W prawie każdym rodzaju transakcji na rynku nieruchomości, będziesz miał do czynienia z jednym lub więcej obciążeń. Co to są obciążenia w nieruchomości? Obciążenie może być prawnym, finansowym lub osobistym zobowiązaniem, które hamuje wykorzystanie lub przeniesienie własności nieruchomości. Ważne jest, aby zrozumieć różne rodzaje obciążeń i jak mogą one wpłynąć na sprzedaż lub przeniesienie domu, ziemi lub innego rodzaju nieruchomości.
Typy obciążeń nieruchomości
Poniżej znajduje się lista podstawowych typów obciążeń nieruchomości. Co to jest obciążenie nieruchomości? Dowiesz się również, jak zaspokoić lub pracy wokół tych w celu usprawnienia sprzedaży lub transferu nieruchomości.
Deed of Trust lub Encumbrance Mortgage
Podstawowym typem obciążenia dla większości nieruchomości jest albo hipoteka – umowa między kredytobiorcą i kredytodawcą – lub aktem notarialnym – umowa między kredytobiorcą, kredytodawcą i powiernikiem. Bez względu na to, który instrument finansowy jest w grze, zaspokojenie tego obciążenia jest wymagane w celu sprzedaży lub przeniesienia własności z jednego właściciela do innego.
W większości przypadków, spłacając hipotekę obciążającą lub aktem notarialnym wynika w akcie notarialnym reconveyance. To zapewnia jasny tytuł do nowego właściciela i potwierdza zaspokojenie poprzedniego długu. Jednakże, w przypadku bankructwa, na przykład, pożyczka może nie zostać formalnie zwolniona z nieruchomości. Może to skutkować chmurą na tytule, jeśli kolejni właściciele nie chcą płacić za zwolnienie obciążenia.
Dobrowolne zastawy jako obciążenie
Dobrowolny zastaw jest długiem, który jest zabezpieczony przez nieruchomość i dobrowolnie zgodził się na niego właściciel nieruchomości. Na przykład, linia kredytowa home equity jest popularnym instrumentem zapewniającym gotówkę w nagłych wypadkach, środki na naprawy i ulepszenia domu lub środki na konsolidację zadłużenia. Jest ona zabezpieczona kapitałem własnym domu. Nawet jeśli kredytobiorca nie korzysta z linii kredytowej lub już ją spłacił, ten dobrowolny zastaw musi zostać zarejestrowany jako zaspokojony, aby nieruchomość mogła zmienić właściciela.
Nieobowiązkowe zastawy jako obciążenie
Nieobowiązkowy zastaw to taki, który jest umieszczony na nieruchomości za zgodą lub bez zgody właściciela nieruchomości. Istnieją różne rodzaje zastawów niedobrowolnych, w tym:
- Zastaw podatkowy: Zastaw podatkowy jest ustanawiany na nieruchomości w celu zaspokojenia długu rządowego, w tym podatku od nieruchomości lub podatku dochodowego. Federalny zastaw podatkowy jest nadrzędny w stosunku do wszystkich innych rodzajów obciążeń finansowych i roszczeń majątkowych.
- Zastaw mechaniczny: Zastaw mechaniczny jest umieszczony na nieruchomości w celu zaspokojenia długu wykonawcy lub podwykonawcy za wykonaną pracę lub dostarczone materiały w celu naprawy lub modernizacji nieruchomości.
- Lis Pendens: Termin ten oznacza „w toku postępowania sądowego,” i jest używany, gdy nieruchomość jest zaangażowana w kwestii prawnej własności lub sporu umownego. Istnieje wiele okoliczności, w których zawisłość sprawy może być złożony w celu zapobieżenia sprzedaży lub przeniesienia własności.
- Jeśli sprzedawca niewłaściwie ignoruje istniejącą umowę sprzedaży w celu sprzedaży komuś innemu, pierwszy nabywca może złożyć zawisłość sprawy w celu zapobieżenia sprzedaży, dopóki sąd nie ustali, który kupujący jest uprawniony do zakupu.
- Jeżeli spadkobierca próbuje sprzedać nieruchomość uzyskaną w drodze dziedziczenia, inny spadkobierca może złożyć wniosek o zawisłość sprawy, aby zapobiec sprzedaży nieruchomości, dopóki sędzia nie określi ich uprawnienia do udziału w spadku.
- Ogłoszenie o zawisłości sprawy może być złożone w przypadku rozwodu w celu zapobieżenia małżonkowi z arbitralnej sprzedaży nieruchomości przed zgodą drugiego małżonka i rozliczenia podziału majątku małżeńskiego.
Służebności jako obciążenie
Czy służebność jest obciążeniem? Służebności pozwalają osobom lub podmiotom innym niż właściciel nieruchomości na korzystanie z części prywatnie posiadanej nieruchomości. Na przykład, służebność umożliwia firmie komunalnej dostęp do ich linii lub umożliwia sąsiadowi dostęp do ulicy z nieruchomości pozbawionej dostępu do morza. Ten rodzaj służebności ogranicza pewne zastosowania i efekty praw własności dla właściciela.
Naruszenia jako obciążenie
Okresowo, ogrodzenie może zbłądzić na sąsiednią nieruchomość lub dobrze zużyta ścieżka może przeciąć część prywatnie posiadanej ziemi. Tego typu naruszenia są uznawane za obciążenia. Ważne jest, aby takie obciążenia zostały zauważone podczas badań i inspekcji, a jeśli to konieczne, aby służebności lub abatements są umieszczone w miejscu w celu zapewnienia, że obciążenia nie wpływają na własność, zbywalność lub ubezpieczalność nieruchomości, o której mowa.
Rezygnacja z prawa własności jako obciążenie
W niektórych przypadkach prywatni właściciele ograniczają wykorzystanie gruntów do określonych celów lub przeciwko określonemu wykorzystaniu. Tego typu ograniczenia trwają nawet po przekazaniu ziemi spadkobiercom lub nowej własności. Ważne jest, aby zrozumieć, jakie ograniczenia, jeśli w ogóle, zostały umieszczone na przedmiotowej nieruchomości. Jest to szczególnie ważne w przypadku dużych działek, które zostały podzielone i sprzedane jako oddzielne działki.
Konflikt ograniczający jako obciążenie
Konflikty ograniczające wchodzą w grę w obszarach o szczególnym znaczeniu historycznym lub architektonicznym lub w społecznościach o ścisłych zasadach dotyczących stylów domów i wyglądu nieruchomości. W wielu przypadkach, komisje rewizyjne, stowarzyszenia właścicieli domów i inne podmioty mogą określić, czy właściciel domu jest zgodny z konkretnymi wymogami przymierza ograniczającego, czy też nie.
Jest to istotne dla kupującego, aby określić, czy ograniczenie, o którym mowa, będzie kolidować z ich proponowanego użytkowania i korzystania z nieruchomości. Z tego samego powodu sprzedający musi ustalić, czy dane ograniczenie ogranicza jego zdolność do wprowadzenia na rynek i sprzedaży nieruchomości oraz upewnić się, że odpowiednio ujawnił takie ograniczenia.
Ponadto, podmiot nadzorujący powinien potwierdzić, czy nieruchomość jest zgodna z przepisami w trakcie procesu due diligence, aby zapewnić, że kupujący nie stanie się odpowiedzialny za naprawy, korekty lub kary wynikające z użytkowania lub działań sprzedającego.