ARV Znaczenie i kalkulator dla inwestorów

Kluczowe wnioski

Co to jest ARV w nieruchomościach? | Jak obliczyć ARV | Co to jest reguła 70%? | Wskazówki dotyczące obliczania ARV | Wady ARV

Jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości, ważne jest, aby nie tylko mieć plan, ale także oko na potencjał. W tym celu, maksymalizacja potencjału transakcji oznacza wiedząc, co nieruchomość jest po wartości naprawy (ARV) jest. To jest ARV nieruchomości, po wszystkim, że będzie zazwyczaj zidentyfikować, czy transakcja jest warta kontynuowania, czy nie. W przypadku, gdy ARV uzasadnia cenę zakupu i każdy nadchodzący koszt, inwestorzy mogą znaleźć się o krok bliżej do zamknięcia transakcji. Jednak nikt nie będzie obliczyć ARV rzeczywistych danych nieruchomości dla Ciebie, trzeba będzie wiedzieć, jak to zrobić samemu, być może nawet przy użyciu kilku wskazówek po drodze.

Co to jest ARV w nieruchomości?

ARV w nieruchomości jest krótki dla po wartości naprawy, lub oszacowanie wartości nieruchomości po wszystkich napraw i modernizacji są zakończone. Jest to krytyczna liczba dla inwestorów nieruchomości, ponieważ oblicza margines między „as-is” wartości pożądanej nieruchomości inwestycyjnej i wartości na rozwiniętej nieruchomości, która została całkowicie odnowiona.

Odkąd znasz wartość nieruchomości, możesz zacząć określać wydatki, które zapewnią najlepsze miejsce do rozpoczęcia. Jako nowy inwestor, jeśli nie wiesz, co zasada ARV nieruchomości jest dla potencjalnej nieruchomości, jesteś po prostu guessing.

Po wartości naprawy będzie również określić inwestora strategii wyjścia i ujawnić, które prawdziwe finansowanie nieruchomości trasa jest najlepsza. W istocie, ARV zapewni inwestorom najlepszy obraz tego, co mogą sprzedać nieruchomość inwestycyjną dla.

Ocena ARV nieruchomości wymaga pewnej zdolności do gromadzenia szacunków naprawy z dokładnością, w tym wgląd w lokalnym rynku. Profesjonalne inwestorzy, którzy są dobrze zorientowani w grze inwestycyjnej nieruchomości można łatwo chodzić do nieruchomości i przypisać wartość w oparciu o ich wiedzę na temat rynku w ciągu kilku minut. Niestety dla początkujących, to po prostu nie jest możliwe. Jeśli potrzebujesz pomocy w ocenie wartości, poniżej wyjaśniamy, jak obliczyć wartość po naprawie.

Roczna wartość czynszowa

Roczna wartość czynszowa jest czasami błędnie mylona z wartością po naprawie, choć są to dwie zupełnie różne miary. Roczna wartość czynszowa odnosi się do rocznego kosztu zajmowanej powierzchni. To niekoniecznie równa się rocznego czynszu nieruchomości, ale zamiast tego bierze pod uwagę porównywalne właściwości i koszty obłożenia. Roczna wartość czynszu jest zazwyczaj stosowana przy obliczaniu kosztów biznesowych związanych z zajmowaniem danej powierzchni. Aby oddzielić te dwa pojęcia, inwestorzy muszą zrozumieć różnicę między tymi dwoma wskaźnikami. Każda kalkulacja może być pomocna w karierze inwestora nieruchomości, więc upewnij się, że dobrze ją rozumiesz.

LTC w nieruchomościach

Inwestorzy nieruchomości komercyjnych będą polegać na innej formule, aby oszacować potencjalne zyski z nieruchomości: LTC. Wskaźnik LTC (loan-to-cost) w nieruchomościach jest zwykle używany do porównania finansowania z całkowitym kosztem budowy nieruchomości. LTC jest najczęściej stosowany w budownictwie nieruchomości komercyjnych jako sposób na ocenę finansowania danej nieruchomości. Obliczając LTC, deweloperzy komercyjni mogą ocenić poziom ryzyka związanego z danym projektem. Jest to kolejna świetna kalkulacja, którą warto dodać do swojej skrzynki narzędziowej jako inwestor.

Czy powinieneś zatrudnić agenta lub rzeczoznawcę?

Opcja zatrudnienia agenta lub rzeczoznawcy do pomocy w analizie transakcji zawsze istnieje, jednak nie mogą oni podjąć ostatecznej decyzji, czy dana nieruchomość jest warta realizacji, czy też nie. Wielu inwestorów mają agenta lub rzeczoznawcy w ich prawdziwym zespole nieruchomości lub przynajmniej sieci. Mogą one użyczyć nieocenione umiejętności do procesu inwestycyjnego, ale jeśli chodzi o ocenę właściwości inwestorzy mogą stwierdzić, że są lepiej wyposażone, aby uruchomić pewne numery sami.

