Was ist eine 30-Tage-Räumungsmitteilung?
Eine 30-Tage-Räumungsmitteilung ist eine Art von Mitteilung, die für eine Reihe von Umständen geschrieben werden kann. Sie kann verwendet werden, um den Mieter zu informieren, die Räumlichkeiten innerhalb von 30 Tagen nach Ausstellung des Dokuments zu verlassen. Die Kündigung kann auch dazu dienen, eine Änderung der Mietbedingungen mitzuteilen, die in 30 Tagen in Kraft treten soll. Der Mieter kann sogar eine 30-Tage-Kündigung schreiben, um seinen Plan anzukündigen, in 30 Tagen aus der Immobilie auszuziehen. Als Vermieter müssen Sie nicht den genauen Grund für die Kündigung angeben, solange Sie die staatlichen Gesetze in Bezug auf die Vorbereitung und Zustellung der Kündigung einhalten. Wenn der Mieter die Wohnung trotz vorheriger Ankündigung des Vermieters nicht innerhalb der genannten Frist räumt, kann dies als Grundlage für eine Klage und eine gerichtliche Anordnung zum Auszug des Mieters verwendet werden. Während die Länge der erforderlichen Kündigungsfrist von Staat zu Staat variieren kann, sind 30 Tage eine angemessene Zeitspanne für eine Person, um ihre Habseligkeiten zu packen und die Räumlichkeiten zu verlassen.
Wann können Sie eine 30-Tage-Räumungsmitteilung verwenden?
Es muss einen Grund geben, warum Sie überhaupt in Erwägung ziehen, eine 30-Tage-Räumungsmitteilung zu verwenden, unabhängig davon, ob Sie sich entscheiden, diese Information einem Mieter offenzulegen oder nicht. Wenn Sie keinen Grund für die Räumung eines Mieters haben, riskieren Sie einen Rechtsstreit, insbesondere wenn die Rechte des Mieters durch den Mietvertrag, den Sie ihn unterschreiben ließen, begünstigt werden. Was einen Vertragsbruch darstellt, hängt von den vereinbarten Bedingungen ab. Eine Kündigung wird zum Beispiel ausgesprochen, wenn die Miete nicht gezahlt wurde. Unbedingte Kündigungen werden sogar Mietern zugestellt, die Schäden an der Immobilie verursacht haben oder ständig mit ihren Mietzahlungen im Verzug sind. Mieter, die ein Haustier mit in die Wohnung bringen oder einem Besucher erlauben, dort zu übernachten, haben ebenfalls gegen den Mietvertrag verstoßen und müssen mit einer Zwangsräumung rechnen. Glücklicherweise können diese Umstände vom Mieter durch einen Vergleich korrigiert werden. Wenn Sie also eine „Pay rent or quit notice“ von Ihrem Vermieter erhalten, ist es möglich, die Räumung aufzuheben, indem Sie den geforderten Betrag so schnell wie möglich zahlen.
Die Bedeutung einer 30-tägigen Räumungsmitteilung
So frustriert Sie auch über einen nicht zahlenden oder problematischen Mieter sind, Sie sollten niemals versuchen, ihn ohne angemessene Vorankündigung aus den Räumlichkeiten zu entfernen. Korrekte rechtliche Schritte und Papierkram sind unerlässlich, um sicherzustellen, dass Ihr Unternehmen vollständig innerhalb der Gesetze des Staates arbeitet. Das Dokumentieren von allem, was Sie mit den Mietern kommunizieren, kann auch eine Papierspur hinterlassen, die zu Ihren Gunsten arbeiten wird. Das Dokument kann als Beweis dafür dienen, dass eine Kündigung ausgesprochen wurde, um mit der Kündigung fortzufahren. Die Räumungsmitteilung muss die Nichteinhaltung der Mietvertragsbedingungen durch den Mieter, das Datum, bis zu dem der Mieter die anstehenden Probleme regeln sollte, und eine schriftliche Warnung enthalten, die Ihre Absichten zum Ausdruck bringt, weitere rechtliche Schritte einzuleiten, wenn die Regelung nicht eingehalten wird. Die richtigen Papiere und Unterlagen tragen dazu bei, dass der Räumungsprozess so reibungslos wie möglich abläuft. Ein Räumungsformular oder -brief kann verwendet werden, um das rechtliche Verfahren zur Kündigung eines Mieters zu befolgen, also vergessen Sie nicht, das Dokument zu unterschreiben, um seine Legitimität zu bestätigen.
