Vorbei sind die Zeiten, in denen ein einfacher Händedruck eine Arbeitsvereinbarung zwischen einem Käufer und seinem Immobilienmakler festigen konnte. Anstelle eines Handschlags überreichen Käufermakler Hauskäufern ein Dokument namens „Käufer-Makler-Vereinbarung“ – und Sie wissen vielleicht nicht, was das ist!
Wenn Sie zum ersten Mal ein Haus kaufen, ist die Käufer-Makler-Vereinbarung nur ein weiteres Dokument in einer langen Liste von anderen, die Ihr John Hancock erfordern. Wenn Sie jedoch bereits vor den 1990er Jahren ein Haus gekauft haben, fragen Sie sich vielleicht, warum dieses Dokument notwendig ist.
Bevor wir ins Detail über den Käufer-Makler-Vertrag gehen, lassen Sie uns zunächst klären, was ein Käufer-Makler tut.
Was macht ein Käufermakler?
Ein Käufermakler ist ein Immobilienprofi, der Ihr neuer bester Freund während dieses aufregenden und manchmal stressigen Unterfangens sein wird. Wir sprachen mit Josh McKnight, einem Top-Immobilienmakler in Pennsylvania, und er beschreibt die Rolle des Käufermaklers:
„Ein Käufermakler hat eine treuhänderische Verantwortung gegenüber seinem Kunden, dem Käufer, um sicherzustellen, dass er die Sprache im Vertrag versteht und dass er ein Haus kauft, das seinen Bedürfnissen entspricht. Sie stellen sicher, dass der Käufer die richtigen Bedingungen auswählt und dass er nicht ausgenutzt wird. Sie sind auch dafür verantwortlich, dass das Haus das wert ist, was die Verkäufer verlangen, und arbeiten mit den Käufern zusammen, um ein Angebot zu machen.“
Was ist ein Käufer-Makler-Vertrag?
Ein Käufer-Makler-Vertrag ist ein Dokument, das eine Geschäftsvereinbarung zwischen dem Käufer (Ihnen) und dem Betreuer Ihres Immobilienmaklers (auch bekannt als Makler) festlegt. Ein Käufer-Makler-Vertrag dient dem Schutz des Käufers sowie des ihn vertretenden Immobilienmaklers. Er umreißt den Umfang der Arbeit, die der Immobilienmakler für den Käufer erledigen wird, während er dem Käufer die Sicherheit gibt, dass der Immobilienmakler sein bestes Interesse im Sinn hat, erklärt McKnight.
Wenn etwas schief geht und Sie mit dem Immobilienmakler, mit dem Sie ursprünglich zusammengearbeitet haben, nicht zufrieden sind, können Sie den Makler auch bitten, Ihnen einen neuen Makler zuzuweisen.
Die Bestandteile eines Käufermaklervertrags
Ein Käufermaklervertrag besteht aus mehreren wichtigen Teilen.
Aufgaben
Dieser Abschnitt des Vertrags umreißt die Aufgaben Ihres Immobilienmaklers. Einige der Aufgaben, die Ihr Makler für Sie erledigen wird, sind:
Ihnen Immobilien zeigen, die Ihren Bedürfnissen entsprechen
Ein Käufermakler wird sich mit Ihnen zusammensetzen und Ihnen dabei helfen, herauszufinden, wie viel Haus Sie sich leisten können und welche Anforderungen das Haus erfüllen sollte. Er wird Immobilienangebote in Ihrer Wunschgegend durchforsten und Termine vereinbaren, um Ihnen Häuser zu zeigen, die Ihren Kriterien am besten entsprechen. Er gibt Ihnen einen allgemeinen Überblick über die Gegend, in der Sie nach Häusern suchen, und beantwortet alle Fragen, die Sie auf dem Weg dorthin haben.
Erklären Sie Dokumente, Verfahren und Angaben
Ein Käufer-Agent wird die entsprechenden Dokumente sammeln und sie mit Ihnen durchgehen. Er wird Ihnen die richtigen Inspektionen für Ihr Haus empfehlen und sogar die Durchführung dieser Inspektionen arrangieren.