Powód tego jest dwojaki: pieniądze i czas. Agent lub rzeczoznawca będzie więcej niż prawdopodobne, opłata za ich czas, koszt inwestorzy mogą chcieć uniknąć, jeśli są one oceniając wiele właściwości, aby znaleźć ten właściwy. Następnie, angażując prawdziwego profesjonalistę nieruchomości w analizie transakcji może spowolnić proces. To może uniemożliwić inwestorom szybką ocenę transakcji dla ich portfeli. Pozwól mi być jasne, wiedza prawdziwych specjalistów rynku nieruchomości (takich jak agenci i rzeczoznawcy) może być nieoceniona dla transakcji na rynku nieruchomości. Jednakże, inwestorzy mogą znaleźć więcej sukcesów w tworzeniu analizatora transakcji własnych.

KalkulatorARV: How To Calculate After Repair Value

Czym jest ARV w nieruchomościach, jeśli nie świetnym sposobem na przeanalizowanie potencjału transakcji? Dlatego, jeśli chcesz dokładnie przeanalizować swoją kolejną transakcję, powinieneś wykonać poniższe kroki:

1. Analyze Comparables

2. Calculate Costs And Expenses

3. Obey The 70% Rule

Analyze Comparables

Pierwszym krokiem w określaniu ARV nieruchomości inwestycyjnej jest analiza porównywalnych, lub „Comps”, jak są one powszechnie określane jako. Są to albo niedawno sprzedane lub na sprzedaż domy, które są podobne do inwestycji pod ręką, i są one wykorzystywane do określenia wartości nieruchomości. W istocie, porównywalne wskazują, co inwestycja będzie sell for.

Aby uzyskać szczegółowe informacje na temat porównywalnych właściwości, inwestorzy będą chcieli dostęp do MLS, lub Multiple Listing Service. Zapewni to najwięcej szczegółów na temat nieruchomości, która jest na sprzedaż lub została niedawno sprzedana. Inwestorzy powinni również rozważyć niedawno sprzedane kompakty dla nieruchomości będących własnością banków (REO) i krótkich sprzedaży, w zależności od ilości porównywalnych znalezionych na MLS. Inwestorzy powinni zwrócić szczególną uwagę na następujące kwestie:

• Homes sold within the last 90 to 120 days

• Homes similar in age, size, powierzchni i liczby pokoi

• Domy w podobnej okolicy

• Domy w promieniu jednej mili od nieruchomości inwestycyjnej

Inwestorzy powinni również rozważyć aktualne warunki rynkowe i trendy, jak również sezonowe zmiany cen. Umożliwi to inwestorom uzyskanie wglądu zarówno w wartość odsprzedaży nieruchomości, jak i optymalny czas w roku na zakup lub sprzedaż.

Oblicz koszty & Wydatki

Drugą częścią jest określenie potencjalnych kosztów napraw dla inwestycji. Pomoże to określić, ile chcesz zapłacić za nieruchomość. Następujące kryteria pomogą inwestorom:

• Otrzymaj szacunki od trzech do pięciu licencjonowanych wykonawców i upewnij się, że każdy szacunek naprawy jest wyraźnie wyszczególniony. Ważne jest również, aby znać możliwości wykonawcy, aby zapewnić jakość pracy jest wykonywana na nieruchomości, jak również na czas i na budżet.

• Uzyskaj szacunki materiałów i kupić na zniżki. Nie mogę polecić tego aspektu wystarczająco. Jako początkujący inwestor, pamiętaj, aby oprzeć swój budżet na swoich nabywców, jak to będzie upewnić się, że materiały są nabywane w akceptowalnym zakresie cen.

Inwestorzy będą musieli również rozważyć dodatkowe koszty, takie jak koszty zamknięcia, koszty posiadania i koszty finansowania. Każdy scenariusz jest inny, w zależności od strategii wyjścia inwestora, ale zrozumienie szacowanej wartości nieruchomości jest kluczowe.

Na przykład, wielu inwestorów zapomina rozważyć koszty utrzymania przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej. Koszty takie jak podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, media, utrzymanie i opłaty HOA sumują się. Jako inwestor, będziesz chciał być świadomy tych wydatków i zrozumieć, jak bardzo one add up to.

Co to jest 70% Reguła w nieruchomości?

