How a California Quitclaim Deed Form Works
Forma California Quitclaim Deed jest specjalny rodzaj aktu notarialnego używany do przekazywania nieruchomości bez dokonywania gwarancji o tytuł do nieruchomości. Osoba, która przenosi własność przez quitclaim deed nie składa żadnych obietnic, że on lub ona jest właścicielem lub ma jasny tytuł do nieruchomości. Osoba, która otrzymuje nieruchomość na podstawie aktu notarialnego z zastrzeżeniem własności, otrzymuje wszelkie udziały, jakie posiada właściciel, ale nie więcej. Osoba, która podpisała akt notarialny nie jest odpowiedzialna, jeśli okaże się, że jest problem z tytułem do nieruchomości.
Inne nazwy dla California Quitclaim Deeds
A quitclaim deed jest czasami nazywany quit claim deed (quit claim zamiast quitclaim). Te dwa terminy są wymienne.
Niektórzy ludzie błędnie używają terminu quick claim deed, odnosząc się do quitclaim deed. Termin ten jest zawsze nieprawidłowy. Nie ma czegoś takiego jak quick claim deed.
Porównanie California Quitclaim Deeds do innych form California Deeds
Kwitulacyjne akty notarialne są identyfikowane przez brak gwarancji tytułu prawnego. Ponieważ nie ma gwarancji tytułu prawnego, osoba, której przekazywana jest nieruchomość, nie ma żadnych praw przeciwko osobie podpisującej akt notarialny. Osoba, która podpisuje akt notarialny zrzeczenia się własności przenosi wszelkie swoje prawa na nowego właściciela, ale nie gwarantuje, że jest właścicielem nieruchomości lub posiada do niej wyraźny tytuł prawny. Ta cecha odróżnia formularz quitclaim deed od formularza California grant deed i formularza California warranty deed, z których oba zapewniają gwarancję tytułu.
Przykład: Jake przekazuje Brettowi działkę w hrabstwie Los Angeles. Kilka miesięcy później Jake zrzeka się swojego udziału w tej samej nieruchomości na rzecz Roberta na mocy aktu notarialnego z zastrzeżeniem własności. W momencie zrzeczenia się na rzecz Roberta, Jake nie był właścicielem nieruchomości (ponieważ przekazał ją Brettowi kilka miesięcy wcześniej). Oznacza to, że Robert nie ma żadnego udziału w nieruchomości.
Gdyby Jake użył formularza aktu notarialnego lub formularza aktu gwarancyjnego, Robert miałby roszczenie prawne przeciwko Jake’owi za naruszenie gwarancji tytułu prawnego. Ponieważ forma aktu notarialnego zrzeczenia się roszczeń nie gwarantuje tytułu własności, Jake nie może być pociągnięty do odpowiedzialności za przeniesienie własności nieruchomości, której nie był właścicielem. Ponieważ przeniesienie własności nastąpiło na podstawie aktu notarialnego, Robert nie ma prawa do roszczeń wobec Jake’a.
Jak pokazuje ten przykład, akt notarialny zrzeczenia się roszczeń stwarza ryzyko dla nowego właściciela. Nowy właściciel dostaje tylko taki interes, jaki ma zbywca. Jeśli okaże się, że przekazujący nie ma żadnego interesu, odbiorca nie otrzymuje nic. Ten brak gwarancji odróżnia quitclaim deeds od warranty deeds i grant deeds.
Quitclaim deeds różnią się również od innych form California deed w tym, że nie przekazują after-acquired tytuł. Jeśli okaże się, że zbywca nie ma tytułu do nieruchomości, ale później nabywa tytuł, zbywca może zachować nieruchomość po on lub ona później nabywa go. Osoba, na rzecz której dokonuje się przeniesienia własności, otrzymuje tylko udział, który posiada osoba przenosząca własność w momencie przeniesienia własności, bez prawa do jakiegokolwiek udziału, który osoba przenosząca własność może nabyć w późniejszym czasie.
