Kontekst

Rozszerza uprawnienia samorządów lokalnych do wprowadzenia kontroli czynszów w nieruchomościach mieszkalnych. Initiative Statute.

Yes/No Statement

Głos na TAK w sprawie tego środka oznacza: Prawo stanowe nie ograniczyłoby rodzajów przepisów kontroli czynszów, jakie mogą mieć miasta i hrabstwa.

Głosowanie na NIE w sprawie tego środka oznacza: Prawo stanowe nadal ograniczałoby rodzaje praw kontroli czynszów, jakie mogą mieć miasta i hrabstwa.

Summary of Legislative Analyst’s Estimate of Net State and Local Government Fiscal Impact

• Potencjalna redukcja netto dochodów stanowych i lokalnych o dziesiątki milionów dolarów rocznie w długim okresie. W zależności od działań społeczności lokalnych, straty w dochodach mogą być mniejsze lub znacznie większe.

Naklejka wyborcza

Wpływ fiskalny: Potencjalne zmniejszenie netto dochodów stanowych i lokalnych o dziesiątki milionów dolarów rocznie w perspektywie długoterminowej. W zależności od działań społeczności lokalnych, straty przychodów może być mniej lub znacznie więcej.

Rental Housing jest drogie w Kalifornii. Najemcy w Kalifornii zazwyczaj płacą 50 procent więcej za mieszkanie niż najemcy w innych stanach. W niektórych częściach stanu, koszty wynajmu są ponad dwukrotnie wyższe od średniej krajowej. Czynsz jest wysoki w Kalifornii, ponieważ stan nie ma wystarczającej ilości mieszkań dla każdego, kto chce tu mieszkać. Ludzie, którzy chcą tu mieszkać muszą konkurować o mieszkania, co zwiększa czynsze.

Several Cities Have Rent Control Laws. Kilka miast w Kalifornii – w tym Los Angeles, San Francisco, i San Jose – mają przepisy, które ograniczają, jak bardzo właściciele mogą zwiększyć czynsze za mieszkania z roku na rok. Prawa te często nazywane są kontrolą czynszów. Około jedna piąta Kalifornijczyków mieszka w miastach, w których obowiązuje kontrola czynszów. Lokalne rady ds. czynszów zarządzają kontrolą czynszów. Zarządy te są finansowane z opłat od wynajmujących.

Orzeczenia sądów ograniczają lokalną kontrolę czynszów. Sądy orzekły, że ustawy o kontroli czynszów muszą pozwalać wynajmującym na otrzymanie „godziwej stopy zwrotu”. Oznacza to, że wynajmujący muszą mieć prawo do podniesienia czynszów na tyle, by otrzymać pewien zysk każdego roku.

Prawo stanowe ogranicza lokalną kontrolę czynszów. Prawo stanowe, znane jako Costa-Hawkins Rental Housing Act (Costa-Hawkins), ogranicza lokalne prawa kontroli czynszów. Costa-Hawkins wprowadza trzy główne ograniczenia. Po pierwsze, kontrola czynszów nie może dotyczyć żadnych domów jednorodzinnych. Po drugie, kontrola czynszów nie może dotyczyć żadnych nowo wybudowanych domów, których budowę ukończono 1 lutego 1995 r. lub później. Po trzecie, prawa kontroli czynszów nie mogą mówić właścicielom, ile mogą pobierać od nowego najemcy przy pierwszym wprowadzeniu się.

Państwowe i samorządowe wpływy podatkowe. Trzy podatki są największymi źródłami dochodów podatkowych dla państwa i samorządów lokalnych w Kalifornii. Stan pobiera podatek dochodowy od osób fizycznych od dochodów – w tym czynszu otrzymywanego przez wynajmujących – zarobionych w obrębie stanu. Samorządy lokalne pobierają podatki od nieruchomości od właścicieli nieruchomości w oparciu o wartość ich nieruchomości. Stan i samorządy lokalne pobierają podatki od sprzedaży detalicznej towarów.

Repealizuje Costa-Hawkins. Środek uchyla ograniczenia dotyczące lokalnych praw kontroli czynszów w Costa-Hawkins. Zgodnie z tym środkiem, miasta i hrabstwa mogą regulować czynsze za każde mieszkanie. Mogą również ograniczyć, o ile właściciel może podnieść czynsz, gdy wprowadzi się nowy najemca. Sam środek nie wprowadza żadnych zmian w lokalnych przepisach dotyczących kontroli czynszów. Z kilkoma wyjątkami, miasta i hrabstwa musiałyby podjąć odrębne działania, aby zmienić swoje lokalne prawa.

