Wynajmowanie nieruchomości może być trudnym zadaniem. Kiedy przeprowadzałam się do Bengaluru, wielu moich znajomych podzieliło się historiami swoich współlokatorów i właścicieli, próbując ostrzec mnie przed ryzykiem, które miałam podjąć.
I to skłoniło mnie do refleksji – nie możemy przewidzieć osobowości, z którymi mamy do czynienia podczas tego procesu, ale jak prawo chroni najemców i właściciela?
Jakie mam prawa jako najemca i jakie są moje obowiązki?
Czy mogę zostać eksmitowany bez odpowiedniego powiadomienia?
Jakich udogodnień powinienem oczekiwać, kiedy zamieszkam w nowym domu?
Rząd Indii przyjął Ustawę o Kontroli Czynszów (Rent Control Act) w celu kontroli opłat czynszowych oraz zabezpieczenia praw najemców w zakresie nieuprawnionej eksmisji.
Prawo to jest określane przez rząd stanowy, ale jest tworzone na podstawie pewnych praw, którymi cieszą się najemcy i właściciele ziemscy.
Przed wynajęciem nieruchomości (albo jako właściciel, albo jako najemca), musisz zwrócić uwagę na pewne punkty, które gwarantują Ci bezpieczną transakcję.
Ponieważ stawki czynszu i inne szczegóły różnią się w każdym stanie, oto wytyczne, których możesz przestrzegać, zgodnie z zaleceniami Ministerstwa Mieszkalnictwa i Spraw Miejskich.
Na końcu tego artykułu zamieściliśmy również linki do przepisów dotyczących wynajmu w stanach Maharasztra, Delhi, Bengal Zachodni, Tamil Nadu i Karnataka, które mają jedne z najbardziej ruchliwych miast w Indiach.
Umowa pisemna.
Niezbędne jest posiadanie pisemnej umowy pomiędzy najemcami i właścicielami, aby prawo zabezpieczało interesy obu stron. Ustna umowa nie jest prawnie wiążące, a nikt nie powinien nigdy rozstrzygać dla niego.
A „Formularz prawny” umowy z podpisami obu stron musi być wypełniony. Właściciel zatrzymuje oryginalny formularz, a lokatorzy otrzymują jego duplikaty. Do czasu, gdy właściciel nie przekaże lokatorom kopii umowy, nie są oni zobowiązani do płacenia czynszu.
Nie zaleca się jednak płacenia czynszu, jeśli umowa jest w trakcie realizacji, ponieważ właściciel może zażądać ewakuacji z powodu niepłacenia należności.
Utrzymanie nieruchomości.
Oprócz normalnego zużycia, obie strony – najemcy i właściciele – są wspólnie odpowiedzialni za utrzymanie nieruchomości, chyba że umowa określa inne warunki. Na przykład, jako najemca nie możesz zburzyć ściany, a jako właściciel nie możesz remontować lokalu, chyba że obie strony się na to zgodzą.
W przypadku, gdy najemcy odmówią zapłaty za naprawy, kwota ta może zostać potrącona z ich kaucji, a jeśli właściciele odmówią zapłaty, kwota ta może zostać potrącona z okresowego czynszu.
Warunki nienadające się do zamieszkania
Jeśli cena utrzymania przekracza 50% uzgodnionego czynszu, dom jest uważany za nienadający się do zamieszkania. Jeśli właściciel odmówi podjęcia działań w tej sprawie, lokator(e) ma(ją) prawo do opuszczenia lokalu za 15-dniowym pisemnym wypowiedzeniem. Mogą również zwrócić się do lokalnego Urzędu ds. Czynszów (Rent Authority), aby podjął działania w tej sprawie.
Uszkodzenia nieruchomości po rozpoczęciu najmu
Odkąd najemcy zajmują dom, są odpowiedzialni za utrzymanie pierwotnych warunków (ponownie, z wyjątkiem minimalnego, normalnego zużycia). Nie mogą umyślnie lub przez zaniedbanie uszkodzić nieruchomości, a jeśli taka szkoda wystąpi, muszą natychmiast powiadomić właściciela.
Właściciel lub właścicielka nie może opuścić całego lokalu bez wcześniejszego powiadomienia
Czy to w celu przeprowadzenia napraw, sprawdzenia warunków w domu, czy też z jakiegokolwiek innego powodu określonego w umowie najmu, właściciel nie może wejść na jego teren bez pisemnego zawiadomienia z 24-godzinnym wyprzedzeniem.
Musi wcześniej poinformować cię o swoim przybyciu i nie może przeprowadzać niespodziewanych kontroli – niezależnie od tego, czy jesteś rodziną, czy też grupą kawalerów wynajmujących dom. Model Tenancy Act mówi również, że wejście musi mieć miejsce pomiędzy 7 rano a 8 wieczorem.
