Wie eine California Quitclaim Deed Form funktioniert
Eine California Quitclaim Deed Form ist eine spezielle Art von Urkunde, die verwendet wird, um Immobilien zu übertragen, ohne Garantien über das Eigentum an der Immobilie zu geben. Eine Person, die eine Immobilie per Quitclaim Deed überträgt, macht keine Versprechungen, dass sie die Immobilie besitzt oder ein klares Eigentumsrecht daran hat. Die Person, die Eigentum per Quitclaim Deed erhält, erhält den Anteil, den der Eigentümer hat, aber nicht mehr. Die Person, die die Urkunde unterschrieben hat, ist nicht verantwortlich, wenn sich herausstellt, dass es ein Problem mit dem Eigentumstitel gibt.
Andere Bezeichnungen für kalifornische Quitclaim Deeds
Eine Quitclaim Deed wird manchmal auch als Quit Claim Deed bezeichnet (Quit Claim statt Quitclaim). Diese beiden Begriffe sind austauschbar.
Einige Leute verwenden fälschlicherweise den Begriff quick claim deed, wenn sie sich auf eine quitclaim deed beziehen. Dieser Begriff ist immer falsch. So etwas wie eine Quick Claim Deed gibt es nicht.
Vergleich der kalifornischen Quitclaim Deeds mit anderen Formen von kalifornischen Urkunden
Quitclaim Deeds zeichnen sich durch das Fehlen einer Eigentumsgarantie aus. Da es keine Eigentumsgarantie gibt, hat die Person, an die das Eigentum übertragen wird, keine Rechtsansprüche gegen die Person, die die Urkunde unterzeichnet. Eine Person, die eine Quitclaim-Urkunde unterschreibt, überträgt alle Rechte, die sie hat, auf den neuen Eigentümer, garantiert aber nicht, dass sie Eigentümer der Immobilie ist oder einen eindeutigen Rechtsanspruch darauf hat. Diese Eigenschaft unterscheidet ein Quitclaim-Deed-Formular von einem California Grant Deed-Formular und einem California Warranty Deed-Formular, die beide eine Eigentumsgarantie geben.
Beispiel: Jake überträgt ein Grundstück im Los Angeles County auf Brett. Ein paar Monate später tritt Jake seinen Anteil an demselben Grundstück durch eine Quitclaim-Urkunde an Robert ab. Zum Zeitpunkt des Quitclaims an Robert war Jake nicht Eigentümer des Grundstücks (da er es einige Monate zuvor an Brett übertragen hatte). Das bedeutet, dass Robert kein Interesse an dem Grundstück hat.
Wenn Jake entweder ein Formular für eine Schenkungsurkunde oder ein Formular für eine Gewährleistungsurkunde verwendet hätte, hätte Robert einen Rechtsanspruch gegen Jake wegen Verletzung der Eigentumsgarantie. Da ein Quitclaim-Deed-Formular keine Eigentumsgarantie beinhaltet, kann Jake nicht für die Übertragung von Eigentum verantwortlich gemacht werden, das ihm nicht gehörte. Da die Übertragung per Quitclaim Deed erfolgte, hat Robert keinen Rechtsanspruch gegen Jake.
Wie dieses Beispiel zeigt, schafft eine Quitclaim Deed ein Risiko für den neuen Eigentümer. Der neue Eigentümer erhält nur den Anteil, den der Übertragende hat. Wenn sich herausstellt, dass der Übertragende kein Interesse hat, erhält der Empfänger nichts. Diese fehlende Garantie unterscheidet die Quitclaim Deeds von den Warranty Deeds und den Grant Deeds.
Die Quitclaim Deeds unterscheiden sich von anderen kalifornischen Urkundenformen auch dadurch, dass sie kein nachträglich erworbenes Eigentum übertragen. Stellt sich heraus, dass der Übertragende kein Eigentum an der Immobilie hat, aber später das Eigentum erwirbt, darf der Übertragende die Immobilie behalten, nachdem er sie später erworben hat. Der Erwerber erhält nur den Anteil, den der Übertragende zum Zeitpunkt der Übertragung hat, ohne Anspruch auf einen Anteil, den der Übertragende zu einem späteren Zeitpunkt erwerben kann.
