Alabama Eviction Process

Okres czasu. Proces eksmisji lokatora w Alabamie może trwać od około miesiąca do kilku miesięcy w zależności od tego, czy eksmisja jest z powodu niezapłacenia czynszu, czy innego rodzaju eksmisji, czy jest kontynuacja, i / lub czy złożono odwołanie (czytaj więcej).

Poniżej znajdują się poszczególne etapy procesu eksmisji w Alabamie.

Krok 1: Zawiadomienie jest wysłane

Właściciele w Alabamie mogą rozpocząć proces eksmisji z kilku powodów, w tym:

1. Niezapłacenie czynszu – Gdy czynsz jest zaległy, zawiadomienie może być doręczone, aby dać najemcy możliwość zapłacenia czynszu w celu uniknięcia eksmisji.
2. Naruszenie warunków najmu/umowy najmu – Jeżeli najemca narusza postanowienia umowy najmu/umowy najmu, wynajmujący musi dać najemcy możliwość naprawienia problemu przed rozpoczęciem procesu eksmisji.
3. Fałszywe/wprowadzające w błąd informacje w umowie najmu/wniosku o wynajem – Najemcy, którzy celowo podają fałszywe lub wprowadzające w błąd informacje we wniosku o wynajem lub w umowie najmu, mogą zostać wyeksmitowani i nie mają możliwości skorygowania naruszenia w celu uniknięcia eksmisji.
4. Brak umowy najmu / Koniec okresu najmu (Najemca na życzenie) – Jeżeli nie ma umowy najmu lub okres najmu się skończył, wynajmujący nie potrzebuje żadnego dodatkowego powodu, aby zakończyć najem, tak długo jak podano odpowiednie zawiadomienie.
5. Materialne naruszenie zdrowia/bezpieczeństwa – Jeśli najemca narusza kodeks zdrowotny, budowlany, bezpieczeństwa lub mieszkaniowy, musi mieć możliwość naprawienia („wyleczenia”) problemu, zanim proces eksmisji będzie kontynuowany.
6. Nielegalna działalność – Jeżeli najemca lub jakikolwiek inny lokator wynajmowanego lokalu jest zaangażowany w nielegalną działalność narkotykową, przestępczą napaść lub nielegalną działalność z użyciem broni palnej, musi zostać doręczone zawiadomienie, zanim wynajmujący będzie mógł eksmitować najemcę.

Każda możliwa podstawa do eksmisji ma swoje własne zasady dotyczące rozpoczęcia procesu.

Proces eksmisji za niepłacenie czynszu

Właściciel może eksmitować lokatora za niepłacenie czynszu na czas.

Zgodnie z prawem Alabamy, czynsz jest uważany za „spóźniony” dzień po tym, jak jest należny. Okresy prolongaty (jeżeli istnieją) są uwzględnione w umowie najmu/dzierżawy.

Gdy czynsz jest zaległy, wynajmujący musi dostarczyć 7-dniowe Zawiadomienie o Zapłacie, jeżeli chce złożyć w sądzie pozew o eksmisję. Zawiadomienie to daje najemcy możliwość zapłacenia zaległej kwoty w całości w ciągu 7 dni roboczych w celu uniknięcia eksmisji.

Jeśli najemca nie zapłaci należnego czynszu do końca okresu wypowiedzenia i pozostanie w lokalu, wynajmujący może przystąpić do procesu eksmisji.

Proces eksmisji za naruszenie warunków umowy najmu

Najemca może zostać eksmitowany w Alabamie, jeżeli nie przestrzega swoich obowiązków wynikających z warunków pisemnej umowy najmu/dzierżawy.

Właściciele mieszkań w Alabamie są zobowiązani do zapewnienia najemcom 7-dniowego okresu wypowiedzenia, dającego najemcy możliwość naprawienia wszelkich problemów, zanim wynajmujący będzie mógł przystąpić do procesu eksmisji.

Typowe naruszenia umowy najmu w tej kategorii mogą obejmować takie rzeczy, jak uszkodzenie wynajmowanej nieruchomości, posiadanie zbyt wielu osób przebywających w wynajmowanym lokalu oraz posiadanie zwierzęcia domowego, kiedy obowiązuje polityka „no-pet”.