How to Make a 30-Day Eviction Notice
Im Jahr 2017 verzeichnete die Community Service Society 230.000 Wohnungsräumungsanträge, die von Vermietern im Wohnungsgericht von New York City eingereicht wurden, mit weiteren 21.000 Räumungen, die von City Marshalls durchgeführt wurden. Aber trotz dieser Zahlen ist es für einen Vermieter nie einfach, einen Mieter aus seiner Wohnung zu vertreiben. Die Entscheidung, einen Mieter aus den Räumlichkeiten zu vertreiben, ist nicht leicht zu treffen, aber sie ist manchmal notwendig, wenn es keine andere Möglichkeit gibt, ein Problem zu lösen. Als Vermieter ist es Ihre Pflicht, eine Räumungsmitteilung zu verfassen und zuzustellen, die den Gesetzen des Staates entspricht.
Schritt 1: Adressieren Sie die Mitteilung an den Mieter
Beziehen Sie sich auf den Namen der im Mietvertrag angegebenen Person. Das kann der Name der Person, der Personengesellschaft oder der Gesellschaft sein, die die Fläche mietet. Abhängig von der Art des Wohn- oder Gewerbemietvertrags, der unterzeichnet wurde, kann der Vermieter einen oder alle der im Vertrag aufgeführten Mieter zwangsräumen. Die korrekten Namen dieser Mieter müssen in der Kündigung wiedergegeben werden, damit diese gültig ist. Sobald dies geschehen ist, kann ein neuer Mietvertrag erstellt werden, um die Mieter einzubeziehen, die die Immobilie für eine weitere Laufzeit weiter mieten wollen.
Eine Standard-Räumungsmitteilung, egal ob es sich um eine 3-Tage- oder 30-Tage-Räumungsmitteilung handelt, sollte detaillierte Informationen über das Mietobjekt enthalten. Dazu gehören die vollständige Adresse des Hauses oder Gebäudes und das Datum, an dem der Mietvertrag unterzeichnet wurde.
Schritt 2: Informieren Sie den Mieter über die Zwangsräumung
Im ersten Satz der Kündigung muss angegeben werden, worum es sich handelt. In den meisten Fällen wird dies in fetten Buchstaben angegeben, um die Absicht des Verfassers zu unterstreichen und den Empfänger angemessen zu warnen.
Schritt 3: Nennen Sie den Grund für die Räumung
Wenn Sie dem Mieter die Chance geben, die Situation zu lösen, in der Hoffnung, den Räumungsprozess abzubrechen, dann muss die Kündigung klar die Bedingungen nennen, die erfüllt werden müssen, und das Datum, bis zu dem sie abgeschlossen sein muss. Es gibt viele Gründe, warum ein Vermieter einen Mieter zwangsräumen möchte. Illegale Aktivitäten in den Räumlichkeiten, nicht rechtzeitige Zahlung der Miete, Beschädigung der Immobilie und Belästigung anderer, auch wenn der Mieter aufgefordert wurde, damit aufzuhören, sind nur einige der häufigsten Gründe, die einen Vermieter dazu zwingen, einen Mieter zu vertreiben.
