Zeitleiste. Der Prozess der Zwangsräumung eines Mieters in Alabama kann etwa einen Monat bis mehrere Monate dauern, je nachdem, ob die Zwangsräumung wegen Nichtzahlung der Miete oder einer anderen Art von Zwangsräumung erfolgt, ob es einen Aufschub gibt und/oder ob eine Berufung eingelegt wird (lesen Sie mehr).
Nachfolgend sind die einzelnen Schritte des Zwangsräumungsprozesses in Alabama aufgeführt.
Schritt 1: Kündigung
Vermieter in Alabama können den Räumungsprozess aus verschiedenen Gründen einleiten, darunter:
- Nichtzahlung der Miete – Wenn die Miete überfällig ist, kann die Kündigung zugestellt werden, um dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die Miete zu zahlen, um eine Räumung zu vermeiden.
- Verletzung der Mietbedingungen / des Mietvertrages – Wenn ein Mieter gegen eine Bestimmung des Mietvertrages verstößt, muss der Vermieter dem Mieter die Möglichkeit geben, das Problem zu korrigieren, bevor er mit dem Räumungsprozess fortfährt.
- Falsche/irreführende Angaben im Mietvertrag/Mietantrag – Mieter, die absichtlich falsche oder irreführende Angaben in einem Mietantrag oder Mietvertrag machen, können zwangsgeräumt werden und haben nicht die Möglichkeit, den Verstoß zu korrigieren, um die Zwangsräumung zu vermeiden.
- Kein Mietvertrag/Ende der Mietzeit (Tenant at Will) – Wenn es keinen Mietvertrag gibt oder die Laufzeit des Mietvertrags beendet ist, braucht der Vermieter keinen zusätzlichen Grund, um das Mietverhältnis zu beenden, solange eine ordnungsgemäße Kündigung erfolgt ist.
- Wesentliche Gesundheits-/Sicherheitsverstöße – Wenn der Mieter gegen Gesundheits-, Gebäude-, Sicherheits- oder Wohnungsvorschriften verstößt, muss ihm die Möglichkeit gegeben werden, das Problem zu beheben („cure“), bevor der Räumungsprozess weiter fortschreitet.
- Illegale Aktivitäten – Wenn ein Mieter oder ein anderer Bewohner der Mieteinheit in illegale Drogenaktivitäten, kriminelle Übergriffe oder illegale Schusswaffenaktivitäten verwickelt ist, muss eine Benachrichtigung zugestellt werden, bevor der Vermieter den Mieter räumen kann.
- Vergeltungsräumungen. Es ist illegal für einen Vermieter, einen Mieter zu vertreiben, weil er sich beim Vermieter oder bei der zuständigen lokalen oder staatlichen Behörde über die Immobilie beschwert hat. Es ist auch illegal für einen Vermieter, einen Mieter zu vertreiben, weil er einer Mieterorganisation oder -gewerkschaft beigetreten ist, diese unterstützt oder organisiert hat.
- Vertreibung eines Hausbesetzers. Wenn die Person, die die Immobilie besetzt, bei ihrem Einzug keine Erlaubnis des Vermieters hatte, keinen Mietvertrag (oder eine mündliche Vereinbarung) hat und keine Miete gezahlt hat, dann kann kein Vermieter-Mieter-Verhältnis hergestellt werden. Infolgedessen ist der normale Räumungsprozess möglicherweise nicht anwendbar (lesen Sie mehr).
Jeder mögliche Grund für eine Räumung hat seine eigenen Regeln, wie der Prozess beginnt.
Räumungsprozess bei Nichtzahlung der Miete
Ein Vermieter darf einen Mieter räumen, weil er die Miete nicht pünktlich bezahlt.
Nach dem Gesetz von Alabama gilt die Miete ab dem Tag nach der Fälligkeit als „verspätet“. Gnadenfristen (falls vorhanden) werden im Mietvertrag angesprochen.
Wenn die Miete überfällig ist, muss der Vermieter eine 7-tägige Zahlungsaufforderung (Notice to Pay) ausstellen, wenn der Vermieter eine Räumungsklage bei Gericht einreichen will. Diese Aufforderung gibt dem Mieter die Möglichkeit, den überfälligen Betrag innerhalb von 7 Werktagen vollständig zu zahlen, um eine Räumung zu vermeiden.
Zahlt der Mieter die fällige Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist nicht und verbleibt auf dem Grundstück, kann der Vermieter mit dem Räumungsprozess fortfahren.
Räumungsprozess bei Verletzung der Mietbedingungen / des Mietvertrages
Ein Mieter kann in Alabama geräumt werden, wenn er seinen Verpflichtungen gemäß den Bedingungen eines schriftlichen Mietvertrages nicht nachkommt.
