ARV Bedeutung & Rechner für Investoren

Key Takeaways

Was ist der ARV bei Immobilien? | Wie berechnet man den ARV | Was ist die 70%-Regel? | Tipps zur Berechnung des ARV | Nachteile des ARV

Wenn es darum geht, in Immobilien zu investieren, ist es wichtig, nicht nur einen Plan zu haben, sondern auch ein Auge für das Potenzial. Zu diesem Zweck bedeutet die Maximierung des Potenzials eines Geschäfts zu wissen, was der Wert einer Immobilie nach der Reparatur (ARV) ist. Schließlich ist es der ARV einer Immobilie, der in der Regel darüber entscheidet, ob es sich lohnt, ein Geschäft zu verfolgen oder nicht. Wenn der ARV den Kaufpreis und alle anstehenden Kosten rechtfertigt, sind Investoren dem Abschluss eines Deals einen Schritt näher gekommen. Allerdings wird niemand die ARV-Immobilienzahlen für Sie berechnen; Sie müssen wissen, wie Sie es selbst tun können, vielleicht sogar mit ein paar Tipps auf dem Weg.

Was ist ARV in Immobilien?

ARV in Immobilien ist die Abkürzung für After-Repair-Value, oder die Schätzung des Wertes einer Immobilie, nachdem alle Reparaturen und Upgrades abgeschlossen sind. Dies ist eine kritische Zahl für Immobilieninvestoren, da sie die Spanne zwischen dem „Ist“-Wert der gewünschten Anlageimmobilie und dem Wert einer bebauten und komplett renovierten Immobilie berechnet.

Sobald Sie den Wert der Immobilie kennen, können Sie damit beginnen, die Ausgaben zu bestimmen, die den besten Ausgangspunkt darstellen. Als neuer Investor, wenn Sie nicht wissen, was die ARV Immobilienregel für eine potentielle Immobilie ist, sind Sie einfach nur raten.

Der Wert nach der Reparatur wird auch die Exit-Strategie eines Investors definieren und offenbaren, welche Immobilienfinanzierung Route am besten ist. Im Wesentlichen bietet ein ARV Investoren das beste Bild davon, für was sie eine Anlageimmobilie verkaufen können.

Die Einschätzung des ARV einer Immobilie erfordert eine gewisse Fähigkeit, Reparaturschätzungen mit Genauigkeit zu sammeln, einschließlich Einblick in den lokalen Markt. Professionelle Investoren, die sich mit Immobilieninvestitionen gut auskennen, können eine Immobilie leicht betreten und innerhalb von Minuten einen Wert auf der Grundlage ihrer Marktkenntnisse zuweisen. Für Anfänger ist das leider nicht möglich. Wenn Sie Hilfe bei der Wertermittlung benötigen, erklären wir Ihnen im Folgenden, wie Sie den Wert nach Reparaturen berechnen.

Jahresmietwert

Der Jahresmietwert wird manchmal fälschlicherweise mit dem Wert nach Reparaturen verwechselt, obwohl es sich um zwei völlig unterschiedliche Messgrößen handelt. Der Jahresmietwert bezieht sich auf die jährlichen Kosten für eine bewohnte Fläche. Dieser ist nicht unbedingt gleichzusetzen mit der Jahresmiete einer Immobilie, sondern berücksichtigt vergleichbare Objekte und Belegungskosten. Der Jahresmietwert wird typischerweise verwendet, wenn die mit der Belegung einer bestimmten Fläche verbundenen Geschäftskosten berechnet werden. Um die beiden Begriffe auseinanderzuhalten, müssen Investoren den Unterschied zwischen den beiden Messgrößen verstehen. Jede Berechnung kann für Ihre Karriere als Immobilieninvestor hilfreich sein, also stellen Sie sicher, dass Sie ein gutes Verständnis haben.