Jednakże, jeżeli najemca dopuści się drugiego naruszenia umowy najmu/dzierżawy w ciągu sześciu miesięcy od pierwszego naruszenia i dotyczy ono tego samego rodzaju kwestii, wynajmujący z Alabamy nie mają obowiązku dać najemcy możliwości skorygowania naruszenia przed eksmisją.

Jeżeli najemca nie skoryguje naruszenia w okresie wypowiedzenia, wynajmujący może przystąpić do procesu eksmisji.

Należy pamiętać, że istotne naruszenia bezpieczeństwa i higieny pracy oraz nielegalna działalność są omówione oddzielnie.

Proces eksmisji za fałszywe/wprowadzające w błąd informacje we wniosku o wynajem/umowie

W stanie Alabama, jeżeli najemcy celowo podadzą fałszywe lub wprowadzające w błąd informacje w umowie najmu lub wniosku o wynajem, wynajmujący ma prawo eksmitować najemcę.

Najemcy nie wolno podać prawidłowych informacji ani w żaden sposób naprawić problemu. Proces eksmisji zostanie przeprowadzony, gdy wynajmujący dostarczy najemcy 7-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu, dające najemcy 7 dni roboczych na wyprowadzkę.

Jeśli najemca pozostanie w lokalu po zakończeniu umowy najmu, wynajmujący może przeprowadzić proces eksmisji.

Proces eksmisji w przypadku braku umowy najmu / zakończenia umowy najmu

W stanie Alabama, jeżeli najemcy „przetrzymują” lub pozostają w wynajmowanym lokalu po wygaśnięciu okresu najmu, wówczas wynajmujący musi dać najemcom pisemne wypowiedzenie przed ich eksmisją. Ilość czasu wymagana w zawiadomieniu zależy od rodzaju najmu.

Często ten rodzaj eksmisji dotyczy najemców, którym kończy się umowa najmu, a wynajmujący nie chce jej odnowić.

Ilość czasu wymagana w wypowiedzeniu najmu zależy od rodzaju najmu.

• Miesiąc do miesiąca – Jeśli czynsz jest płacony na zasadzie miesiąc do miesiąca, właściciel musi dostarczyć najemcy 30-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu.
• Tydzień do tygodnia – Jeżeli czynsz jest płacony z tygodnia na tydzień, wynajmujący musi wręczyć najemcy 7-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu.

Jeżeli najemca pozostaje w lokalu po wygaśnięciu okresu wypowiedzenia, wynajmujący może przystąpić do procesu eksmisji.

Proces eksmisji za naruszenie przepisów BHP

Lokator może zostać eksmitowany w Alabamie, jeśli naruszy przepisy BHP, budowlane, bezpieczeństwa lub kodeksu mieszkaniowego. W takich przypadkach wynajmujący jest zobowiązany do przekazania najemcy 7-dniowego zawiadomienia o zastosowaniu się do przepisów, co daje najemcy 7 dni roboczych na skorygowanie problemu.

Przykłady naruszenia przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy mogą obejmować dopuszczenie do zalegania śmieci w wynajmowanym lokalu, zapewnienie schronienia dla gryzoni lub robaków, a nawet takie rzeczy jak uszkodzenie instalacji elektrycznej w wynajmowanym lokalu.

Jeśli najemca pozostaje w lokalu po wygaśnięciu okresu wypowiedzenia bez poprawienia naruszenia, wynajmujący może przystąpić do procesu eksmisji.

Proces eksmisji za nielegalną działalność

Mieszkańcy wynajmowanego lokalu, którzy są zamieszani w nielegalną działalność narkotykową, napaść kryminalną lub nielegalną działalność z użyciem broni palnej, muszą otrzymać 7-dniowe Wypowiedzenie Wynajmu, zanim wynajmujący może przystąpić do procesu eksmisji.