Schritt 4: Bestimmen Sie das Datum, an dem der Mieter die Immobilie räumen soll
Bei einem 30-Tage-Monatsmietvertrag ist in der Regel das Ende des aktuellen Monats und ein voller Monat danach vorgesehen, damit der Mieter ausziehen kann. Eine schnellere Räumung kommt in der Regel nur bei Mietern in Frage, die extreme Verstöße begangen haben, die nicht beigelegt werden können. Nachdem Sie den angemessenen Zeitrahmen festgelegt haben, sollte das konkrete Datum der Räumung im Räumungsbescheid angegeben werden.
Schritt 5: Sichern Sie sich eine persönliche Kopie des Bescheids
Selbst nachdem Sie dem Mieter den Räumungsbescheid vorgelegt haben, ist seine Einhaltung nie garantiert. Es kann sein, dass der Fall vor Gericht gebracht wird, um die Angelegenheit rechtlich zu klären. In diesem Fall kann der Räumungsbescheid verwendet werden, um zu beweisen, dass die erforderliche Frist eingehalten wurde und dass Ihr Team alle notwendigen Maßnahmen zur Durchführung der Räumung ergriffen hat.
Schritt 6: Zustellung des Räumungsbescheids an den Mieter
Der letzte Schritt des Prozesses ist die Zustellung des Räumungsbescheids an den Mieter. Der Räumungsbescheid wird in der Regel an der Eingangstür der Wohnung angebracht oder direkt an den Mieter geschickt, der sich auf dem Grundstück aufhält. Dies hängt von der Gegend ab, in der sich das Mietobjekt befindet, da unter bestimmten Umständen die örtlichen Strafverfolgungsbehörden den Aushang im Auftrag des Eigentümers vornehmen müssen. In einigen Bezirken und Staaten ist auch ein Gerichtsbeschluss erforderlich.
The Dos and Don’ts of a 30-Day Eviction Notice
Vermieter zu sein ist ein harter Job. Obwohl der Einkommensstrom langfristigen Wohlstand garantiert, können Ihre Bemühungen, eine gute Beziehung zu Ihrem Mieter aufzubauen, manchmal nach hinten losgehen, wenn Sie es versäumen, die Grenze in der Beziehung zu ziehen. Selbst die sorgfältigsten Vermieter werden mindestens einmal in ihrer Karriere den Räumungsprozess durchlaufen müssen. Daher gibt es einige Dinge, die Sie beachten müssen, wenn Sie mit der Zwangsräumung vorankommen. Um einen Bewohner ordnungsgemäß aus den Räumlichkeiten zu vertreiben, ist es wichtig, die folgenden Richtlinien im Hinterkopf zu behalten:
Was zu tun ist
1. Versuchen Sie, das Problem zu lösen, bevor Sie zum Gericht gehen.
Jeder hat es verdient, seine Fehler wiedergutzumachen. Indem Sie die Räumung vorher ankündigen, haben die Mieter die Chance, das Problem zu beheben, bevor die Gerichtsverhandlung beginnt. Sie würden überrascht sein, wie sehr die meisten Mieter bereit sind, entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, nur um die rechtlichen Konsequenzen ihres Handelns zu vermeiden. Es wäre peinlich, einen Mieter nach einem einfachen Missverständnis aus der Wohnung zu entfernen, das hätte behoben werden können, wenn Sie den Versuch gemacht hätten, zuzuhören. Wenn die Grundlage der Räumung noch geklärt werden kann, sollte die 30-tägige Räumungsankündigung dem Mieter genug Zeit geben, seinen Fehler zu beheben.
2. Halten Sie sich an die Gesetze des Staates.
In den USA gibt es verschiedene Versionen des Vermieter- und Mietergesetzes, an die sich Vermieter im jeweiligen Bundesstaat halten müssen. Diese Gesetze decken auch die Besonderheiten in Vermieter-Mieter-Beziehungen ab, um sicherzustellen, dass die Rechte und Pflichten jeder Partei geschützt sind. Wenn Sie beabsichtigen, einen Mieter wegen einer kleinen Unannehmlichkeit rauszuschmeißen, sollten Sie Ihre Entscheidung vielleicht noch einmal überdenken, bevor Sie den Fall weiterverfolgen. Die meisten Mieter würden wissen wollen, gegen welche Bestimmungen sie durch die Kündigung verstoßen haben. Es ist auch am besten, einen Mietvertrag zu erstellen, der den lokalen und staatlichen Gesetzen entspricht, um rechtliche Probleme auf dem Weg zu vermeiden.