LTC in Real Estate

Gewerbliche Immobilieninvestoren werden sich auf eine andere Formel verlassen, um die potenziellen Gewinne ihrer Immobilie zu schätzen: LTC. Das Loan-to-Cost-Verhältnis (LTC) in Immobilien wird typischerweise verwendet, um die Finanzierung mit den Gesamtkosten für den Bau einer Immobilie zu vergleichen. LTC wird am häufigsten beim Bau von Gewerbeimmobilien verwendet, um die Finanzierung eines bestimmten Objekts zu bewerten. Durch die Berechnung des LTC können kommerzielle Entwickler das Risikoniveau eines bestimmten Projekts einschätzen.

Sollten Sie einen Makler oder Gutachter beauftragen?

Die Option, einen Makler oder Gutachter zu beauftragen, um bei der Analyse eines Geschäfts zu helfen, ist immer vorhanden; sie können jedoch nicht die endgültige Entscheidung darüber treffen, ob es sich lohnt, eine Immobilie zu erwerben oder nicht. Viele Investoren haben einen Makler oder Gutachter in ihrem Immobilienteam oder zumindest in ihrem Netzwerk. Sie können einen unschätzbaren Beitrag zum Investitionsprozess leisten, aber wenn es um die Bewertung von Immobilien geht, können Investoren feststellen, dass sie besser ausgestattet sind, um bestimmte Zahlen selbst zu überprüfen.

Der Grund dafür ist ein doppelter: Geld und Zeit. Ein Makler oder Gutachter wird höchstwahrscheinlich eine Gebühr für seine Zeit verlangen, ein Aufwand, den Investoren vermeiden möchten, wenn sie mehrere Objekte bewerten, um das richtige zu finden. Außerdem kann die Einbeziehung eines Immobilienexperten in die Analyse des Geschäfts den Prozess verlangsamen. Dies kann Investoren davon abhalten, schnell Deals für ihr Portfolio zu evaluieren. Lassen Sie mich klarstellen, dass das Wissen von Immobilienfachleuten (wie Maklern und Gutachtern) für eine Immobilientransaktion von unschätzbarem Wert sein kann. Investoren können jedoch mehr Erfolg haben, wenn sie einen eigenen Deal-Analyzer erstellen.

ARV-Rechner: So berechnen Sie den After-Repair-Value

Was ist der ARV in der Immobilienbranche, wenn nicht eine gute Möglichkeit, das Potenzial eines Deals zu analysieren? Wenn Sie also Ihren nächsten Deal genau analysieren wollen, sollten Sie diese Schritte befolgen:

1. Analyze Comparables

2. Calculate Costs And Expenses

3. Obey The 70% Rule

Analyze Comparables

Der erste Schritt bei der Bestimmung des ARV einer Investitionsimmobilie ist die Analyse der Comparables, oder „Comps“, wie sie gemeinhin genannt werden. Dabei handelt es sich entweder um kürzlich verkaufte oder zum Verkauf stehende Häuser, die der vorliegenden Anlageimmobilie ähnlich sind, und sie werden verwendet, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Im Wesentlichen zeigen Vergleichswerte an, für was eine Investition verkauft werden wird.

Um detaillierte Informationen über vergleichbare Immobilien zu erhalten, wollen Investoren Zugang zum MLS, oder Multiple Listing Service. Dieser bietet die meisten Details zu einer Immobilie, die zum Verkauf steht oder kürzlich verkauft wurde. Investoren sollten auch kürzlich verkaufte Vergleichsobjekte für Immobilien in Bankbesitz (REOs) und Leerverkäufe in Betracht ziehen, je nachdem, wie viele Vergleichsobjekte im MLS gefunden werden. Investoren sollten Folgendes besonders beachten:

• Häuser, die innerhalb der letzten 90 bis 120 Tage verkauft wurden

• Häuser, die in Alter, Größe, Quadratmeterzahl und Zimmeranzahl

• Häuser in einer ähnlichen Nachbarschaft

• Häuser im Umkreis von einer Meile um das Investitionsobjekt

Investoren sollten auch die aktuellen Marktbedingungen und Trends sowie saisonale Preisänderungen berücksichtigen. Dies ermöglicht Investoren einen Einblick sowohl in den Wiederverkaufswert einer Immobilie als auch in die optimale Zeit des Jahres, um zu kaufen oder zu verkaufen.

