie mogą również zmusić Cię do wyprowadzki poprzez odcięcie podstawowych usług, takich jak woda czy elektryczność. Jeśli sąd orzeknie, że eksmisja jest zgodna z prawem, szeryf jest jedyną osobą upoważnioną do usunięcia Twoich rzeczy z lokalu. W tej ekstremalnej sytuacji najlepiej jest od razu zasięgnąć porady prawnej i powiadomić władze o tym, co robi Twój właściciel.
Wypowiedzenie 5-dniowe jest ostrzeżeniem, a nie eksmisją.
Jeśli spóźniasz się z czynszem, wynajmujący lub zarządca nieruchomości może wystosować pisemne wypowiedzenie 5- lub 10-dniowe. Te zawiadomienia nie oznaczają, że eksmisja jest w drodze, zasadniczo jest to sposób na uświadomienie problemu i danie mu możliwości naprawienia go. Kiedy wynajmujący zaakceptuje spóźniony czynsz, nie ma już ryzyka eksmisji. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu i rozpocząć proces eksmisji, który może trwać miesiącami, jeżeli najemca nie zapłaci po wysłaniu zawiadomień.
Właściciele mogą naliczać opłaty za zwłokę, jeżeli najemcy nie zapłacą pierwszego dnia miesiąca, a inny termin płatności nie został ustalony na piśmie. Zachowaj kopie wszystkiego, co wysyła twój wynajmujący i zasięgnij porady, jeśli masz pytania, powiedział DeVon.
Chicago jest jednym z czołowych miast pod względem inwazji pluskiew.
W przeszłości był to tak duży problem, że miasto uchwaliło rozporządzenie w 2013 roku, aby pomóc zająć się częstymi inwazjami. Właściciele są zobowiązani do powiadomienia miasta, jeśli jednostka ma pluskwy i stosować się do procedury oczyszczania. Muszą poddać działaniu pluskiew mieszkanie oraz lokale znajdujące się powyżej, poniżej i w sąsiedztwie. Najemcy nie powinni być obciążani przez wynajmujących za jakąkolwiek opiekę nad plagą pluskiew, ale tak się zdarza, według DeVon.
Właściciele są zobowiązani do zapewnienia usług recyklingowych.
Od 1995 r. recykling jest obowiązkowy dla budynków i mieszkań (chociaż wskaźnik recyklingu dla większości miasta jest fatalny). W 2017 r. rozporządzenie zostało zaktualizowane, co wprowadziło wysokie grzywny dla wynajmujących i właścicieli budynków, którzy nie zapewniali usługi recyklingu dla lokatorów. Obejmowało ono również nowe zasady dotyczące tego, jakie materiały mogą być poddawane recyklingowi i bardziej rygorystyczną politykę dotyczącą tego, jak powinny być sortowane.
Miasto zapewnia dwutygodniową zbiórkę recyklingu dla domów z czterema jednostkami lub mniej, ale większe budynki muszą dostarczać te usługi na własną rękę. Jeśli właściciel domu lub nieruchomości nie przestrzega prawa, Departament Ulic i Sanitariatów wyda 30-dniowe ostrzeżenie, a następnie rozpocznie od kary za pierwsze wykroczenie w wysokości od $500 do $1,000, która może wzrosnąć do $5,000, jeśli w ciągu roku nie zostaną podjęte żadne działania w związku z naruszeniem prawa.
Dzierżawcy w zamkniętych budynkach mają różne opcje.
W Chicago często można spotkać właścicieli domów, którzy wynajmują swoje ogródki w dwóch mieszkaniach. W takich firmach, czasami lokatorzy dowiadują się, że budynek, w którym mieszkają, jest zagrożony przejęciem, ponieważ właściciele nie spłacają kredytu hipotecznego. Aby chronić najemców przed tym kryzysem, miasto uchwaliło rozporządzenie Keep Chicago Renting Ordinance. Nowi właściciele przejętych nieruchomości czynszowych muszą zapewnić odnowienie lub przedłużenie umowy najmu albo zapłacić 10,600 dolarów w ramach pomocy relokacyjnej. Wielu lokatorów nie wie o tym rozporządzeniu, powiedział DeVon, więc kiedy bank puka do ich drzwi, nie czują się tak, jakby mieli inny wybór niż opuszczenie mieszkania.
Twój wynajmujący musi pomóc w znalezieniu podnajmu.
Jest wiele powodów, dla których ktoś może chcieć się przeprowadzić, zanim skończy się jego najem – a twój wynajmujący może ci pomóc w szukaniu kogoś na podnajem. Zazwyczaj oznacza to umieszczenie mieszkania na ich stronie internetowej poświęconej zarządzaniu nieruchomościami lub na stronie internetowej innej firmy. Musi on podjąć „wysiłek w dobrej wierze”, żeby znaleźć zastępstwo, i jest rozsądny podnajemca, którego musi zaakceptować bez pobierania dodatkowych opłat. Jednakże, oryginalny najemca jest nadal odpowiedzialny za resztę najmu, jeżeli nie znajdzie się zastępstwo, plus koszty reklamy wynajmującego.
Odwet jest nielegalny.
Żaden wynajmujący ani zarządca nieruchomości nie powinien mieć problemu z lokatorami dochodzącymi swoich praw w rozsądny sposób. Prośba o naprawę lub skarga na naruszenie przepisów budowlanych nigdy nie powinna skutkować zwiększeniem czynszu, eksmisją lub odcięciem mediów – wszystko to jest uważane za działania odwetowe. Jeśli kiedykolwiek znajdziesz się w wątpliwej sytuacji, zadzwoń na gorącą linię MTO. Wolontariusze przyjmują około 10 000 telefonów rocznie i mogą udzielić fachowej porady, co robić dalej.
Ten artykuł został pierwotnie opublikowany w 2013 roku i został przeredagowany, aby odzwierciedlić najnowsze informacje.