Vermieter in Alabama sind verpflichtet, dem Mieter eine 7-tägige Frist zu setzen, um ihm die Möglichkeit zu geben, alle Probleme zu beheben, bevor der Vermieter mit dem Räumungsprozess fortfahren kann.
Typische Verstöße gegen den Mietvertrag in dieser Kategorie könnten Dinge wie die Beschädigung des Mietobjekts, zu viele Personen in der Mieteinheit und ein Haustier sein, wenn es ein Haustierverbot gibt.
Wenn jedoch ein Mieter einen zweiten Verstoß gegen den Mietvertrag innerhalb von sechs Monaten nach dem ersten Verstoß begeht und es sich um die gleiche Art von Problem handelt, sind Vermieter in Alabama nicht verpflichtet, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, den Verstoß vor der Räumung zu korrigieren.
Wenn der Mieter den Verstoß nicht innerhalb der Kündigungsfrist korrigiert hat, kann der Vermieter mit dem Räumungsprozess fortfahren.
Beachten Sie, dass wesentliche Gesundheits- und Sicherheitsverstöße und illegale Aktivitäten separat behandelt werden.
Räumungsprozess bei falschen / irreführenden Angaben im Mietantrag / -vertrag
Im Bundesstaat Alabama hat der Vermieter das Recht, den Mieter zu räumen, wenn dieser absichtlich falsche oder irreführende Angaben in einem Mietvertrag oder einem Mietantrag macht.
Mieter dürfen keine korrekten Angaben machen oder das Problem auf irgendeine Weise beheben. Der Räumungsprozess wird fortgesetzt, sobald der Vermieter dem Mieter eine 7-Tage-Kündigung zugestellt hat, die dem Mieter 7 Werktage Zeit gibt, auszuziehen.
Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Grundstück verbleibt, kann der Vermieter mit dem Räumungsprozess fortfahren.
Räumungsprozess für No Lease / End of Lease
Im Bundesstaat Alabama muss der Vermieter, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit in der Mieteinheit verbleibt, den Mieter schriftlich kündigen, bevor er ihn räumt. Die Dauer der Kündigungsfrist hängt von der Art des Mietverhältnisses ab.
Häufig betrifft diese Art der Zwangsräumung Mieter, deren Mietvertrag ausläuft und die der Vermieter nicht verlängern möchte.
Die Zeitspanne, die für die Kündigung des Mietverhältnisses erforderlich ist, hängt von der Art des Mietverhältnisses ab.
- Monat-zu-Monat – Wenn die Miete auf einer Monat-zu-Monat-Basis bezahlt wird, muss ein Vermieter dem Mieter eine 30-tägige Kündigungsfrist einräumen.
- Woche-zu-Woche – Wenn die Miete von Woche zu Woche gezahlt wird, muss der Vermieter dem Mieter eine 7-tägige Kündigungsfrist einräumen.
Wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist auf dem Grundstück bleibt, kann der Vermieter mit dem Räumungsprozess fortfahren.
Räumungsprozess bei Verstößen gegen Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften
Ein Mieter kann in Alabama geräumt werden, wenn er gegen Gesundheits-, Bau-, Sicherheits- oder Wohnungsvorschriften verstößt. In diesen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine 7-tägige Aufforderung zukommen zu lassen, in der er ihm 7 Werktage Zeit gibt, das Problem zu beheben.
Beispiele für wesentliche Gesundheits-/Sicherheitsverstöße sind das Anhäufen von Müll in der Mieteinheit, die Bereitstellung eines Unterschlupfs für Nagetiere oder Ungeziefer oder sogar Dinge wie die Beschädigung der elektrischen Leitungen in der Mieteinheit.
Wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist auf dem Grundstück bleibt, ohne die Verletzung zu korrigieren, kann der Vermieter mit dem Räumungsprozess fortfahren.
Räumungsprozess für illegale Aktivitäten
Mieter einer Mieteinheit, die in illegale Drogenaktivitäten, kriminelle Übergriffe oder illegale Schusswaffenaktivitäten verwickelt sind, müssen eine 7-tägige Kündigungsfrist erhalten, bevor der Vermieter mit einer Räumungsklage fortfahren kann.
Zu den illegalen Schusswaffenaktivitäten gehören: die Verwendung, Herstellung, Einfuhr, der Besitz, die Bereitstellung oder das Abfeuern einer Schusswaffe auf dem Mietgrundstück, es sei denn, die Schusswaffe wurde zur Selbstverteidigung verwendet oder abgefeuert.