Kosten berechnen & Ausgaben

Der zweite Teil ist die Bestimmung der potenziellen Kosten für Reparaturen für eine Investition. Dies hilft bei der Entscheidung, wie viel Sie für eine Immobilie zahlen wollen. Die folgenden Kriterien helfen Investoren:

• Holen Sie Kostenvoranschläge von drei bis fünf lizenzierten Auftragnehmern ein und stellen Sie sicher, dass jeder Reparaturkostenvoranschlag klar aufgeschlüsselt ist. Es ist auch wichtig, die Fähigkeiten des Bauunternehmers zu kennen, um sicherzustellen, dass die Arbeit an der Immobilie qualitativ hochwertig sowie pünktlich und im Rahmen des Budgets ausgeführt wird.

• Holen Sie Materialkostenvoranschläge ein und kaufen Sie mit Rabatten. Diesen Aspekt kann ich nicht genug empfehlen. Als Anfänger-Investor denken Sie daran, Ihr Budget auf Ihre Käufer abzustimmen, da dies sicherstellt, dass Materialien in einer akzeptablen Preisspanne gekauft werden.

Investoren müssen auch zusätzliche Kosten wie Schließungskosten, Haltekosten und Finanzierungskosten berücksichtigen. Jedes Szenario ist anders, abhängig von der Ausstiegsstrategie eines Investors, aber das Verständnis des geschätzten Immobilienwertes ist der Schlüssel.

Zum Beispiel vergessen viele Investoren, die Haltekosten beim Kauf einer Anlageimmobilie zu berücksichtigen. Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten, Instandhaltung und HOA-Gebühren summieren sich. Als Investor sollten Sie sich dieser Kosten bewusst sein und verstehen, wie hoch sie sich summieren.

Was ist die 70%-Regel in Immobilien?

Die 70%-Regel in Immobilien ist ein Weg, den richtigen Kaufpreis für eine Sanierungsimmobilie zu bestimmen. Es ist eine Immobilienformel, die die Kosten und die Gewinnspanne beim Kauf einer notleidenden Immobilie vergleicht. Diese Zahl sagt einem Investor im Wesentlichen, wie viel man für eine Immobilie zahlen kann, indem man den ARV und die geschätzten Reparaturkosten berücksichtigt. Um den ARV zu berechnen, können Investoren dieser Formel folgen:

(Verkaufspreis) + (Wert der Reparaturen) = Wert nach Reparatur

Nach der Bestimmung des ARV können Investoren dann die 70-Prozent-Formel anwenden:

(ARV x .70) – Reparaturkosten = Maximaler Kaufpreis

Die Formel besagt, dass kein Kaufpreis jemals über 70 Prozent des zukünftigen Wertes der Immobilie nach Berücksichtigung der Reparaturkosten gehen sollte. Sie ist eine gute Faustregel, weil sie Investoren erlaubt, die potenzielle Rentabilität einer Immobilieninvestition zu bewerten. Dies kann Investoren helfen, einen besseren Kaufpreis auszuhandeln und Immobilien zu vermeiden, die möglicherweise keine hohe Rendite aufweisen. Das folgende Beispiel soll für mehr Klarheit sorgen:

• Kaufpreis: $200.000

• Reparaturwert: $50.000

• Reparaturkosten: $30.000

Diese Variablen legen nahe, dass der ARV der Immobilie bei $250.000 liegen wird. Daher sollte der maximale Kaufpreis der Immobilie $145.000 betragen. Investoren können diese Informationen nutzen, bevor sie ein Angebot abgeben, um sicherzustellen, dass sie das Beste aus einem Geschäft herausholen. Obwohl die 70-Prozent-Regel keine Notwendigkeit ist, ist sie eine großartige Möglichkeit für Investoren, ihr Ergebnis zu schützen und den Gesamtgewinn zu maximieren.

