Badania wydane przez Europejską Komisję Gospodarczą ONZ porównały niemieckie, amerykańskie i duńskie systemy hipoteczne. Niemieckie Bausparkassen w ciągu ostatnich 40 lat (stan na rok 2004) odnotowały nominalne stopy procentowe w wysokości około 6 procent rocznie. Niemieckie Bausparkassen (stowarzyszenia oszczędnościowo-kredytowe) nie są tożsame z bankami udzielającymi kredytów hipotecznych. Dodatkowo pobierają one opłaty administracyjne i serwisowe (ok. 1,5 procent kwoty kredytu). W Stanach Zjednoczonych średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu na rynku mieszkaniowym zaczynało się w latach 80-tych w dziesiątkach i dwudziestkach i osiągnęło (od 2004 r.) około 6 procent rocznie. Koszty finansowania brutto są jednak znacznie wyższe niż nominalna stopa procentowa i wynosiły przez ostatnie 30 lat 10,46 procent. W Danii, podobnie jak na rynku kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych, stopy procentowe spadły do 6 procent w skali roku. Opłata za ryzyko i opłata administracyjna wynosi 0,5 % kwoty niespłaconego zadłużenia. Dodatkowo pobierana jest opłata za nabycie, która wynosi jeden procent kapitału.
Stany Zjednoczone
Przemysł hipoteczny w Stanach Zjednoczonych jest głównym sektorem finansowym. Rząd federalny stworzył kilka programów lub podmiotów sponsorowanych przez rząd, aby wspierać kredytowanie hipoteczne, budownictwo i zachęcać do posiadania domu. Programy te obejmują Government National Mortgage Association (znany jako Ginnie Mae), Federal National Mortgage Association (znany jako Fannie Mae) i Federal Home Loan Mortgage Corporation (znany jako Freddie Mac).
Sektor hipoteczny w USA był centrum dużych kryzysów finansowych w ciągu ostatniego stulecia. Nierozsądne praktyki kredytowe doprowadziły do Narodowego Kryzysu Hipotecznego w latach 30-tych XX wieku, kryzysu oszczędnościowo-pożyczkowego w latach 80-tych i 90-tych XX wieku oraz kryzysu kredytów hipotecznych subprime w 2007 roku, który doprowadził do kryzysu związanego z wykluczeniami w 2010 roku.
W Stanach Zjednoczonych kredyt hipoteczny obejmuje dwa oddzielne dokumenty: skrypt dłużny (weksel własny) i zabezpieczenie w postaci dokumentu „hipotecznego”; generalnie oba te dokumenty są przypisane razem, ale jeśli są rozdzielone, prawo do zajęcia nieruchomości ma posiadacz skryptu dłużnego, a nie hipoteki. Na przykład, Fannie Mae promulguje standardowy formularz umowy Multistate Fixed-Rate Note 3200, a także oddzielne formularze hipoteczne instrumentów zabezpieczających, które różnią się w zależności od stanu.
Kanada
W Kanadzie, Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) jest krajową agencją mieszkaniową, zapewniającą ubezpieczenie kredytów hipotecznych, papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, politykę mieszkaniową i programy oraz badania nad mieszkalnictwem dla Kanadyjczyków. Została ona utworzona przez rząd federalny w 1946 roku, aby rozwiązać problem powojennego niedoboru mieszkań w kraju i pomóc Kanadyjczykom w osiągnięciu ich celów związanych z posiadaniem domu.
Najczęstszym typem kredytu hipotecznego w Kanadzie jest pięcioletni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej, w przeciwieństwie do USA, gdzie najczęstszym typem jest 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej. Przez cały okres kryzysu finansowego i następującej po nim recesji, kanadyjski rynek hipoteczny funkcjonował dobrze, częściowo dzięki ramom politycznym rynku hipotecznego, obejmującym skuteczny system regulacji i nadzoru, który ma zastosowanie do większości kredytodawców. Jednak od czasu kryzysu, środowisko niskich stóp procentowych, które powstało, przyczyniło się do znacznego wzrostu zadłużenia hipotecznego w kraju.
W kwietniu 2014 r., Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) wydało wytyczne dla dostawców ubezpieczeń hipotecznych mające na celu zaostrzenie standardów wokół underwriting i zarządzania ryzykiem. W oświadczeniu, OSFI stwierdził, że wytyczne „zapewnią jasność co do najlepszych praktyk w odniesieniu do underwritingu mieszkaniowych ubezpieczeń hipotecznych, które przyczyniają się do stabilnego systemu finansowego.” To przychodzi po kilku latach kontroli rządu federalnego nad CMHC, z byłym ministrem finansów Jimem Flaherty muskając publicznie już w 2012 roku o prywatyzacji korporacji Crown.
