Czy to tylko mit, że nieruchomości są lepszą inwestycją niż akcje?

Własność nieruchomości z pewnością może się opłacić, ale stwierdzenie, że jest to jednoznacznie lepsza inwestycja niż lokowanie pieniędzy na rynkach finansowych jest krótkowzroczne. Przez lata rozmawiałem z wieloma inwestorami, którzy skończyli wynajmując swój dom, gdy się przeprowadzili, zamiast go sprzedać, kupując nieruchomość dochodową tylko dlatego, że tak zrobili ich rodzice, lub kupując lokal do wynajęcia, ponieważ nie byli pewni, co innego zrobić ze swoimi pieniędzmi, a narracja o nieruchomości dochodowej miała sens.

Nieruchomości to bardzo emocjonalna kategoria dla wielu inwestorów, co może powodować problemy, gdy inwestorzy nie są w stanie obiektywnie przeanalizować zalet decyzji o zakupie. Ze względu na specyficzne ryzyko związane z inwestowaniem w nieruchomości, nie ma to sensu dla każdego inwestora. Nawet jeśli jest to właściwe, ważne jest, aby rozważyć dywersyfikację poza nieruchomościami.

Nie jest możliwe odpowiednie porównanie zwrotu z prywatnie posiadanych indywidualnych inwestycji w nieruchomości z szerokim rynkiem akcji. Nawet jeśli dostępne są pewne dane, duże znaczenie ma położenie geograficzne, podatki, przepływy pieniężne, cena zakupu, wydatki i inne czynniki. Z czysto cenowego punktu widzenia, Zillow Home Value Index jest pomocnym źródłem.

Poniższy wykres przedstawia Zillow Home Value Index (ZHVI) od 1997 do 2019 roku dla wszystkich typów domów, co obejmuje domy jednorodzinne i kondominia.

Źródło: Zillow Home Value Index (1997 – 2019)

Kristin McKenna, Darrow Wealth Management

Używając czterech z dziesięciu najlepszych rynków geograficznych pod względem wielkości, wyraźnie widać, że istnieje duża zmienność w stosunku do Stanów Zjednoczonych jako całości i samych regionów. W okresie 23 lat, skumulowany zwrot z Chicago był zdecydowanie najgorszy i wyniósł 47%, podczas gdy ceny na rynku bostońskim wzrosły najbardziej, bo aż o 185%.

Kristin McKenna, Darrow Wealth Management

Porównawczo, S&P 500 osiągnął w tym samym okresie łączny zwrot w wysokości 552%, wliczając reinwestycję dywidendy.

Oczywiście istnieją ograniczenia w porównaniu między danymi Zillow na temat wzrostu cen domów i rzeczywistych zwrotów, jakie inwestorzy mogą osiągnąć z nieruchomości inwestycyjnej. Przede wszystkim, nie uwzględniają one potencjału bieżących przepływów pieniężnych z nieruchomości dochodowej, ani tego, w jaki sposób kredyt hipoteczny może zapewnić dźwignię finansową w celu zwiększenia zysków z inwestycji. Z drugiej strony, dane te nie uwzględniają również żadnych inwestycji gotówkowych w nieruchomość, wydatków, kosztów sprzedaży i tak dalej.

Inwestowanie w nieruchomości bez posiadania nieruchomości

Osoby fizyczne nie zawsze zdają sobie sprawę, że mogą uzyskać ekspozycję na korzyści płynące z posiadania nieruchomości bez ponoszenia największego ryzyka związanego z byciem właścicielem. Fundusze inwestycyjne nieruchomości (REITs) oferują właśnie taką możliwość. Podobnie jak inne publicznie notowane ETF-y i fundusze inwestycyjne, REIT-y występują w wielu „smakach” w zależności od celu inwestycyjnego. Można nabyć REIT inwestujący w nieruchomości czynszowe w określonych obszarach geograficznych lub fundusz o szerokiej bazie, który inwestuje w nieruchomości komercyjne w Stanach Zjednoczonych lub na całym świecie.

Używając indeksu S&P United States REIT Index jako porównania, w ciągu ostatnich 10 lat (kończących się 2/20/20) indeks ten zwrócił ponad 12.50% w ujęciu rocznym, podczas gdy S&P 500 wzrósł o ponad 14% (w ujęciu rocznym) w tym samym czasie (dla celów porównawczych S&P Dow Jones Indices opiera dane dla obu indeksów na poziomie 100). Chociaż nieruchomości jest generalnie bardziej zmienna klasa aktywów ze względu na wrażliwość na stopy procentowe, zwroty są przynajmniej odpowiednie do porównania.