Tipps zur Berechnung des Wertes nach der Reparatur

Zahlen sind der Schlüssel zu jedem erfolgreichen Sanierungsgeschäft. Je genauer Sie mit Ihren Schätzungen sind, desto höher wird Ihr Gewinn sein. Eine der wichtigsten Zahlen, die Sie schätzen werden, ist der Wert nach der Reparatur (ARV). Dies ist der Wert, den die Immobilie Ihrer Meinung nach nach Abschluss der Reparaturen und Upgrades haben wird. Wenn Sie diese Zahl überschätzen, wird Ihre Immobilie für eine sehr lange Zeit auf dem Markt sitzen. Auch hier gilt: Die besten Investoren können eine Immobilie betreten und innerhalb von Minuten einen Wert auf der Grundlage ihrer Marktkenntnis zuordnen; wenn Sie noch nicht so weit sind, hier ein paar Tipps, die Ihnen dabei helfen:

• Ein gutes Team zusammenstellen: Immobilieninvestitionen erfordern ein solides Team um Sie herum. Auch wenn Sie der letzte Entscheidungsträger sind, sollten Sie sich auf den Input anderer stützen. Ihr Immobilienmakler und Ihr Bauunternehmer sind die beiden wichtigsten Teammitglieder, die bei der Ermittlung Ihres ARV helfen werden. Diese Zahl beginnt mit einer Schätzung der erforderlichen Arbeiten und der damit verbundenen Kosten. Selbst wenn Sie ein erfahrener Investor sind, wird ein Bauunternehmer eine bessere Vorstellung von allen Kosten haben. Kleinigkeiten bei Sanierungsarbeiten können sich schnell summieren. Nicht alles, was Sie tun, wird Ihnen den gleichen Wert bringen. Ein guter Bauunternehmer weiß, wie Sie Ihren Dollar am besten strecken können. Ihr Immobilienmakler wird Ihnen sagen, ob Ihre Zahlen realistisch sind. Sie müssen bei Ihrer Sanierung nicht alles selbst machen. Beginnen Sie damit, ein gutes Team zusammenzustellen.

• Prüfen Sie mehrere Kostenvoranschläge: Wenn Sie eine solide Beziehung zu einem Bauunternehmer haben, sind Sie dem Spiel voraus. Um an diesen Punkt zu gelangen, braucht es normalerweise Zeit und mehrere Angebote. Wenn Sie keinen Bauunternehmer in Ihrem Team haben, müssen Sie einige verschiedene Kostenvoranschläge einholen. Als Faustregel gilt, dass Sie drei gute Auftragnehmer festnageln und von dort aus weitermachen sollten. Sobald Sie mehr als drei Anbieter einholen, werden alle gleich klingen und Sie werden am Ende mehr Schaden als Nutzen anrichten. Seien Sie so offen und ehrlich wie möglich mit ihnen. Erklären Sie das Geschäft und was Sie suchen. Bitten Sie um schriftliche Kostenvoranschläge, in denen alle Kosten und Arbeiten aufgeführt sind. Auf diese Weise können Sie Äpfel mit Äpfeln mit anderen Angeboten vergleichen. Der Preis ist wichtig, aber er ist vielleicht nicht das Wichtigste. Sie wollen jemanden, der zum vereinbarten Zeitpunkt vor Ort ist. Je länger es dauert, die Arbeit zu erledigen, desto mehr wird Ihr Endergebnis geschmälert. Nachdem Sie Ihre Kostenvoranschläge durchgesehen haben, erhalten Sie eine gute Vorstellung von Ihrem Budget und eine Vorstellung vom fertigen Produkt. Das fertige Produkt wird zu Ihrem Wert führen.