W próbie ochłodzenia cen nieruchomości w Kanadzie, Ottawa wprowadziła hipoteczny stress test skuteczny 17 października 2016 roku. Zgodnie z testem warunków skrajnych, każdy nabywca domu, który chce uzyskać kredyt hipoteczny od dowolnego federalnie regulowanego kredytodawcy, powinien przejść test, w którym przystępność kredytobiorcy jest oceniana na podstawie stopy procentowej, która nie jest niższa niż stopa stresu ustalona przez Bank Kanady. Dla kredytów hipotecznych o wysokim współczynniku (stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości powyżej 80%), które są ubezpieczone przez Canada Mortgage and Housing Corporation, stopa procentowa jest maksymalną stopą testu warunków skrajnych i aktualną stopą docelową. Natomiast dla nieubezpieczonych kredytów hipotecznych, stawka stanowi maksimum stawki testu warunków skrajnych i docelowej stopy procentowej plus 2%. Ten test warunków skrajnych obniżył maksymalną kwotę zatwierdzoną do kredytu hipotecznego dla wszystkich kredytobiorców w Kanadzie.
Stopa stress-testu konsekwentnie rosła aż do szczytu 5,34% w maju 2018 r. i nie została zmieniona aż do lipca 2019 r., w którym po raz pierwszy od trzech lat spadła do 5,19%. Decyzja ta może odzwierciedlać push-back ze strony branży nieruchomości, jak również wprowadzenie przez rząd kanadyjski w budżecie federalnym Kanady na 2019 rok programu motywacyjnego dla kupujących domy po raz pierwszy (FTHBI). Z powodu wszystkich krytycznych uwag ze strony branży nieruchomości, minister finansów Kanady Bill Morneau nakazał przejrzeć i rozważyć zmiany w testach warunków skrajnych dla kredytów hipotecznych w grudniu 2019 r.
Wielka Brytania
Przemysł hipoteczny Wielkiej Brytanii był tradycyjnie zdominowany przez towarzystwa budowlane, ale od lat 70. udział w rynku nowych kredytów hipotecznych posiadany przez towarzystwa budowlane znacznie się zmniejszył. W latach 1977-1987 udział ten spadł z 96% do 66%, podczas gdy udział banków i innych instytucji wzrósł z 3% do 36%. Obecnie istnieje ponad 200 znaczących odrębnych organizacji finansowych udzielających kredytów hipotecznych nabywcom domów w Wielkiej Brytanii. Do głównych kredytodawców należą towarzystwa budowlane, banki, wyspecjalizowane korporacje hipoteczne, firmy ubezpieczeniowe i fundusze emerytalne.
W Wielkiej Brytanii kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej są bardziej powszechne niż w Stanach Zjednoczonych. Wynika to częściowo z faktu, że finansowanie kredytów hipotecznych opiera się w mniejszym stopniu na sekurytyzowanych aktywach o stałym dochodzie (takich jak papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką) niż w Stanach Zjednoczonych, Danii i Niemczech, a w większym stopniu na detalicznych depozytach oszczędnościowych, jak w Australii i Hiszpanii. W związku z tym kredytodawcy preferują kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu zamiast kredytów o stałym oprocentowaniu, a kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu na cały okres są generalnie niedostępne. Niemniej jednak, w ostatnich latach ustalanie oprocentowania kredytu hipotecznego na krótkie okresy stało się popularne i początkowe dwa, trzy, pięć, a czasami dziesięć lat kredytu hipotecznego może być ustalone. Od 2007 r. do początku 2013 r. między 50% a 83% nowych kredytów hipotecznych miało ustalone w ten sposób początkowe okresy.
Wskaźniki własności domów są porównywalne ze Stanami Zjednoczonymi, ale ogólne wskaźniki niewypłacalności są niższe. Kary za przedpłaty podczas okresu stałego oprocentowania są powszechne, podczas gdy Stany Zjednoczone zniechęcają do ich stosowania. Podobnie jak w innych krajach europejskich i reszcie świata, ale w przeciwieństwie do większości Stanów Zjednoczonych, kredyty hipoteczne zazwyczaj nie są zadłużeniem bez regresu, co oznacza, że dłużnicy są odpowiedzialni za wszelkie braki kredytowe po przejęciu egzekucji z nieruchomości.
Aspekty sektora mieszkaniowych kredytów hipotecznych dotyczące klientów są regulowane przez Financial Conduct Authority (FCA), a rzetelność finansowa kredytodawców jest nadzorowana przez oddzielny organ regulacyjny, Prudential Regulation Authority (PRA), który jest częścią Banku Anglii. FCA i PRA zostały utworzone w 2013 r. w celu odpowiedzi na krytykę niedociągnięć regulacyjnych uwypuklonych przez kryzys finansowy z lat 2007-2008 i jego następstwa.
Europa kontynentalna
W większości Europy Zachodniej (z wyjątkiem Danii, Holandii i Niemiec) kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu są bardziej powszechne, w przeciwieństwie do kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu powszechnych w Stanach Zjednoczonych. Większa część Europy ma wskaźniki własności domów porównywalne ze Stanami Zjednoczonymi, ale ogólne wskaźniki niewypłacalności są niższe w Europie niż w Stanach Zjednoczonych. Finansowanie kredytów hipotecznych w mniejszym stopniu opiera się na sekurytyzacji kredytów hipotecznych, a w większym na formalnych gwarancjach rządowych zabezpieczonych obligacjami (takimi jak Pfandbriefe) i depozytami, z wyjątkiem Danii i Niemiec, gdzie powszechne są również papiery wartościowe zabezpieczone aktywami. Kary za przedpłaty są nadal powszechne, podczas gdy Stany Zjednoczone zniechęcają do ich stosowania. W przeciwieństwie do znacznej części Stanów Zjednoczonych, kredyty hipoteczne zazwyczaj nie są długiem bez regresu.