70% reguła w nieruchomości jest sposobem na określenie prawidłowej ceny zakupu nieruchomości do remontu. Jest to prawdziwa formuła nieruchomości, która porównuje koszty i marżę zysku z zakupu zagrożonych nieruchomości. Liczba ta będzie zasadniczo powiedzieć inwestorowi, ile można zapłacić za nieruchomość przez rachunkowości dla ARV i szacowanych kosztów naprawy. Aby obliczyć ARV, inwestorzy mogą postępować zgodnie z poniższym wzorem:

(Cena Sprzedaży) + (Wartość Napraw) = Wartość Po Naprawie

Po określeniu ARV, inwestorzy mogą następnie użyć formuły 70 procent:

(ARV x .70) – Koszt naprawy = Maksymalna cena zakupu

Formuła sugeruje, że żadna cena zakupu nie powinna nigdy przekroczyć 70 procent przyszłej wartości nieruchomości po uwzględnieniu kosztów naprawy. Jest to dobra zasada kciuka, ponieważ pozwala inwestorom ocenić potencjalną rentowność inwestycji w nieruchomości. Może to być wykorzystane, aby pomóc inwestorom negocjować lepszą cenę zakupu, i uniknąć wszelkich właściwości, które nie mogą mieć wysoki zwrot z inwestycji. Poniższy przykład zapewni więcej jasności:

• Cena zakupu: $200,000

• Wartość remontu: $50,000

• Koszty remontu: $30,000

Te zmienne sugerują, że ARV nieruchomości wyniesie $250,000. Dlatego maksymalna cena zakupu nieruchomości powinna wynosić 145 000 USD. Inwestorzy mogą korzystać z tych informacji przed złożeniem oferty, aby zapewnić, że otrzymują najwięcej z transakcji. Podczas gdy zasada 70 procent nie jest koniecznością, jest to świetny sposób dla inwestorów, aby chronić ich dolną linię i zmaksymalizować ogólne zyski.

Wskazówki dotyczące kalkulacji wartości po remoncie

Liczby są kluczem do każdej udanej transakcji remontowej. Im dokładniejsze są Twoje szacunki, tym większe będą Twoje zyski. Jedną z najważniejszych liczb, które będziesz szacować jest wartość po naprawie (ARV). Jest to wartość, że uważasz, że nieruchomość będzie warta po skończeniu z napraw i modernizacji. Jeśli przecenić ten numer, Twoja nieruchomość będzie siedzieć na rynku przez bardzo długi czas. Ponownie, najlepsze inwestorzy mogą chodzić do nieruchomości i w ciągu kilku minut przypisać wartość w oparciu o ich wiedzę na temat rynku, jeśli nie są tam jeszcze, oto kilka wskazówek, aby pomóc w procesie:

• Get dobry zespół w miejscu: Prawdziwe inwestowanie w nieruchomości wymaga solidnego zespołu wokół ciebie. Nawet jeśli jesteś ostatecznym decydentem, należy opierać się na wkład innych. Twój nieruchomość i wykonawca są dwa kluczowe członkowie zespołu, które pomogą określić ARV. Liczba ta zaczyna się od oszacowania pracy potrzebne i koszty związane. Nawet jeśli jesteś doświadczonym inwestorem, wykonawca będzie miał lepszy pomysł na wszystkie koszty. Małe rzeczy w transakcjach remontowych mogą szybko się sumować. Nie wszystko, co robisz, da ci równą wartość. Dobry wykonawca zna najlepsze sposoby, aby rozciągnąć dolara. Twój realtor powie ci, czy twoje numery są realistyczne. Nie musisz robić wszystkiego sam w swoim odwyku. Zacznij od zdobycia dobrego zespołu na miejscu.

• Review Multiple Estimates: Jeśli masz solidne relacje z wykonawcą, jesteś do przodu w grze. Dojście do tego punktu zazwyczaj wymaga czasu i kilku transakcji. Jeśli nie masz wykonawcy w swoim zespole, trzeba dostać kilka różnych szacunków. Jako zasada kciuka, należy paznokci w dół trzech dobrych wykonawców i iść stamtąd. Po przejściu ponad trzech wykonawców, każdy będzie brzmiało podobnie, a będziesz skończyć robi więcej szkody niż pożytku. Bądź tak otwarty i uczciwy z nimi, jak to możliwe. Wyjaśnij umowę i to, czego szukasz. Poproś o pisemne szacunki wyszczególniając wszystkie koszty i pracy związanej. W ten sposób można porównać jabłka do jabłek z innymi szacunkami. Cena jest ważna, ale to nie może być najważniejszą rzeczą. Chcesz kogoś, kto będzie w domu, kiedy mówią, że będzie. Im dłużej trwa, aby zakończyć pracę, tym bardziej Twoja dolna linia jest zmniejszona. Po przejrzeniu szacunków da Ci dobry pomysł na budżet i pomysł na gotowy produkt. Gotowy produkt będzie prowadził do Twojej wartości.