3. Denken Sie nach, bevor Sie handeln.
Versuchen Sie nicht, etwas zu tun, von dem Sie wissen, dass Sie es am Ende bereuen werden. Die Menge an Stress, die Sie beim Umgang mit einem Problemmieter durchmachen müssen, gibt Ihnen nicht die Erlaubnis, kleinlich zu handeln. Einen Mieter gewaltsam aus der Wohnung zu entfernen, indem Sie alle Versorgungsleitungen abschalten und die Schlösser austauschen, wird dem Gericht nur einen Grund geben, zu Gunsten des Mieters zu handeln. Das liegt daran, dass irrationale Entscheidungen niemals zu günstigen Ergebnissen führen können. Suchen Sie stattdessen nach anderen Möglichkeiten, mit Ihrer Frustration umzugehen, ohne Ihren Fall in Gefahr zu bringen.
4. Seien Sie professionell.
Als Vermieter wollen Sie Ihren Mietern zeigen, dass Sie Ihr Geschäft ernst nehmen. Eine schriftliche Räumungsklage beweist, dass Sie sich mit der Angelegenheit befassen und sie nicht so einfach auf sich beruhen lassen. Behalten Sie die Ruhe, wenn Sie das Problem mit einem Mieter besprechen, um einen hitzigen Streit zu vermeiden und während des gesamten Austauschs Professionalität zu zeigen. Es ist besser, das Problem anzugehen, das Sie zur Beendigung des Mietverhältnisses veranlasst hat, als nach einem Streit das gesamte Hab und Gut Ihres Mieters wegzuwerfen.
5. Halten Sie sich an Ihre Richtlinien.
Sobald Sie einige Grundregeln festgelegt haben, gibt es keine Möglichkeit, eine Richtlinie zu widerrufen, es sei denn, eine Klausel ermächtigt Sie dazu oder Sie ergreifen die richtigen Maßnahmen, um den Mietvertrag vorher zu aktualisieren. Einige Bewohner neigen dazu, die Freundlichkeit ihrer Vermieter zu missbrauchen, indem sie nach dem Begehen eines Verstoßes um Gefälligkeiten und Ausnahmen bitten. Wenn Ihr Mietvertrag ungesetzliche Aktivitäten innerhalb der Räumlichkeiten verbietet, müssen sofortige Maßnahmen ergriffen werden, um das Mietverhältnis zu beenden. Der Vermieter kann dem Mieter eine 30-tägige Räumungsklage zukommen lassen, oder etwas kürzeres, um weitere Bedenken zu vermeiden.
Was man nicht tun sollte
1. Nehmen Sie es nicht auf die leichte Schulter.
Wenn ein Mieter etwas Unverzeihliches tut, müssen Sie die Situation entsprechend behandeln. Sowohl kleinere als auch größere Verstöße sollten nicht auf die leichte Schulter genommen werden, sonst nutzt der Mieter die Situation aus und macht Ihnen das Leben schwer. Ein gerichtliches Verfahren sollte aber nur Ihr letzter Ausweg sein, wenn es um schlechte Mieter geht. Es ist möglich, das Problem zu lösen und den Mieter trotzdem zu vertreiben, indem Sie eine ordentliche Kündigung aussprechen. Wenn Sie sich die Zeit nehmen, eine Lösung außerhalb der gerichtlichen Zuständigkeit in Erwägung zu ziehen, ersparen Sie sich den Ärger mit Gerichtsakten und Anhörungen.