W Unii Europejskiej wielkość rynku obligacji zabezpieczonych (covered bonds outstanding) wyniosła około 2 biliony EUR na koniec 2007 r., przy czym Niemcy, Dania, Hiszpania i Francja posiadały standingi przekraczające 200 000 mln EUR. Papiery wartościowe podobne do listów zastawnych zostały wprowadzone w ponad 25 krajach europejskich, a w ostatnich latach również w Stanach Zjednoczonych i innych krajach pozaeuropejskich – w każdym z nich obowiązują odrębne przepisy i regulacje.
Ostatnie trendy
Oprocentowanie kredytów hipotecznych historyczne trendy 1986 do 2010
W dniu 28 lipca 2008 r. sekretarz skarbu USA Henry Paulson ogłosił, że wraz z czterema dużymi bankami amerykańskimi, Skarb Państwa podejmie próbę obniżenia oprocentowania kredytów hipotecznych.S., Skarb Państwa będzie próbował uruchomić rynek tych papierów wartościowych w Stanach Zjednoczonych, głównie w celu zapewnienia alternatywnej formy papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Podobnie, w Wielkiej Brytanii „rząd zaprasza do wyrażenia opinii na temat opcji dla ram brytyjskich w celu zapewnienia bardziej przystępnych cenowo długoterminowych kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, w tym lekcji, które można wyciągnąć z międzynarodowych rynków i instytucji”.
George Soros w artykule redakcyjnym z 10 października 2008 r. w The Wall Street Journal promował duński model rynku hipotecznego.
Malezja
Kredyty hipoteczne w Malezji można podzielić na 2 różne grupy: konwencjonalny kredyt mieszkaniowy i islamski kredyt mieszkaniowy. W przypadku konwencjonalnych kredytów mieszkaniowych banki zazwyczaj naliczają stałą stopę procentową, zmienną stopę procentową lub obie te stopy. Te stopy procentowe są związane z podstawową stopą procentową (indywidualna stopa referencyjna banku).
Dla islamskiego finansowania domu, podąża za prawem szariatu i pochodzi w 2 wspólnych typów: Bai' Bithaman Ajil (BBA) lub Musharakah Mutanaqisah (MM). Bai' Bithaman Ajil polega na tym, że bank kupuje nieruchomość po aktualnej cenie rynkowej i odsprzedaje ją Tobie po znacznie wyższej cenie. Musharakah Mutanaqisah to sytuacja, w której bank kupuje nieruchomość razem z Tobą. Następnie będziesz powoli kupował część nieruchomości należącą do banku poprzez wynajem (przy czym część czynszu idzie na opłacenie zakupu części udziału banku w nieruchomości, aż nieruchomość przejdzie na Twoją całkowitą własność).
Kraje islamskie
Islamskie prawo szariatu zabrania płacenia lub otrzymywania odsetek, co oznacza, że muzułmanie nie mogą korzystać z konwencjonalnych kredytów hipotecznych. Jednak nieruchomości są zbyt drogie dla większości ludzi, aby kupić je za gotówkę: Islamskie kredyty hipoteczne rozwiązują ten problem poprzez dwukrotną zmianę właściciela nieruchomości. W jednym z wariantów, bank kupi dom w całości, a następnie będzie działał jako właściciel. Homebuyer, oprócz płacenia czynszu, będzie płacił wkład na zakup nieruchomości. Kiedy ostatnia płatność jest dokonywana, nieruchomość przechodzi z rąk do rąk.
Typowo, może to prowadzić do wyższej ceny końcowej dla kupujących. Dzieje się tak dlatego, że w niektórych krajach (takich jak Wielka Brytania i Indie) istnieje opłata skarbowa, która jest podatkiem pobieranym przez rząd przy zmianie właściciela. Ponieważ własność zmienia się dwukrotnie w islamskiej hipotece, podatek skarbowy może być naliczany dwukrotnie. Wiele innych jurysdykcji ma podobne podatki od transakcji na zmianę własności, które mogą być pobierane. W Wielkiej Brytanii podwójne zastosowanie opłaty skarbowej w takich transakcjach zostało usunięte w ustawie o finansach z 2003 r. w celu ułatwienia islamskich kredytów hipotecznych.
Alternatywny system obejmuje odsprzedaż nieruchomości przez bank zgodnie z planem ratalnym, po cenie wyższej niż cena pierwotna.
Both of these methods compensate the lender as if they were charging interest, but the loans are structured in a way that in name they are not, and the lender shares the financial risks involved in the transaction with the homebuyer.
Dzięki temu, że bank odsprzedaje nieruchomość zgodnie z planem ratalnym, cena jest wyższa niż cena pierwotna.