Zu den illegalen Drogenaktivitäten gehören: die Herstellung, der Anbau, die Einfuhr, der Transport, der Besitz, die Bereitstellung, die Verabreichung oder der Konsum von illegalen Drogen.
Mieter, die in illegale Aktivitäten verwickelt sind, haben nicht die Möglichkeit, in der Mieteinheit zu bleiben, selbst wenn sie die Verletzung korrigieren.
Wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist auf dem Grundstück bleibt, kann der Vermieter mit dem Räumungsprozess fortfahren.
Schritt 2: Klage wird eingereicht und zugestellt
Als nächster Schritt im Räumungsprozess muss der Vermieter in Alabama eine Klage beim zuständigen Gericht einreichen. In Mobile County kostet dies 256 Dollar an Gebühren, andere Bezirke können davon abweichen.
Die Vorladung und Klage muss dem Mieter mindestens 6 Tage vor dem Rückgabetermin zugestellt werden und wird vom Sheriff, Constable oder einem professionellen Gerichtsvollzieher zugestellt – nicht vom Vermieter.
Die Klage kann den Anhörungstermin enthalten, aber wenn die Mieter eine Antwort auf die Klage einreichen (Schritt 3 unten), erhalten sie auch eine separate Benachrichtigung über die Anhörung per Post.
Eine Vorladung und Klage kann mit einer der folgenden Methoden zugestellt werden:
- Durch den Sheriff/Konstabler eine Kopie der Vorladung und Klage an den Mieter zustellen lassen.
- Durch den Sheriff/Konstabler eine Kopie der Vorladung und Klage an eine andere Person zustellen lassen, die in der Mieteinheit lebt.
- Ein professioneller Gerichtsvollzieher muss dem Mieter/einer anderen Person, die in der Mieteinheit wohnt, eine Kopie der Vorladung und Klage zustellen.
- Die Bekanntmachung an der Tür der Mieteinheit anbringen (nur wenn die persönliche Zustellung fehlschlägt).
Wenn die Bekanntmachung zugestellt wird, muss eine Kopie der Vorladung und Klage auch per Post an den Mieter geschickt werden. Der Versand kann von jedem erfolgen, nicht nur von einem Sheriff oder einem professionellen Gerichtsvollzieher.
~6 Tage. Die Vorladung und die Beschwerde müssen dem Mieter innerhalb von sechs Tagen nach dem Rückgabedatum des Prozesses zugestellt werden.
Schritt 3: Antwort wird eingereicht
Wenn der Mieter die Vorladung und die Beschwerde erhält, muss er innerhalb von sieben Tagen nach Erhalt der Vorladung eine Antwort beim Gericht einreichen, wenn es sich um eine Zwangsräumung ohne Geldforderung handelt, oder innerhalb von 14 Tagen bei einer Zwangsräumung mit Geldforderung (d. h. bei überfälliger Miete).
Andernfalls kann das Gericht automatisch zu Gunsten des Vermieters entscheiden.
Eine „Antwort“ ist einfach ein schriftliches Dokument, das erklärt, warum der Mieter glaubt, dass er nicht geräumt werden sollte, und kann an das Gericht geschickt werden. Es sollte auch an den Vermieter oder dessen Anwalt geschickt werden.
In einigen Gerichten in Alabama wird die Anhörung angesetzt, sobald die Antwort beim Gericht eingegangen ist, während in anderen die Anhörung angesetzt wird, wenn die Klage eingereicht wird. So oder so ist die Teilnahme an der Räumungsanhörung der nächste Schritt im Prozess.
7-14 Tage, je nachdem, ob der Vermieter rückständige Miete/anderes geschuldetes Geld verlangt.
Schritt 4: Gerichtsanhörung und Urteil
Die Gesetze von Alabama legen nicht fest, wann eine Anhörung in einem Räumungsfall stattfinden muss; sie können jedoch Vorrang vor anderen Arten von Zivilprozessen haben.
Mancherorts wird die Anhörung erst anberaumt, nachdem der Mieter seine Antwort bei Gericht eingereicht hat.
Wenn die Antwort eingereicht ist, schickt das Gericht eine Anhörungsmitteilung sowohl an den Vermieter als auch an den Mieter und teilt ihnen mit, wann die Anhörung stattfinden wird. Es ist unklar, wie schnell eine Anhörung angesetzt wird, nachdem die Antwort eingereicht wurde.
Andere Gerichte setzen die Anhörung an, wenn die Klage eingereicht wird, und wenn das an Ihrem Ort der Fall ist, dann wird die Vorladung, die dem Mieter zugestellt wird, den Verhandlungstermin enthalten.