Nielegalna działalność związana z bronią palną obejmuje nielegalne: używanie, produkcję, import, posiadanie, dostarczanie lub rozładowywanie broni palnej w wynajmowanej nieruchomości, chyba że broń została użyta lub rozładowana w samoobronie.

Nielegalna działalność związana z narkotykami obejmuje: produkcję, uprawę, import, transport, posiadanie, dostarczanie, podawanie lub używanie nielegalnych narkotyków.

Najemcy zamieszani w nielegalną działalność nie mają możliwości pozostania w wynajmowanym lokalu, nawet jeśli poprawią naruszenie.

Jeśli najemca pozostaje w lokalu po wygaśnięciu okresu wypowiedzenia, wynajmujący może przystąpić do procesu eksmisji.

Krok 2: Złożenie i doręczenie skargi

Jako następny krok w procesie eksmisji, wynajmujący z Alabamy muszą złożyć skargę we właściwym sądzie. W hrabstwie Mobile kosztuje to 256 dolarów opłaty za złożenie wniosku, choć w innych hrabstwach może się to różnić.

Wezwanie i skarga muszą być doręczone lokatorowi co najmniej 6 dni przed datą zwrotu procesu i będą doręczone przez szeryfa, konstabla lub profesjonalny serwer procesowy – nie przez wynajmującego.

Skarga może zawierać datę rozprawy, ale jeżeli lokatorzy złożą odpowiedź na skargę (krok 3 poniżej), otrzymają również oddzielne zawiadomienie o rozprawie pocztą.

Wezwanie i skarga mogą być doręczone przy użyciu jednej z następujących metod:

1. Poprzez doręczenie przez szeryfa/konstabla kopii wezwania i skargi najemcy.
2. Poprzez doręczenie przez szeryfa/konstabla kopii wezwania i skargi innej osobie, która mieszka w wynajmowanym lokalu.
3. Oświadczenie profesjonalnego serwera procesowego doręczyć kopię wezwania i skargi na najemcy / innej osoby, która mieszka w wynajmowanym lokalu.
4. Wywieszenie zawiadomienia na drzwiach wynajmowanego lokalu (tylko w przypadku, gdy osobiste doręczenie nie powiedzie się).

Jeśli delegowania zawiadomienia, kopia wezwania i skargi musi być również wysyłane do najemcy pocztą pierwszej klasy. Wysyłka może być wykonana przez każdego, nie tylko przez szeryfa/konstabla lub profesjonalny serwer procesowy.

Krok 3: Złożenie odpowiedzi

Po otrzymaniu wezwania i skargi, najemcy muszą złożyć odpowiedź w sądzie w ciągu siedmiu dni od otrzymania wezwania w przypadku eksmisji bez roszczenia pieniężnego lub w ciągu 14 dni w przypadku eksmisji z roszczeniem pieniężnym (tj. zaległego czynszu).W przeciwnym razie sąd może automatycznie orzec na korzyść wynajmującego.

„Odpowiedź” jest po prostu pisemnym dokumentem wyjaśniającym, dlaczego najemca uważa, że nie powinien być eksmitowany, i może być przesłana pocztą do sądu. Powinna być również przesłana do właściciela lub jego pełnomocnika.

W niektórych sądach w Alabamie, rozprawa zostanie zaplanowana po otrzymaniu odpowiedzi przez sąd, podczas gdy w innych rozprawa jest zaplanowana po złożeniu skargi. Tak czy inaczej, uczestnictwo w przesłuchaniu eksmisyjnym jest kolejnym krokiem w procesie.

Krok 4: Rozprawa sądowa i wyrok

Prawo stanu Alabama nie określa, kiedy musi odbyć się rozprawa w sprawie o eksmisję; jednakże może ona mieć pierwszeństwo przed innymi rodzajami spraw cywilnych.

W niektórych miejscach rozprawa nie zostanie wyznaczona do czasu, gdy najemca złoży swoją odpowiedź w sądzie.

Po złożeniu odpowiedzi sąd wyśle zawiadomienie o rozprawie zarówno do właściciela, jak i najemcy, informując ich, kiedy rozprawa się odbędzie. Z prawa Alabamy nie wynika jasno, jak szybko rozprawa zostanie zaplanowana po złożeniu odpowiedzi.

