Przy eksmisji lokatora w Wirginii, wynajmujący musi najpierw wypowiedzieć umowę najmu. W większości przypadków, wynajmujący będzie musiał dostarczyć najemcy wypowiedzenie przed wypowiedzeniem umowy najmu i wniesieniem pozwu o eksmisję przeciwko najemcy.
W tym artykule wyjaśnimy, w jaki sposób wynajmujący może eksmitować najemcę w Wirginii.
Wiadomienie o wypowiedzeniu umowy z podaniem przyczyny
Pierwszym krokiem w eksmitowaniu najemcy jest wypowiedzenie umowy najmu. Jeśli wynajmujący chce wyeksmitować najemcę przed upływem terminu najmu, musi mieć ku temu powód prawny. Najczęstszymi przyczynami prawnymi eksmisji są niezapłacenie czynszu przez najemcę lub naruszenie umowy najmu. Jednakże, wynajmujący może również eksmitować najemcę za popełnienie czynu niezgodnego z prawem, takiego jak używanie lub posiadanie narkotyków na terenie lokalu. W większości tych sytuacji, wynajmujący będzie musiał najpierw dać najemcy zawiadomienie – i ewentualnie szansę naprawienia problemu – zanim wypowie najem i złoży pozew o eksmisję.
- Pięciodniowe Zawiadomienie o Zapłacie Czynszu lub Odejściu: Jeżeli lokatorzy spóźniają się z płaceniem czynszu, wynajmujący może dać im pięciodniowe wypowiedzenie, aby zapłacili czynsz lub się wyprowadzili. Zawiadomienie to poinformuje najemców, że mają pięć dni albo na zapłacenie czynszu, albo na wyprowadzenie się z wynajmowanego lokalu. Jeżeli lokatorzy nie zapłacą czynszu w ciągu pięciu dni, wtedy wynajmujący może pójść do sądu i złożyć pozew o eksmisję przeciwko lokatorowi (Va. Code Ann. § 55.1-1245F (2020).)
- Trzydziestodniowe Wypowiedzenie Wyleczenia lub Odejścia: Jeżeli najemca narusza umowę najmu lub dzierżawy i można temu naruszeniu zaradzić (np. poprzez dokonanie drobnych napraw w wynajmowanym lokalu lub znalezienie nowego domu dla nieautoryzowanego zwierzęcia domowego), wówczas wynajmujący musi najpierw wręczyć najemcy 30-dniowe wypowiedzenie, aby mógł on to naprawić lub zrezygnować. Zawiadomienie to poinformuje najemcę, że ma on 21 dni albo na naprawienie naruszenia, albo na wyprowadzenie się z wynajmowanego lokalu. Jeżeli najemca nie naprawi naruszenia lub nie wyprowadzi się, wówczas wynajmujący może wnieść pozew o eksmisję przeciwko najemcy po upływie 30 dni. (Va. Code Ann. § 55.1-1245A (2020).)
- Trzydziestodniowe Bezwarunkowe Wypowiedzenie Wynajmu: Jeżeli najemca narusza umowę najmu lub dzierżawy i nie można temu naruszeniu zaradzić (np. poprzez spowodowanie poważnych szkód w wynajmowanym lokalu), wówczas wynajmujący może wręczyć najemcy 30-dniowe bezwarunkowe wypowiedzenie. Zawiadomienie musi określać działania i zaniechania, które stanowiły naruszenie. Zawiadomienie to informuje najemcę, że musi on się wyprowadzić na koniec 30-dniowego okresu lub wynajmujący złoży przeciwko najemcy pozew o eksmisję (Va. Code Ann. § 55.1-1245C (2020).) Właściciele lokali w Wirginii mogą również doręczyć 30-dniowe bezwarunkowe zawiadomienia o rezygnacji, kiedy lokatorom doręczono wcześniejsze pisemne zawiadomienie o naruszeniu, a następnie celowo popełniają oni podobne naruszenie. Takie zawiadomienie musi określać działania i zaniechania stanowiące obecne naruszenie, odnosić się do wcześniejszego naruszenia i stwierdzać, że najem zakończy się w ciągu nie mniej niż 30 dni. (Va. Code Ann. § 55.1-1245E (2020).)
- Zawiadomienie nie jest konieczne: Wynajmujący nie musi dawać najemcy żadnego powiadomienia, jeżeli najemca popełni czyn przestępczy lub umyślny, który nie jest możliwy do naprawienia i stanowi zagrożenie dla zdrowia lub bezpieczeństwa. Obejmuje to każdą nielegalną działalność narkotykową. Wynajmujący może iść prosto do sądu i złożyć pozew o eksmisję przeciwko najemcy (Va. Code Ann. § 55.1-1245C(2020).)
