Rezygnacja z zadłużenia w odniesieniu do kredytów wielorodzinnych
Rezygnacja z zadłużenia jest jedną z najważniejszych miar ryzyka dla kredytów komercyjnych i wielorodzinnych i może być określona poprzez wzięcie dochodu operacyjnego netto nieruchomości (NOI) i podzielenie go przez całkowitą kwotę kredytu. Kredytodawcy używają stopy kapitalizacji długu, aby zrozumieć, jak długo zajmie im odzyskanie zainwestowanych środków, jeśli będą musieli przejąć nieruchomość po niespłaceniu kredytu.
Przykładowe obliczenie stopy kapitalizacji długu
Jak już wspomniano, stopa kapitalizacji długu jest obliczana poprzez wzięcie NOI nieruchomości i podzielenie go przez całkowitą kwotę kredytu. Na przykład, jeśli dochód operacyjny netto nieruchomości komercyjnej wynosi 200.000 USD, a cała kwota kredytu wynosi 1.500.000 USD, rentowność zadłużenia wyniesie:
$200,000/$1,500,000 = 0.133 lub 13.33%
Wielu kredytodawców wielorodzinnych wymaga obecnie minimalnej stopy zwrotu z długu w celu zatwierdzenia kredytu, więc możliwe jest również obliczenie maksymalnej kwoty kredytu, o ile znasz roczny dochód nieruchomości. Na przykład, jeśli w powyższym przykładzie pożyczkodawca wymagałby minimalnej stopy kapitalizacji na poziomie 12%, pożyczkobiorca mógłby zaciągnąć pożyczkę w wysokości do 1,66 miliona dolarów (o ile kwota ta byłaby zgodna z innymi czynnikami, takimi jak LTV i DSCR).
$200,000/0.12 = $1,666,666
Do ekstrapolacji, rentowność długu na poziomie 12% oznaczałaby, że pożyczkodawca potrzebowałby około 8.3 lata, aby odzyskać swoje straty, zakładając, że nie sprzedali nieruchomości wcześniej, NOI nie wzrosła, a kredytobiorca natychmiast nie wywiązał się z umowy.
Dlaczego niektórzy pożyczkodawcy preferują wskaźnik rentowności zadłużenia od DSCR, LTV i Cap Rate
Mierniki ryzyka, takie jak DSCR, mogą być łatwo przekrzywione przez niskie stopy procentowe i długie okresy amortyzacji, ale wskaźnik rentowności zadłużenia pozostaje taki sam, bez względu na to, jakie są miesięczne dochody pożyczkobiorcy. W ten sposób, wskaźnik rentowności może być lepszym sposobem oceny prawdziwego ryzyka kredytu, jak również porównania go z innymi kredytami na podobne nieruchomości. Wymagania dotyczące stopy kapitalizacji są różne, ale większość kredytodawców preferuje stopy kapitalizacji na poziomie 10% lub wyższym. Jednak w przypadku nieruchomości premium zlokalizowanych na najważniejszych rynkach, takich jak Nowy Jork czy Los Angeles, wielu kredytodawców może być skłonnych zaakceptować stopy kapitalizacji na poziomie 9%, a nawet 8% w wyjątkowych okolicznościach.
Chociaż LTV nie zmienia się w oparciu o specyfikę kredytu, może się znacznie różnić w oparciu o warunki rynkowe. Na przykład, jeśli ceny nieruchomości gwałtownie wzrosną (jak to miało miejsce na początku lat 2000), wskaźnik LTV nieruchomości może znacznie spaść, bez rzeczywistego ryzyka dla pożyczkodawcy. Na przykład, kredyt w wysokości $800,000 na nieruchomość wycenianą na $800,000 miałby wskaźnik LTV równy 100% – uważany za bardzo ryzykowny. Jednakże, jeśli w ciągu 1-2 lat wartość nieruchomości wzrosłaby do 1 miliona dolarów, LTV spadłoby do 80%, co jest uważane za rozsądne ryzyko dla wielu komercyjnych kredytodawców.
Problemem dla kredytodawców jest jednak to, że rynki stale się zmieniają, a rynek może spaść nawet bardziej w ciągu następnych 12-24 miesięcy niż wzrósł w poprzednim. Jeśli spadnie on, powiedzmy, o 30%, LTV nieruchomości wyniesie 114%, co sprawi, że znajdzie się ona pod wodą, a kredytodawca będzie narażony na duże ryzyko.
Debt yield jest bardzo podobny do cap rate, ale ponieważ cap rate dzieli dochód nieruchomości przez jej aktualną wartość rynkową, jest również podatny na zmiany w cenie rynkowej nieruchomości.
Debt Yield i kredyty CMBS
W chwili obecnej, debt yield nie jest tak popularny jak inne wskaźniki określające rentowność nieruchomości dla kredytodawców komercyjnych lub wielorodzinnych. Wyjątkiem są jednak kredytodawcy CMBS, którzy przykładają dużą wagę do tej metryki. Wynika to częściowo z faktu, że kredytodawcy conduit ponieśli poważne straty podczas ostatniej bańki na rynku nieruchomości, kiedy to opierali się na wskaźnikach takich jak LTV, które szybko spadało wraz ze wzrostem wartości nieruchomości. Doprowadziło to do znacznego zawyżenia udzielanych przez nich kredytów, co spowodowało, że wielu z nich zostało zamkniętych w momencie pęknięcia bańki. Ponadto, prawie wszystkie pożyczki pod zastaw nieruchomości są bez regresu, więc pożyczkodawcy CMBS generalnie nie mogą sięgnąć po osobisty majątek pożyczkobiorcy, aby odzyskać swoje straty.