Inne sądy planują rozprawę po złożeniu skargi, a jeśli tak jest w Twojej lokalizacji, to wezwanie doręczone najemcy będzie zawierało datę rozprawy.

Powiadomienie o rozprawie może nadal być wysyłane do stron po złożeniu przez najemcę odpowiedzi do sądu jako przypomnienie o dacie rozprawy, która znowu nie jest określona w prawie Alabamy.

Jeżeli najemca nie stawi się na przesłuchanie lub odpowiedź nie zostanie złożona, sąd założy, że pozwany zaprzecza każdemu roszczeniu wynajmującego i przeprowadzi przesłuchanie bez pozwanego.

Każda ze stron może wystąpić o 15-dniowe odroczenie z „ważnego powodu.”

Odwoływanie się. Najemcy, którzy chcą odwołać się od wyroku, mają na to dokładnie 7 dni; w przeciwnym razie stracą szansę na odwołanie i eksmisja będzie kontynuowana. Rozprawa apelacyjna musi być zaplanowana w ciągu 60 dni od daty złożenia apelacji.

Najemca może być zobowiązany do dokonania płatności czynszu na rzecz sądu apelacyjnego w celu wstrzymania (odroczenia) eksmisji do czasu wydania przez sąd apelacyjny orzeczenia w sprawie.

Jeśli sąd apelacyjny podtrzyma orzeczenie sądu niższej instancji na korzyść wynajmującego, eksmisja będzie kontynuowana.

Krok 5: Wydanie tytułu wykonawczego

Jeśli sąd orzekł na korzyść wynajmującego, sąd wyda tytuł wykonawczy po wydaniu wyroku, zwracając tym samym posiadanie nieruchomości wynajmującemu.

Tytuł egzekucyjny jest ostatecznym wezwaniem najemcy do opuszczenia wynajmowanego lokalu, zanim szeryf lub konstabl powróci do lokalu, aby siłą usunąć najemcę.

Jeśli jakiekolwiek rzeczy najemcy nadal pozostają w wynajmowanym lokalu, wynajmujący ma prawo sprzedać je w ilości wystarczającej do pokrycia kosztów postępowania eksmisyjnego.

Krok 6: Zwrot własności

Siedem dni po wydaniu tytułu wykonawczego, szeryf/konstabl przymusowo usunie najemcę z wynajmowanego lokalu, jeżeli najemca nie wyprowadził się do tego czasu.

Tytuł wykonawczy w sprawach o eksmisję jest automatycznie zawieszany na siedem dni, dając lokatorowi czas na wyprowadzenie się na własną rękę, zanim szeryf lub posterunkowy przyjdzie, aby go usunąć.

Alabama Eviction Process Timeline

Poniżej znajduje się podsumowanie aspektów poza kontrolą właściciela, które dyktują ilość czasu potrzebnego na eksmisję lokatora w Alabamie. Z tym, że te szacunki mogą się znacznie różnić, a niektóre okresy czasu mogą nie obejmować weekendów lub świąt.

1. Okres wstępnego zawiadomienia – 7-30 dni.
2. Wydanie/Serwis wezwania i pozwu – ~6 dni. Wezwanie musi być doręczone w ciągu 6 dni od daty zwrotu.
3. Złożenie odpowiedzi – 7-14 dni, w zależności od tego, czy jest roszczenie pieniężne.
4. Słuchanie w sądzie i orzeczenie w sprawie eksmisji – kilka tygodni; kontynuacja dodaje 15 dni, apelacja dodaje do 67 dni.
5. Wystawienie tytułu wykonawczego – natychmiast.
6. Zwrot własności – 7 dni.

Schemat procesu eksmisji w Alabamie

W przypadku dodatkowych pytań dotyczących procesu eksmisji w Alabamie, proszę odnieść się do oficjalnego ustawodawstwa stanowego, AL Code §§35-9A-421 do 461 i §§6-6-310 do 353, aby uzyskać więcej informacji.