Rynek akcji ma kilka zalet w stosunku do nieruchomości z inwestycyjnego punktu widzenia: niewielki kapitał wymagany do uczestnictwa, straty są ograniczone do pierwotnej inwestycji, łatwo dostępne dane do porównywania inwestycji i oceny ryzyka, płynność rynków finansowych zapewnia łatwe wyjście, gdy trzeba się wypłacić, a wartość aktywów jest stale aktualizowana, więc zawsze wiesz, gdzie stoisz (przynajmniej na dziś).

Własność nieruchomości do wynajęcia może zapewnić stały dochód i pomóc chronić przed inflacją, ale jest to również gotówkowe i wysoce niepłynne. Poza kapitałem początkowym potrzebnym do zakupu nieruchomości, będziesz musiał zachować wystarczającą ilość gotówki, aby zapłacić za wszelkie naprawy awaryjne, które się pojawią, specjalne opłaty w budynku typu condo lub pokryć koszty hipoteki i konserwacji, jeśli masz pustostan. Z czasem trzeba będzie wprowadzić ulepszenia w nieruchomości, aby uzyskać wyższy dochód z wynajmu lub przygotować się do sprzedaży, co generalnie kosztuje 5% – 6% ceny sprzedaży w prowizjach. Koszt alternatywny zepchnięcia na boczny tor całej tej gotówki jest policzalny i powinien być oszacowany w projekcjach przepływów pieniężnych podczas analizy możliwej inwestycji.

Podobnie jak na giełdzie, istnieje wiele czynników pozostających poza Twoją kontrolą, kiedy jesteś właścicielem nieruchomości. Być może największy pracodawca w okolicy przenosi swoją siedzibę lub napływ nowych, luksusowych lokali zalewa rynek, powodując spadek cen wynajmu.

Inny rodzaj zwrotu ważonego czasem

Jako właściciel, musisz reagować na najemców, gdy pojawiają się problemy – nawet jeśli jest to niewygodne. Płacenie zarządcy nieruchomości może złagodzić wiele z twoich obowiązków, ale chyba że masz dużą marżę zysku lub pokaźny portfel nieruchomości, koszt robienia tego może zostawić cię w czerwieni. Twoja fizyczna odległość od nieruchomości może wymagać, aby zapłacić na miejscu menedżerów.

Inwestowanie w publicznie notowane fundusze inwestycyjne i ETF-y, z drugiej strony, może być dokonywane z dowolnego miejsca. W przeciwieństwie do nieruchomości, gdzie zatrudnienie zarządcy nieruchomości jest tak naprawdę tylko centrum kosztów, doradca finansowy może być w stanie zaoszczędzić czas i poprawić wyniki poprzez możliwości planowania i strategię inwestycyjną dostosowaną do ryzyka.

Oprócz utrzymania nieruchomości, posiadanie wynajmowanej nieruchomości wymaga również znalezienia i sprawdzenia najemców, poruszania się po państwowym prawie mieszkaniowym w przypadku uszkodzenia nieruchomości lub problemów z najemcami, a także rozwiązywania problemów, które mogą pojawić się z sąsiadami lub stowarzyszeniami właścicieli domów.

Czas to pieniądz, zwłaszcza dla zapracowanych profesjonalistów. W trakcie liczenia i określania kosztów alternatywnych, upewnij się, że oczekiwane przepływy pieniężne są wystarczające, aby uzasadnić zwrot ważony czasem.

Jak w przypadku każdej inwestycji, dywersyfikacja jest jednym z najlepszych sposobów na zarządzanie ryzykiem. Nieruchomość może być wspaniałą częścią portfela inwestycyjnego dla właściwego inwestora, który wie, na co się pisze, stając się właścicielem. Zanim dasz się uwieść idei zostania baronem ziemskim, porozmawiaj z kimś, kto posiada nieruchomość do wynajęcia i sprawdź liczby. Dla zapracowanych profesjonalistów, może być trudno znaleźć nieruchomość z wystarczającymi korzyściami i bieżącymi przepływami pieniężnymi, aby uzasadnić czas i kłopot bycia właścicielem.

Śledź mnie na Twitterze. Sprawdź moją stronę internetową lub niektóre z moich innych prac tutaj.