Eine Anhörungsmitteilung kann noch an die Parteien geschickt werden, nachdem der Mieter seine Antwort beim Gericht eingereicht hat, als Erinnerung an den Anhörungstermin, der wiederum nicht unter dem Gesetz von Alabama angegeben ist.
Erscheint der Mieter nicht zur Anhörung oder wurde keine Antwort eingereicht, geht das Gericht davon aus, dass der Beklagte alle Ansprüche des Vermieters bestreitet und fährt mit der Anhörung ohne den Beklagten fort.
Beide Parteien können aus „gutem Grund“ eine 15-tägige Vertagung beantragen.“
Berufung. Mieter, die gegen das Urteil Berufung einlegen wollen, haben dafür genau 7 Tage Zeit; andernfalls verlieren sie ihre Chance auf Berufung und die Räumung wird fortgesetzt. Die Berufungsanhörung muss innerhalb von 60 Tagen nach Einlegung der Berufung angesetzt werden.
Der Mieter kann verpflichtet werden, Mietzahlungen an das Berufungsgericht zu leisten, um die Räumung auszusetzen (aufzuschieben), bis das Berufungsgericht eine Entscheidung über den Fall fällt.
Wenn das Berufungsgericht die Entscheidung der unteren Instanz zu Gunsten des Vermieters bestätigt, wird die Zwangsräumung fortgesetzt.
Ein paar Wochen. Das Gesetz von Alabama gibt nicht an, wie schnell ein Anhörungstermin angesetzt wird; aber eine Vertagung verlängert den Prozess um 15 Tage, und eine Berufung könnte weitere 67 Tage in Anspruch nehmen.
Schritt 5: Vollstreckungsbescheid wird ausgestellt
Wenn das Gericht zu Gunsten des Vermieters entschieden hat, wird das Gericht einen Vollstreckungsbescheid ausstellen, sobald das Urteil gefällt wurde, und dem Vermieter den Besitz der Immobilie zurückgeben.
Der Vollstreckungsbescheid ist die letzte Aufforderung an den Mieter, die Mieteinheit zu verlassen, bevor der Sheriff oder Wachtmeister zum Grundstück zurückkehrt, um den Mieter gewaltsam zu entfernen.
Wenn noch Gegenstände des Mieters in der Mieteinheit verbleiben, hat der Vermieter das Recht, genug davon zu verkaufen, um die Kosten des Räumungsverfahrens zu bezahlen.
Sofort. Der Vollstreckungsbescheid kann zum Zeitpunkt des Urteils zu Gunsten des Vermieters (bei der Anhörung) ausgestellt werden.
Schritt 6: Rückgabe des Besitzes
Sieben Tage nach Ausstellung des Vollstreckungsbescheids wird der Sheriff den Mieter zwangsweise aus der Mieteinheit entfernen, wenn der Mieter zu diesem Zeitpunkt nicht bereits ausgezogen ist.
Ein Vollstreckungstitel in Räumungsfällen wird automatisch für sieben Tage ausgesetzt, was dem Mieter Zeit gibt, selbst auszuziehen, bevor der Sheriff oder Constable kommt, um ihn zu entfernen.
7 Tage. Der Vollstreckungsbescheid wird automatisch für sieben Tage ausgesetzt (aufgeschoben), gemäß dem Gesetz von Alabama.
Alabama Eviction Process Timeline
Nachfolgend finden Sie eine Zusammenfassung der Aspekte, die außerhalb der Kontrolle des Vermieters liegen und die Zeitdauer der Zwangsräumung eines Mieters in Alabama bestimmen. Dabei können diese Schätzungen stark variieren, und einige Zeiträume schließen Wochenenden oder gesetzliche Feiertage nicht mit ein.
- Anfängliche Kündigungsfrist – 7-30 Tage.
- Ausstellung/Zustellung von Vorladung und Klage – ~6 Tage. Die Vorladung muss innerhalb von 6 Tagen zugestellt werden.
- Antwort wird eingereicht – 7-14 Tage, je nachdem, ob es eine Geldforderung gibt oder nicht.
- Gerichtsanhörung und Entscheidung über die Zwangsräumung – ein paar Wochen; eine Vertagung fügt 15 Tage hinzu, eine Berufung fügt bis zu 67 Tage hinzu.
- Ausstellung des Vollstreckungsbescheids – sofort.
- Rückgabe des Besitzes – 7 Tage.
Flussdiagramm des Räumungsprozesses in Alabama
Für weitere Fragen zum Räumungsprozess in Alabama verweisen wir auf die offizielle Gesetzgebung des Bundesstaates, AL Code §§35-9A-421 bis 461 und §§6-6-310 bis 353.