Helfen Sie beim Verfassen und Einreichen Ihres Angebots
Wenn Sie das Haus gefunden haben, für das Sie ein Angebot machen möchten, wird der Käufermakler Ihnen Ratschläge geben, was er für ein angemessenes Angebot für das Haus hält. Dann wird er es aufschreiben und dem Makler vorlegen, der es dem Verkäufer übergibt. Wenn der Verkäufer das Angebot ablehnt, wird der Käufermakler Sie beraten und in Ihrem Namen verhandeln.
Überwachen Sie die Fristen für Eventualitäten
Es gibt viele Schritte beim Kauf eines Hauses, und jeder dieser Schritte hat eine bestimmte Anzahl von Tagen, um abgeschlossen zu werden. Der Käufermakler hilft dabei, sicherzustellen, dass Dinge wie das Hausgutachten, die Hausinspektion und die Hypothekengenehmigung rechtzeitig fertiggestellt werden.
Sein Sie Ihre Unterstützung am Tag des Kaufabschlusses
Ein Käufermakler wird hart arbeiten, um sicherzustellen, dass Sie das Haus bekommen, das Sie kaufen möchten. Wenn der Tag des Kaufabschlusses endlich gekommen ist, wird er Ihnen Unterstützung bieten und Sie durch den ganzen Papierkram führen (es wird eine Menge sein!) und sicherstellen, dass die Transaktion ohne Probleme abläuft.
Laufzeit
Die Dauer Ihres Käufer-Makler-Vertrags ist eines der ersten Dinge, die im Vertrag festgelegt werden. Während dieser Zeit sind Sie vertraglich verpflichtet, die Vereinbarung für diesen Zeitraum einzuhalten.
Typischerweise dauert die Vereinbarung sechs Monate. Einige Makler werden jedoch einen Vertrag für ein ganzes Jahr verlangen, während andere einen Vertrag für 30 Tage vereinbaren.
Kündigung
Es ist möglich, den Käufer-Makler-Vertrag zu kündigen, wenn entweder der Käufer oder der Makler das Gefühl haben, dass die Vereinbarung nicht funktioniert. In diesem Abschnitt wird umrissen, wie jemand die Vereinbarung beenden kann, wie viel Vorankündigung gegeben werden muss und ein Dollarbetrag, den der Käufer zahlen muss, wenn die Vorankündigung nicht gegeben wird.
Entschädigung
In diesem Abschnitt können zwei Arten von Entschädigung aufgeführt werden: Retainer Fee und Bezahlung.
Retainer Fees werden in den Vertrag aufgenommen, um den Makler für seine Zeit und alle Ausgaben zu entschädigen, die bei der Suche nach dem Traumhaus des Käufers entstanden sind. Häufig verwenden Makler Vorschussgebühren als eine Möglichkeit, die ernsthaften Käufer von denen zu unterscheiden, die nicht engagiert sind.
Die Zahlung wird in diesem Abschnitt beschrieben, und viele Käufer haben Fragen dazu. Im Jahr 2019 lag der durchschnittliche Provisionssatz bei 5,702 %, aber er kann so niedrig wie 3 % sein. Einige Immobilienagenturen werden ein paar hundert Dollar zusätzlich aufschlagen, aber keine Sorge! Sie, der Käufer, müssen die Provision Ihres Immobilienmaklers nicht bezahlen. Sobald die Transaktion abgeschlossen ist, wird der Verkäufer seinem Makler (der Listing Agency) alle Provisionskosten zahlen. Dann wird die Listing-Agentur der Käufer-Agentur zahlen, was ihnen zusteht.
Vertretung
Dieser Abschnitt beschreibt, welche Art von Vertretung Sie haben. Wenn Sie einer designierten Vertretung zustimmen, bedeutet dies, dass Ihr Makler Ihnen Häuser zeigt, die von anderen Maklern seiner Immobilienagentur gelistet werden. Wenn Sie einer Doppelvertretung zustimmen, ist Ihr Käufermakler nun ein Doppelagent. Als Doppelmakler stimmen Sie zu, Immobilien zu sehen, die Ihr Makler aufgelistet hat, und Ihr Makler vertritt sowohl Sie als auch den Verkäufer.
Exklusivität
In diesem Abschnitt werden die Exklusivitätsrechte aufgeführt, denen der Käufer zustimmt.