Wymaga sprawiedliwej stopy zwrotu. Środek wymaga, aby prawa kontroli czynszów umożliwiały właścicielom lokali uczciwą stopę zwrotu. Wprowadza to wyniki poprzednich orzeczeń sądowych do prawa stanowego.

Efekty fiskalne

Efekty ekonomiczne. Jeśli społeczności odpowiedzą na ten środek, rozszerzając swoje prawa kontroli czynszów, może to doprowadzić do kilku efektów ekonomicznych. Najbardziej prawdopodobne skutki są następujące:

• Aby uniknąć regulacji czynszów, niektórzy właściciele sprzedaliby swoje wynajmowane mieszkania nowym właścicielom, którzy by w nich zamieszkali.

• Wartość wynajmowanych mieszkań spadłaby, ponieważ potencjalni właściciele nie chcieliby płacić tyle samo za te nieruchomości.

• Niektórzy najemcy wydawaliby mniej na czynsz, a niektórzy wynajmujący otrzymywaliby mniejszy dochód z wynajmu.

• Niektórzy najemcy przeprowadzaliby się rzadziej.

Efekty te zależałyby od tego, jak wiele społeczności przyjmie nowe prawa, ile nieruchomości zostanie nimi objętych i jak bardzo czynsze zostaną ograniczone. Wyborcy w niektórych społecznościach zaproponowali rozszerzenie kontroli czynszów, jeśli ten środek przejdzie. Jeśli wiele miejscowości wprowadziłoby silną regulację czynszów, mogłyby wystąpić inne efekty ekonomiczne (takie jak wpływ na budownictwo mieszkaniowe).

Zmiany w dochodach państwowych i lokalnych. Efekty ekonomiczne środka wpłynęłyby na wpływy z podatku od nieruchomości, podatku od sprzedaży i podatku dochodowego. The largest and most likely impacts are:

• Less Property Taxes Paid by Landlords. Spadek wartości wynajmowanych nieruchomości doprowadziłby, w ciągu kilku lat, do zmniejszenia płatności z tytułu podatku od nieruchomości dokonywanych przez właścicieli tych nieruchomości.

• Więcej podatków od sprzedaży płaconych przez najemców. Najemcy, którzy płacą niższy czynsz, wykorzystaliby część swoich oszczędności na zakup towarów podlegających opodatkowaniu.

• Zmiana wysokości podatków dochodowych płaconych przez wynajmujących. Płatności wynajmujących z tytułu podatku dochodowego zmieniłyby się na kilka sposobów. Niektórzy właściciele otrzymywaliby mniejszy dochód z wynajmu. To zmniejszyłoby ich płatności z tytułu podatku dochodowego. Z drugiej strony, w miarę upływu czasu, wynajmujący zapłaciliby mniej za zakup nieruchomości do wynajęcia. Zmniejszyłoby to wydatki, które mogliby odliczyć od podatku dochodowego (takie jak odsetki hipoteczne, podatki od nieruchomości i amortyzacja). To zwiększyłoby ich płatności z tytułu podatku dochodowego. Efekt netto środka na podatki dochodowe płacone przez wynajmujących w dłuższej perspektywie nie jest jasny.

Ogółem, środek prawdopodobnie zmniejszyłby dochody stanowe i lokalne w dłuższej perspektywie, z największym wpływem na podatki od nieruchomości. Kwota utraty dochodów zależałaby od wielu czynników, przede wszystkim od tego, jak społeczności zareagują na ten środek. Jeśli kilka społeczności rozszerzy umiarkowaną kontrolę czynszów na większość wynajmowanych mieszkań, straty w dochodach mogą wynieść dziesiątki milionów dolarów rocznie. Jeśli niewiele społeczności wprowadzi zmiany, straty w dochodach będą niewielkie. Jeśli wiele społeczności uchwali silną kontrolę czynszów, straty w dochodach mogą wynieść setki milionów dolarów rocznie.

Wzrost kosztów samorządowych. Jeśli miasta lub hrabstwa stworzą nowe przepisy dotyczące kontroli czynszów lub rozszerzą istniejące, lokalne rady ds. czynszów będą musiały zmierzyć się ze zwiększonymi kosztami administracyjnymi i regulacyjnymi. W zależności od decyzji władz lokalnych, koszty te mogłyby wynosić od bardzo niewielkich do dziesiątek milionów dolarów rocznie. Koszty te prawdopodobnie byłyby pokrywane z opłat nakładanych na właścicieli mieszkań czynszowych.