• Kennen Sie Ihren Markt: Bevor Sie irgendeine Arbeit machen, müssen Sie Ihren Markt kennen. Die Kenntnis des Marktes wird Ihnen eine gute Vorstellung davon geben, welche Arbeiten Sie durchführen sollten. Nicht alle Verbesserungen, die Sie durchführen, sind für die Nachbarschaft sinnvoll. Verbesserungen in San Diego werden sich von denen in Birmingham unterscheiden. Alle Käufer mögen schöne Dinge, aber der Markt gibt Ihnen vielleicht nicht die Rendite, die Sie sich wünschen. Ein Pool, der die Hälfte des Hinterhofs einnimmt, ist vielleicht nicht die beste Idee. Sie wollen Ihre Upgrades und Ausstattungen schön machen, aber Sie müssen sie im Einklang mit Ihrem Markt machen. Ein Immobilienmakler wird Ihnen helfen, einen bestimmten Wert einzugrenzen. Sie müssen eine grundlegende Vorstellung von der Nachbarschaft haben, bevor Sie überhaupt ein Angebot machen. Der Markt, in dem sich die Immobilie befindet, ist wichtiger als die Arbeit, die Sie hineinstecken. Wenn Sie Ihren Markt nicht kennen, werden Sie es schwer haben, den Wert zu bestimmen.

• Hören Sie auf Ihren Makler: Auch wenn Sie den Markt gut kennen, hat Ihr Immobilienmakler ein besseres Verständnis für die lokalen Immobilienwerte. Er holt Schätzungen ein und kennt Ihren Markt, um den Wert zu bestimmen. Es gibt eine Menge, die in diese Zahl einfließt. Wenn Sie von einem Verkauf ein paar Straßen weiter ausgehen, erhalten Sie keinen genauen Wert. Ihr Immobilienmakler wird sich vergleichbare Verkäufe ansehen, die Ihrer Immobilie ähnlich sind. Er wird sich vergangene Verkäufe und aktuelle Angebote der letzten 90 Tage im Umkreis von einer Meile um Ihre Immobilie ansehen. Dies sind die Informationen, auf die die Leute achten, die die Immobilie kaufen werden. Sie können großartige Arbeit leisten, aber die Zahlen lügen nicht. Ihr Immobilienmakler wird Ihnen eine ehrliche Einschätzung geben, wo seiner Meinung nach der Wert liegen wird. In den meisten Fällen werden sie Recht haben. Wenn Sie seinen Rat ignorieren und sich an die hohe Seite des Marktes anlehnen, werden Sie am Ende enttäuscht sein.

Nachteile des ARV

Es gibt ein paar Einschränkungen im Zusammenhang mit dem ARV, die Sie beachten sollten, bevor Sie die Formel verwenden. Denken Sie nämlich daran, dass ARV auf Schätzungen beruht. Obwohl Sie alle Ihnen zur Verfügung stehenden Marktdaten verwenden können, gibt es keine Garantie, dass Sie den genauen Wert Ihrer Renovierungen vorhersagen können. Schließlich könnte sich der Wohnungsmarkt in der Zeit, in der die Renovierung durchgeführt wird, ändern. Abhängig von Ihren Schätzungen könnte dies zu höheren oder niedrigeren Gewinnen führen, als Sie erwartet haben. Denken Sie immer daran, dass der ARV nur eine Berechnung ist – und ein „guter“ ARV garantiert kein hohes Gewinnpotenzial.

Zusammenfassung

Die ARV-Formel ist zu einem unschätzbaren Werkzeug für die besten Immobilieninvestoren von heute geworden. Indem sie sich auf den Immobilienwert und Marktdaten stützt, kann diese einfache Berechnung dabei helfen, herauszufinden, ob es sich lohnt, ein potenzielles Geschäft zu verfolgen oder nicht. Bei richtiger Anwendung ermöglicht Ihnen der ARV, einen Zielkaufpreis zu ermitteln. In einigen Fällen kann er Ihnen sogar helfen, die beste Finanzierungsmethode für die Immobilie zu finden. Obwohl der ARV nicht allein verwendet werden sollte, um das Gewinnpotenzial eines Deals zu bestimmen, ist er dennoch eine wichtige Berechnung, die Sie zu Ihrem Deal-Analyzer hinzufügen sollten. Versuchen Sie, den ARV oder die 70-Prozent-Regel bei Ihrer nächsten Investitionsimmobilie anzuwenden und sehen Sie selbst.

Was ist Ihr bester Tipp bei der Berechnung des ARV eines potenziellen Deals? Teilen Sie Ihren besten Ratschlag unten in den Kommentaren.

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