• Know Your Market: Zanim wykonasz jakąkolwiek pracę, musisz znać swój rynek. Znajomość rynku da Ci dobry pomysł na to, jakie prace powinieneś wykonać. Nie wszystkie ulepszenia zrobić sens dla sąsiedztwa. Ulepszenia w San Diego będzie różnić się od tych w Birmingham. Wszyscy kupujący lubią ładne rzeczy, ale rynek może nie dać ci zwrot, którego szukasz. Basen, który zajmuje połowę tylnego podwórka nie może być najlepszym pomysłem. Chcesz, aby uaktualnienia i wykończenia ładne, ale trzeba zrobić je w zgodzie z rynku. Agent nieruchomości pomoże zawęzić konkretną wartość. Musisz mieć podstawowe pojęcie o okolicy, zanim nawet złożyć ofertę. Rynek nieruchomość znajduje się w jest ważniejsze niż pracy można umieścić w. Jeśli nie znasz swojego rynku, będziesz miał trudny czas na określenie wartości.

• Słuchaj swojego Realtor: Nawet jeśli możesz mieć dobre zrozumienie rynku, Twój Realtor ma lepsze zrozumienie lokalnych wartości nieruchomości. Uzyskanie szacunków i znając swój rynek jest wszystko zrobić, aby określić wartość. Jest wiele, że idzie do tego numeru. Idąc z jednej sprzedaży kilka ulic nad nie da Ci dokładną wartość. Twój agent nieruchomości będzie patrzeć na porównywalnych sprzedaży, które są podobne do Twojej nieruchomości. Będą patrzeć na przeszłej sprzedaży i aktualnych ofert w ciągu ostatnich 90 dni w ciągu mili od nieruchomości. Jest to informacja, że ludzie, którzy będą kupować nieruchomości patrzeć na. Możesz zrobić wielką pracę, ale numery nie kłamią. Twój agent nieruchomości da Ci uczciwą ocenę, gdzie ich zdaniem wartość będzie. W większości przypadków, będą one miały rację. Jeśli zignorować ich porady i przechylić się w kierunku wysokiej stronie rynku, będzie skończyć rozczarowany.

Wady ARV

Istnieje kilka ograniczeń związanych z ARV być świadomy przed rozpoczęciem korzystania z formuły. Przede wszystkim należy pamiętać, że ARV opiera się na szacunkach. Chociaż można wykorzystać wszystkie dane rynkowe dostępne dla Ciebie, nie ma gwarancji, że będzie w stanie przewidzieć dokładną wartość swoich remontów. Po tym wszystkim, rynek mieszkaniowy może się zmienić w czasie, który jest potrzebny do zakończenia remontu. W zależności od szacunków, może to spowodować wyższe lub niższe zyski niż oczekiwano. Zawsze pamiętaj, że ARV jest tylko jedna kalkulacja – i „dobry” ARV nie gwarantuje wysoki potencjał zysku.

Podsumowanie

Formuła ARV stała się nieocenionym narzędziem dla dzisiejszych najlepszych inwestorów nieruchomości. Opierając się na wartości nieruchomości i danych rynkowych, ta prosta kalkulacja może pomóc ujawnić, czy potencjalna transakcja jest warta realizacji, czy też nie. Gdy jest stosowany prawidłowo, ARV pozwoli Ci zidentyfikować docelową cenę zakupu. W niektórych przypadkach może to nawet pomóc w podjęciu decyzji o najlepszej metodzie finansowania dla nieruchomości. Podczas gdy ARV nie powinna być używana samodzielnie do określenia potencjału zysku z transakcji, nadal jest to kluczowa kalkulacja, którą należy dodać do swojego analizatora transakcji. Spróbuj użyć ARV lub reguły 70 procent na swojej następnej nieruchomości inwestycyjnej i przekonaj się sam.

Jaka jest Twoja najlepsza wskazówka podczas obliczania ARV potencjalnej transakcji? Podziel się swoją najlepszą radą w komentarzach poniżej.

Czy jesteś gotowy, aby zacząć przerzucać domy na swoim lokalnym rynku?

Najlepsi remontowcy wiedzą, jak znaleźć odpowiednie nieruchomości, dokładnie oszacować koszty i skalować swój biznes. Nasza nowa klasa nieruchomości online, prowadzona przez eksperta inwestora Thana Merrilla, może nauczyć Cię prawidłowych kroków, aby przerzucić swoją pierwszą nieruchomość we właściwy sposób i osiągnąć sukces w nieruchomościach.

Zarejestruj się na nasz BEZPŁATNY 1-dniowy Webinar Nieruchomości i rozpocznij naukę, jak przerzucać domy na Twoim rynku!