Die Bezeichnung einer Urkunde als Quitclaim Deed bezieht sich lediglich auf das Fehlen einer Eigentumsgarantie. Andere Deeds haben andere Bezeichnungen, die nicht von der Eigentumsgarantie abhängen. Kalifornien kennt zum Beispiel Life Estate Deeds und Transfer-on-Death Deeds. Jede dieser Urkundenarten ist nach dem spezifischen Merkmal zur Vermeidung von Nachlässen benannt, das mit der Urkunde verbunden ist. Da sich diese Begriffe auf unabhängige Merkmale beziehen, können dieselben Namen für mehr als eine Urkunde gelten. Zum Beispiel kann eine kalifornische Erblasserurkunde auch eine kalifornische Quitclaim Deed sein.
Obwohl Quitclaim Deeds in Kalifornien gültig sind und häufig verwendet werden, bevorzugen Rechtsschutzversicherer in anderen Staaten – einschließlich Texas – Quitclaim Deeds. In diesen anderen Staaten kann eine Urkunde ohne Gewährleistung (auch „no warranty deed“ genannt) als Ersatz für eine quitclaim deed verwendet werden. Da die kalifornischen Rechtsschutzversicherungen die Quitclaim Deeds anerkennen, gibt es in Kalifornien kein Formular für eine Deed Without Warranty.
Common Uses of Quitclaim Deeds
Aufgrund der fehlenden Garantie werden Quitclaim Deeds am häufigsten in Situationen mit geringem Risiko verwendet. Häufige Situationen sind:
- Geschenke von Immobilien, bei denen der Empfänger keine Gegenleistung für die Immobilie erbringt;
- Entfernen eines Ex-Ehepartners aus dem Eigentum an einer Immobilie nach einer Scheidung;
- Erstellen einer Urkunde, die Eigentum automatisch im Todesfall überträgt, um eine Verlassenschaft zu vermeiden;
- Eliminieren von Wolken auf dem Eigentum (z.B., ein Übertragender kann die Immobilie an eine andere Person quitclaimen, nur um klarzustellen, dass der Übertragende kein Interesse an der Immobilie hat); oder
- Entfernen des Namens eines Ehepartners (oder Ex-Ehepartners) aus dem Titel der Immobilie.
Quitclaim Deeds werden oft verwendet, wenn ein Ehepaar eine Immobilie von den Namen beider Ehepartner auf den Namen eines Ehepartners übertragen möchte. Dies kann geschehen, um Eigentum von Gemeinschaftseigentum in getrenntes Eigentum umzuwandeln oder um die Anforderungen der Rechtsschutzversicherung zu erfüllen. Rechtsschutzversicherungen verlangen oft, dass der Ehepartner, der keine Immobilie in Kalifornien besitzt, eine Abtretungsurkunde unterzeichnet. Dies stellt sicher, dass der Nicht-Eigentümer-Ehegatte später keinen Anspruch auf die Immobilie erhebt.
Wie erstellt man eine kalifornische Quitclaim Deed
In Kalifornien haben Quitclaim Deeds ihren Ursprung in der Common Law „conveyance by a release“ und nicht in einer speziellen gesetzlichen Ermächtigung. Der Wortlaut der Urkunde enthält in der Regel das Wort „quitclaim“ anstelle von „convey“ oder „grant“. Es muss besonders darauf geachtet werden, die korrekte Formulierung in die Urkunde aufzunehmen. Nach California Civil Code § 1092 kann die versehentliche Verwendung des Wortes „grant“ in der Urkunde dazu führen, dass eine „grant deed“ anstelle einer „quitclaim deed“ erstellt wird.
Zusätzlich zur Verwendung der korrekten Bewilligungssprache muss eine kalifornische quitclaim deed die anderen erforderlichen Elemente enthalten, die für alle Urkunden gelten. Zu diesen Elementen gehören eine gültige rechtliche Beschreibung, die Angabe der Gegenleistung und eine Beschreibung der Art und Weise, wie die Miteigentümer das Eigentum halten werden. Die Urkunde muss auch die Anforderungen an die Schriftgröße und das Seitenformat sowie die kalifornischen Anforderungen an die Unterschrift und die notarielle Beglaubigung erfüllen.
Kaufvertragsurkunden sollten sorgfältig abgefasst werden, um Begriffsverwechslungen zu vermeiden. Wenn eine Quitclaim Deed zum Beispiel eine Eigentumsgarantie im Hauptteil der Urkunde enthält, würde ein Widerspruch zwischen der Art der Urkunde und der Sprache der Urkunde selbst bestehen. Diese Widersprüche werden als offensichtliche Unklarheiten bezeichnet und können die Urkunde ungültig machen oder zu einem Gerichtsverfahren führen. Die von unserem Deed Generator erstellten Urkundenformulare wurden von Anwälten entworfen, um den Anforderungen des kalifornischen Rechts zu entsprechen.