Określenie aktu notarialnego jako aktu zrzeczenia się własności odnosi się wyłącznie do braku gwarancji tytułu własności. Inne czyny noszą inne nazwy, które nie zależą od gwarancji tytułu. Na przykład, Kalifornia uznaje dożywotnie akty własności i transfer-on-death deeds. Każdy z tych typów aktów notarialnych nosi nazwę specyficznej cechy unikania postępowania probacyjnego związanej z danym aktem notarialnym. Ponieważ terminy te odnoszą się do niezależnych cech, te same nazwy mogą mieć zastosowanie do więcej niż jednego aktu notarialnego. Na przykład, kalifornijski akt notarialny dożywocia może być również kalifornijskim aktem notarialnym quitclaim.
Ale chociaż akty notarialne quitclaim są ważne i często używane w Kalifornii, ubezpieczyciele tytułów w innych stanach – w tym w Teksasie – odrzucają akty notarialne quitclaim. W tych innych stanach, akt notarialny bez gwarancji (zwany również aktem bez gwarancji) może być stosowany jako substytut aktu notarialnego z zastrzeżeniem. Ponieważ kalifornijskie firmy ubezpieczeniowe uznają akty notarialne z klauzulą quitclaim, Kalifornia nie posiada formularza aktu notarialnego bez gwarancji.
Wspólne zastosowania aktów notarialnych z klauzulą quitclaim
Z powodu braku gwarancji, akty notarialne z klauzulą quitclaim są najczęściej stosowane w sytuacjach niskiego ryzyka. Typowe sytuacje obejmują:
- Darowizny nieruchomości, gdzie odbiorca nie daje wynagrodzenia za nieruchomość;
- Usuwanie byłego małżonka z tytułu nieruchomości po rozwodzie;
- Tworzenie aktu notarialnego, który przenosi własność automatycznie w chwili śmierci, aby uniknąć postępowania spadkowego;
- Eliminowanie chmur na tytule (np, cedent może zrzec się własności na rzecz innej osoby tylko po to, aby wyjaśnić, że cedent nie ma udziału w nieruchomości); lub
- Usuwanie nazwiska małżonka (lub byłego małżonka) z tytułu nieruchomości.
Dekty zrzeczenia się są często używane, gdy para chce przenieść własność z nazwisk obu małżonków na nazwisko jednego małżonka. Można to zrobić w celu przekształcenia nieruchomości z majątku wspólnego na majątek odrębny lub w celu spełnienia wymogów ubezpieczenia tytułu prawnego. Firmy ubezpieczeniowe tytuł często wymagają małżonka, który nie jest właścicielem California nieruchomości do podpisania aktu notarialnego quitclaim. Gwarantuje to, że małżonek nie-właściciel nie później rościć tytuł do nieruchomości.
Jak stworzyć California Quitclaim Deed
W Kalifornii, quitclaim deeds mają swoje korzenie w prawie zwyczajowym „przeniesienie przez zwolnienie” zamiast konkretnych uprawnień ustawowych. Język przyznający aktu notarialnego będzie zwyczajowo zawierał słowo „quitclaim” zamiast „convey” lub „grant”. Należy zwrócić szczególną uwagę na to, aby w akcie notarialnym zawrzeć prawidłowy język przyznania. Na przykład, zgodnie z California Civil Code § 1092, przypadkowo używając „grant” w akcie notarialnym może spowodować utworzenie grant deed zamiast quitclaim deed.
W uzupełnieniu do korzystania z prawidłowego języka przyznania, California quitclaim deed musi zawierać inne wymagane elementy, które mają zastosowanie do wszystkich aktów notarialnych. Elementy te obejmują ważny opis prawny, oświadczenie o odpłatności i opis sposobu, w jaki współwłaściciele będą posiadać tytuł własności. Akt notarialny musi również spełniać wymagania dotyczące rozmiaru czcionki i formatu strony oraz kalifornijskie wymagania dotyczące podpisu i notarialności.
Akty notarialne quitclaim powinny być starannie sporządzone, aby uniknąć mieszania terminów. Jeśli, na przykład, quitclaim deed zawiera gwarancję tytułu prawnego w treści aktu, będzie sprzeczność między rodzajem aktu i językiem samego aktu. Takie sprzeczności nazywane są dwuznacznościami patentowymi i mogą unieważnić akt notarialny lub doprowadzić do postępowania sądowego. Formularze aktów notarialnych stworzone przez nasz Generator Aktów Notarialnych zostały zaprojektowane przez prawników, aby spełnić wymagania prawa kalifornijskiego.