Wenn Sie eine Exklusivitätsvereinbarung mit einem Makler haben, bedeutet dies, dass Sie mit ihm und nur mit ihm arbeiten werden. Sie können den Provisionssatz verhandeln, aber wenn der Verkäufer zustimmt, eine zusätzliche Provision zu zahlen und diese offengelegt wird, kann der Käufer-Agent mehr erhalten. Das bedeutet jedoch nicht, dass Ihr Makler seine Pflichten vernachlässigt – er hat immer noch Ihr bestes Interesse im Sinn.
Wenn Sie einen nicht-exklusiven Vertrag haben, können Sie als Käufer mit anderen Maklern zusammenarbeiten und eine Immobilie kaufen.
Eigenschaftsbeschreibung
In diesem Absatz wird klar angegeben, welche Art von Immobilie Sie suchen und in welcher Preisklasse. Da dieser Absatz angibt, welche Art von Immobilie Sie kaufen möchten, gibt Ihnen das die Möglichkeit, mit einer anderen Agentur nach etwas anderem zu suchen.
Zum Beispiel: Sie arbeiten mit einem Makler zusammen, um ein neues Sommerhaus zu finden, und in der Immobilienbeschreibung steht, dass Sie ein Einfamilienhaus in der Preisklasse von 100.000 bis 150.000 Dollar suchen. Sie können mit einem anderen Makler zusammenarbeiten, um eine Anlageimmobilie wie einen 10-Einheiten-Komplex in der Preisklasse von 800.000 bis 900.000 $ zu finden.
Käufer-Makler-Verträge, erklärt
Der Käufer-Makler-Vertrag ist ein wichtiges Dokument, das sowohl den Käufer als auch den Käufer-Makler schützen soll. In dieser Vereinbarung wird klar umrissen, was der Makler für Sie tun wird, die Bedingungen der Vereinbarung und wie der Makler entschädigt wird, was davon abhängt, welche Art von Käufer-Makler-Vertrag Sie haben.
Nicht-exklusive Verträge ohne Entschädigung können jederzeit entweder vom Käufer oder vom Makler gebrochen werden. Diese Art von Vertrag erlaubt es Ihnen, mit jedem anderen Makler zu arbeiten, wenn Sie möchten, und es wird keine Entschädigung an den Makler gezahlt.
Nicht-exklusive Right-to-Represent-Verträge besagen, dass der Käufer den Makler entschädigt, wenn der Käufer ein Haus kauft, das ihm der Makler vorstellt. Wenn der Verkäufer jedoch zustimmt, eine Provision an den Makler des Käufers zu zahlen, ist er aus dem Schneider. Unter diesem Vertrag kann der Käufer auch ein Haus mit einem anderen Makler kaufen, solange sein ursprünglicher Makler es nicht vorgeschlagen hat.
Ausschließliche Vertretungsverträge sind die häufigste Käufer-Makler-Vereinbarung. Genau wie die anderen umreißt er, was der Makler für Sie, den Käufer, tun wird, und er beschreibt die Verpflichtungen des Käufers. Sie müssen möglicherweise die in der Vereinbarung festgelegte Provision zahlen, aber wenn der Verkäufer zustimmt, die Provision zu zahlen, muss der Käufer das nicht tun. Das einzige, was diese Vereinbarung von den anderen unterscheidet, ist, dass der Käufer während dieser Zeit nicht mit einem anderen Makler zusammenarbeiten kann. Ein Muster für einen Alleinvertretungsvertrag finden Sie hier.
Welcher Vertrag ist für Sie am besten geeignet?
Der Käufer-Makler-Vertrag, der für Ihr Szenario am besten geeignet ist, hängt davon ab, wo Sie wohnen und welchen Makler Sie bei Ihrer Haussuche unterstützen möchten. Unabhängig davon, für welche Art von Vereinbarung Sie sich entscheiden, rät McKnight Käufern, die Abschnitte über die Vergütung und die Beendigung des Vertrages genau zu lesen, bevor sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben. Und sprechen Sie mit Ihrem Makler, wenn Sie Fragen haben. Denken Sie daran, dass der Käufer-Makler-Vertrag dazu da ist, Sie beide zu schützen.