2. Lassen Sie sich nicht von Ihren Emotionen übermannen.
Die Menge an Stress, die durch einen Problemmieter verursacht wird, kann oft einen Tribut an Ihr physisches und emotionales Wohlbefinden fordern. Es ist leicht, während eines Streits die Beherrschung zu verlieren, besonders wenn ein Mieter sich weigert, Ihren Wünschen nachzukommen. Aber übermäßig emotional zu werden, kann die Situation oft verschlimmern und einen Immobilieneigentümer in Nachteil bringen. Selbst wenn es nicht Ihre Absicht ist, jemanden zu beleidigen, können die Dinge, die Sie in Ihrer Räumungsmitteilung sagen oder schreiben, als Beweis für Wohnungsdiskriminierung ausgelegt werden. Daher ist es immer am besten, die Tortur mit einem gesunden Verstand zu konfrontieren.
3. Schüchtern Sie den Mieter nicht ein oder bedrohen Sie ihn.
Wenn Sie denken, dass der einfachste Weg, einen Mieter zum Auszug zu bewegen, darin besteht, ihn zu belästigen oder dafür zu sorgen, dass er sich in der Wohnung unwohl fühlt, könnten Sie Ihr Wohnungsgeschäft aufs Spiel setzen. Andere Mieter in Ihrer Wohnung könnten Ihr Vorgehen verurteilen und den Fall an staatliche Stellen melden. Anstatt die Oberhand in dem Fall zu haben, könnten Sie ein Loch graben, das Ihre Karriere für immer begraben wird. Selbst wenn sich der Mieter weigert, Ihre 30-tägige Räumungsaufforderung zu befolgen, dürfen Sie die Sache niemals selbst in die Hand nehmen. Ein ordentliches Räumungsverfahren muss eingehalten werden, damit Ihre Probleme nicht noch größer werden.
4. Vernachlässigen Sie nicht Ihre Pflichten.
Wenn Sie einen Mietvertrag haben, der die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern umreißt, müssen Sie sicherstellen, dass diese Bedingungen seit Beginn des Gültigkeitsdatums befolgt werden. Es ist wichtig, dass Sie Ihren Teil der Vereinbarung einhalten, auch wenn die Mieter sich nicht an ihren Teil halten. Zum Beispiel ist die schlechte Instandhaltung des Gebäudes ein weit verbreitetes Problem, obwohl Sie versprochen haben, sich um alle diesbezüglichen Belange zu kümmern. Wenn die andere Partei in einem Gespräch darauf hinweist, könnte Ihr Verstoß die Auswirkungen des Räumungsbescheids auf den Problemmieter abmildern.
5. Kümmern Sie sich nicht allein darum.
Nicht viele Vermieter kennen sich mit den örtlichen und staatlichen Gesetzen aus. Wenn Sie glauben, dass Sie nicht qualifiziert sind, eine Zwangsräumung allein zu bewältigen, zögern Sie nicht, professionelle Hilfe zu suchen. Das Letzte, was Sie tun möchten, ist, einem Mieter, der nach drei Jahren seine erste Zahlung versäumt hat, eine sofortige Zwangsräumung zu erteilen. Es gibt auch Fälle, in denen Mieter die Situation mit Hilfe ihres persönlichen Anwalts leicht manipulieren könnten. Um Foulspiele zu vermeiden, bietet Ihnen die Konsultation eines erfahrenen Anwalts mit Sicherheit den rechtlichen Beistand, den Sie brauchen, um den Räumungsprozess zu überstehen.
Wie die meisten juristischen Dokumente ist auch das Schreiben einer 30-tägigen Räumungsmitteilung immer einfacher, wenn Sie genau wissen, was in ihren Inhalt einfließt. Wenn Sie noch nicht viel Erfahrung mit Kündigungen haben, können Sie eine Formularvorlage als Referenz für die Erstellung des Dokuments herunterladen. Eine Vorlage für eine Räumungsmitteilung kann für eine effektive Hausverwaltung nützlich sein, vor allem, wenn Sie mehrere Immobilien gleichzeitig betreiben.