Zasadnicze dostawy
Zasadnicze usługi, takie jak dostawa wody, elektryczności, parking, łącza komunikacyjne, usługi sanitarne itp. są podstawowymi prawami najemców.
Usługi te nie mogą być odcięte lub wstrzymane ani przez najemców, ani przez właścicieli – nawet w przypadku niepłacenia należności.
W przypadku odcięcia podstawowych dostaw przez którąkolwiek ze stron, lokalny Urząd ds. Czynszów może interweniować, wszcząć dochodzenie i może również nałożyć karę na stronę, jak również odszkodowanie dla poszkodowanego.
Ewentualna eksmisja lokatorów
Tenenci mogą zostać poproszeni o opuszczenie lokalu, jeśli nie zapłacą pełnego czynszu przez dwa kolejne miesiące.
Oprócz tego, jeżeli najemcy rozstali się z lokalem (na dłuższy okres czasu) bez pisemnego zawiadomienia lub jeżeli wkraczają na dodatkową nieruchomość lub niewłaściwie ją wykorzystują (w sposób powodujący uciążliwości publiczne, do działań niezgodnych z prawem) lub ją uszkadzają, mogą zostać zgodnie z prawem poproszeni o opróżnienie lokalu.
Jeżeli lokatorzy nie zrobią tego w określonym czasie, właścicielowi gruntu przysługuje prawo do odszkodowania w wysokości dwukrotności miesięcznego czynszu.
Śmierć najemcy
Jeśli najemca umrze, prawo najmu na pozostały okres (zgodnie z umową najmu) przechodzi na jego następcę w następującej kolejności:
Małżonek
-Synowie/córki stanu wolnego
-Rodzice
-Synowa (będąca wdową po zmarłym wcześniej synu)
Jest to zgodne z prawem tylko wtedy, gdy spadkobiercy zamieszkiwali (lub w przypadku najmu lokalu niemieszkalnego pracowali w lokalu) razem ze zmarłym najemcą. W przypadku, gdy żaden z tych spadkobierców nie mieszkał z najemcą, najem wygasa natychmiast.
Możesz również polubić: Knowledge is Power: 5 Crucial Consumer Rights Every Indian Should be Aware of
Rent payable
W przypadku nowej dzierżawy, właściciel gruntu i dzierżawca muszą uzgodnić należny czynsz, jak podano w pisemnej umowie. W przypadku zmiany wysokości czynszu właściciel gruntu musi poinformować o tym najemców z trzymiesięcznym wyprzedzeniem.
Opłacalny czynsz jest zazwyczaj określany na podstawie całkowitej wartości budynku, na którą składa się wartość rynkowa części gruntu, koszt budowy i wartość udogodnień.
Jednakże ustalony procent tej wartości rynkowej, który może być pobierany jako czynsz, zmienia się w zależności od stanu zamieszkania. Proszę odnieść się do poniższych linków, aby to sprawdzić.
Możesz również polubić: Shifting do nowego miasta? Here’s How to Register Your Vehicle in a Different State!
Kaucja zabezpieczająca
Zgodnie z Draft Model Tenancy, pobieranie kaucji zabezpieczającej, która przekracza trzykrotność miesięcznego czynszu jest niezgodne z prawem. Jednakże, podobnie jak opłaty za czynsz, stawka kaucji jest określona przez prawo państwowe. Sprawdź poniższy link, aby zobaczyć, ile depozytu jesteś zobowiązany do zapłaty w Twoim mieście.
Od momentu opróżnienia lokalu, właściciel musi zwrócić depozyt lokatorom w ciągu jednego miesiąca. Mogą oni odliczyć od tego obowiązkową kwotę (po rozmowie z najemcami i porozumieniu obu stron) przed zwróceniem kwoty.
Prawa te są zgodne z Draft Model Tenancy zalecanym przez Ministerstwo Mieszkalnictwa i Spraw Miejskich, i funkcjonują jako ogólne wytyczne, o których należy pamiętać przed wprowadzeniem się lub wynajęciem lokalu.
Poniższe linki podadzą Ci dokładne prawa, które są przestrzegane przez niektóre stany Indii. Upewnij się, że przeczytałeś je przed podpisaniem umowy.
1. The Maharashtra Rent Control Act, 1999.
2. The Delhi Rent Act, 1995.
3. The West Bengal Premises Tenancy Act, 1997.
4. The Tamil Nadu Buildings (Lease and Rent Control) Act, 1960.
5. The Karnataka Rent Control Act, 2001.
(Edited by Gayatri Mishra)