Wiadomość o rozwiązaniu umowy bez podania przyczyny
Właściciel nie może wyeksmitować lokatora tylko dlatego, że nie lubi tej osoby. Jeżeli wynajmujący nie ma prawnego powodu do eksmisji, to musi on poczekać, aż upłynie termin najmu, zanim zacznie oczekiwać, że najemca się wyprowadzi. W zależności od rodzaju najmu, wynajmujący może nadal być zmuszony do dostarczenia najemcy wypowiedzenia.
Najem z miesiąca na miesiąc
Aby zakończyć najem z miesiąca na miesiąc w Wirginii, wynajmujący musi dać najemcy 30-dniowe wypowiedzenie informujące najemcę, że najem zakończy się pod koniec 30-dniowego okresu. Jeśli najemca nie wyprowadzi się z wynajmowanego lokalu do końca 30 dni, wówczas wynajmujący może wnieść pozew o eksmisję przeciwko najemcy (Va. Code Ann. § 55.1-1253A (2020).)
Mieszkanie na czas określony
Jeśli najemca ma umowę najmu lub dzierżawy na czas określony, np. na jeden rok, wynajmujący musi poczekać do końca terminu, zanim będzie oczekiwał, że najemca się wyprowadzi. Wynajmujący nie musi dać najemcy zawiadomienia o przeprowadzce, chyba że umowa najmu wyraźnie tego wymaga.
Obrona najemcy przed eksmisją
Nawet jeśli wynajmujący może mieć ważny powód prawny do eksmisji najemcy, najemca nadal może zdecydować się na walkę z eksmisją. Najemca może mieć ważną obronę przed eksmisją, taką jak dyskryminacja najemcy przez wynajmującego lub nieprzestrzeganie przez wynajmującego właściwych procedur eksmisji. Walcząc z eksmisją, najemca może opóźnić eksmisję i pozostać w wynajmowanym lokalu na dłużej. Tenant Defenses to Evictions in Virginia” zawiera więcej informacji.
Usuwanie lokatora
Jedynym legalnym sposobem dla właściciela na usunięcie lokatora jest wygranie procesu sądowego o eksmisję. Nawet wtedy, wynajmujący nie jest upoważniony do usunięcia lokatora z wynajmowanego lokalu; może to zrobić tylko funkcjonariusz organów ścigania. Dla wynajmującego w Wirginii nielegalna jest próba zmuszenia najemcy do wyprowadzenia się z wynajmowanego lokalu, a najemca może pozwać wynajmującego za nielegalną eksmisję.
Jeśli najemca pozostawi mienie na terenie lokalu, sposób, w jaki wynajmujący może się nim posługiwać, zależy od okoliczności:
- Umowa najmu rozwiązana z podaniem przyczyny. Wręczając najemcy wypowiedzenie (takie jak pięciodniowe wezwanie do zapłaty czynszu lub opuszczenia lokalu), wynajmujący może zawrzeć w nim oświadczenie, że wszelkie mienie pozostawione przez najemcę w lokalu po wyprowadzeniu się najemcy z wynajmowanego lokalu zostanie uznane za porzucone po upływie 24 godzin. Wynajmujący może wtedy pozbyć się mienia po upływie 24 godzin od wyprowadzenia się najemcy. (Va. Code Ann. § 55.1-1254 (2020).)
- Porzucony przez najemcę wynajem. Jeżeli umowa najmu wymaga od najemcy powiadomienia wynajmującego o nieobecności w wynajmie dłuższej niż siedem dni, a najemca nie przekaże takiego powiadomienia, wynajmujący musi przekazać najemcy pisemne zawiadomienie, że jeżeli najemca nie poinformuje wynajmującego, że najem nie został porzucony w ciągu siedmiu dni, wynajmujący uzna, że najem został porzucony. Po upływie siedmiu dni, wynajmujący może pozbyć się własności najemcy, jeżeli najemca nie zareagował. (Va. Code Ann. §§ 55.1-1254, 55.1-1249 (2020).)
- Wszystkie inne sytuacje.Jeżeli wynajmujący nie zamieścił powyższego oświadczenia w wypowiedzeniu umowy lub złożył wypowiedzenie po tym, jak najemca porzucił wynajem, wówczas wynajmujący musi dać najemcy pisemne zawiadomienie stwierdzające, że najemca ma dziesięć dni na upomnienie się o nieruchomość lub wynajmujący pozbędzie się jej w ciągu 24 godzin po upływie dziesięciu dni. (Va. Code Ann. § 55.1-1254 (2020).)
Uzasadnienie dla zasad
Właściciele muszą dokładnie przestrzegać wszystkich zasad i procedur wymaganych przez prawo Wirginii przy eksmisji lokatora; w przeciwnym razie eksmisja może być nieważna. Chociaż te zasady i procedury mogą wydawać się uciążliwe dla wynajmującego, są tam z jakiegoś powodu. Eksmisje często następują bardzo szybko, a końcowy rezultat jest poważny: lokator stracił miejsce do życia. Zasady te pomagają zapewnić, że eksmisja jest uzasadniona i że lokator ma wystarczająco dużo czasu na znalezienie nowego domu.