Przez: Steven M. Williams
Uwaga: Ten artykuł został zaktualizowany w czwartek, 2 kwietnia 2020 roku, aby odzwierciedlić przedłużenie przez Sąd Najwyższy Pensylwanii zakazu eksmisji w Pensylwanii do 30 kwietnia 2020 roku. Nic więcej się nie zmieniło.
W obliczu wybuchu epidemii koronawirusa, właściciele lokali w Pensylwanii mają teraz cztery oddzielne przeszkody, które wpływają na postępowanie eksmisyjne. Początkowo, Sąd Najwyższy Pensylwanii wydał nakaz wstrzymania wszystkich eksmisji do 3 kwietnia. Po tym wydarzeniu niektórzy lokalni urzędnicy wydali własne zakazy eksmisji. W zeszłym tygodniu prezydent Trump podpisał ustawę Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act (the CARES Act). A ostatnio prokurator generalny Josh Shapiro wydał list zawierający wskazówki dla wynajmujących.
Postanowienie Sądu Najwyższego jest dość proste. Po prostu, wszystkie postępowania eksmisyjne zostają zawieszone do 30 kwietnia 2020 roku. Postanowienie Sądu Najwyższego nie uniemożliwia wynajmującym naliczania opłat za zwłokę w zapłacie czynszu, wysyłania wymaganych zawiadomień o niedotrzymaniu warunków umowy, doręczania zawiadomień o odstąpieniu od umowy lub w inny sposób „przygotowywania” spraw o eksmisję, aby można było szybko złożyć wnioski i aby sprawy w toku mogły ruszyć do przodu po zniesieniu zakazu przez Sąd. Uniemożliwia on jedynie złożenie nowej skargi o eksmisję i prowadzenie każdej toczącej się sprawy o eksmisję. Ponieważ sądy w Pensylwanii są na ogół zamknięte, zastosowanie się do nakazu Sądu nie jest trudne.
Od czasu wydania nakazu przez Sąd Najwyższy, kilka gmin również wydało lokalne zakazy eksmisji. Na przykład, burmistrzowie miasta Filadelfia i miasta Harrisburg zarządzili, że w granicach miast nie można przeprowadzać eksmisji. Ponieważ procedura eksmisji jest regulowana przez Sąd Najwyższy, nie jest pewne, czy te nakazy mają jakiekolwiek realne skutki. Jednakże w gminach, w których wymagane są licencje na wynajem, nieprzestrzeganie tych lokalnych zakazów może wpłynąć na licencję właściciela.
Następnie, zgodnie z sekcją 4024 ustawy CARES, istnieje obecnie 120-dniowe moratorium na eksmisje. Nie dotyczy ono jednak wszystkich wynajmujących. Dotyczy ono tylko nieruchomości, które biorą udział w programie mieszkaniowym (zgodnie z sekcją 41411(a) ustawy o przemocy wobec kobiet z 1994 r. (34 U.S.C. 12491(a)) lub w programie bonów mieszkaniowych na obszarach wiejskich zgodnie z sekcją 542 ustawy o mieszkalnictwie z 1949 r. (42 U.S.C. 1490r), lub które posiadają kredyt hipoteczny zabezpieczony federalnie lub kredyt hipoteczny zabezpieczony federalnie dla budynków wielorodzinnych. Moratorium na mocy ustawy CARES różni się również od nakazu Sądu Najwyższego Pensylwanii w następujący sposób:
- Odnosi się ono tylko do eksmisji opartych na braku płatności
- Zakazuje właścicielom pobieranie opłat lub innych kar związanych z niepłaceniem czynszu
- Zakazuje właścicielom żądania od niepłacącego lokatora opuszczenia lokalu wcześniej niż 150 dni od daty wejścia w życie ustawy CARES lub trzydzieści dni po doręczeniu wezwania do opuszczenia lokalu, w zależności od tego, która z tych dat jest późniejsza.
Wreszcie, w swoim liście, Prokurator Generalny Shapiro zachęca wynajmujących do wyjścia poza wymogi postanowienia Sądu Najwyższego i ustawy CARES i zapewnienia lokatorom jeszcze więcej czasu na wyjście z kryzysu i stanięcie na nogi przed zastosowaniem środków zaradczych w postaci eksmisji. Shapiro napisał: „Setki tysięcy mieszkańców Pensylwanii straciło zarobki i pracę podczas tego kryzysu i będziemy potrzebowali czasu, aby firmy mogły się ponownie otworzyć i aby nasza gospodarka wróciła do normy, kiedy stan wyjątkowy zostanie zniesiony. Stabilne warunki mieszkaniowe są częścią fundamentu, którego potrzebujemy jako Wspólnota Narodów, aby w pełni powrócić do normalności.” Podczas gdy Prokurator Generalny nie ma żadnych konkretnych uprawnień do zakazywania eksmisji lub wprowadzania kroków w celu ich kontroli lub ograniczenia, ma on prawo do prowadzenia dochodzeń i ścigania naruszeń praw ochrony konsumentów w Pensylwanii. Nie trzeba się zbytnio zastanawiać, żeby wyobrazić sobie potencjalne problemy z ochroną konsumenta, które mogą się pojawić w obecnym środowisku, jeżeli wynajmujący nie zastosują się do sugestii Prokuratora Generalnego Shapiro.
W podsumowaniu, ostrzega się wynajmujących, żeby byli w pełni świadomi różnych przeszkód, które obecnie istnieją w procesie eksmisji i żeby w pełni się do nich stosowali. Niedopełnienie tego obowiązku może skutkować nałożeniem sankcji prawnych przez sądy, organy ścigania i stanowego Prokuratora Generalnego. W skrajnych przypadkach, może to również spowodować utratę licencji na wynajem i przywileju prowadzenia działalności gospodarczej w Pensylwanii.
O autorze:
Steven Williams zapewnia pełen zakres usług prawnych dla właścicieli, zarządców nieruchomości i innych dostawców mieszkań. Pomaga klientom w unikaniu i rozwiązywaniu problemów prawnych i pozycjonowaniu się w celu zmaksymalizowania sukcesu ich firm. Steve może być osiągalny pod numerem 717.234.5530 lub [email protected].