Der Räumungsprozess in Virginia: Regeln für Vermieter und Hausverwalter

Bei der Zwangsräumung eines Mieters in Virginia muss der Vermieter zunächst das Mietverhältnis kündigen. In den meisten Fällen muss der Vermieter den Mieter benachrichtigen, bevor er das Mietverhältnis beendet und eine Räumungsklage gegen den Mieter einreicht.

In diesem Artikel wird erklärt, wie ein Vermieter einen Mieter in Virginia räumen kann.

Kündigung mit Grund

Der erste Schritt bei der Räumung eines Mieters ist die Beendigung des Mietverhältnisses. Wenn ein Vermieter einen Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses zwangsräumen will, dann muss der Vermieter einen rechtlichen Grund haben. Die häufigsten rechtlichen Gründe für eine Zwangsräumung sind die Nichtzahlung der Miete durch den Mieter oder die Verletzung des Mietvertrags. Der Vermieter kann den Mieter jedoch auch wegen illegaler Handlungen, wie z. B. Drogenkonsum oder Drogenbesitz in den Räumlichkeiten, zwangsräumen. In den meisten dieser Situationen muss der Vermieter den Mieter zunächst benachrichtigen – und ihm möglicherweise die Möglichkeit geben, das Problem zu beheben -, bevor er das Mietverhältnis beendet und eine Räumungsklage einreicht.

• Fünf-Tage-Frist zur Zahlung der Miete oder Kündigung: Wenn Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug sind, kann der Vermieter ihnen eine fünftägige Kündigungsfrist setzen, um die Miete zu zahlen oder zu kündigen. Diese Mitteilung informiert die Mieter, dass sie fünf Tage Zeit haben, entweder die Miete zu zahlen oder aus der Mieteinheit auszuziehen. Wenn die Mieter die Miete nicht innerhalb des fünftägigen Zeitrahmens zahlen, kann der Vermieter vor Gericht gehen und eine Räumungsklage gegen den Mieter einreichen (Va. Code Ann. § 55.1-1245F (2020).)
• Thirty-Day Notice to Cure or Quit: Wenn der Mieter gegen den Mietvertrag verstößt und dieser Verstoß behoben werden kann (z. B. durch kleinere Reparaturen an der Mieteinheit oder die Suche nach einem neuen Zuhause für ein nicht zugelassenes Haustier), dann muss der Vermieter dem Mieter zunächst eine 30-tägige Aufforderung zur Behebung oder Kündigung geben. In dieser Mitteilung wird der Mieter darüber informiert, dass er 21 Tage Zeit hat, um entweder den Verstoß zu beheben oder aus der Mieteinheit auszuziehen. Wenn der Mieter den Verstoß nicht beseitigt oder auszieht, kann der Vermieter nach Ablauf der 30 Tage eine Räumungsklage gegen den Mieter einreichen. (Va. Code Ann. § 55.1-1245A (2020).)
• Thirty-Day Unconditional Quit Notice: Wenn der Mieter gegen den Mietvertrag verstößt und der Verstoß nicht behoben werden kann (z. B. wenn er größere Schäden an der Mieteinheit verursacht), kann der Vermieter dem Mieter eine 30-tägige unbedingte Kündigungsfrist setzen. In der Kündigung müssen die Handlungen und Unterlassungen angegeben werden, die den Vertragsbruch ausmachten. In dieser Mitteilung wird der Mieter darüber informiert, dass er nach Ablauf der 30-Tage-Frist ausziehen muss, oder der Vermieter wird eine Räumungsklage gegen den Mieter einreichen. (Va. Code Ann. § 55.1-1245C (2020).) Vermieter in Virginia können auch 30-tägige unbedingte Kündigungen aussprechen, wenn der Mieter zuvor schriftlich über einen Vertragsbruch informiert wurde und dann später vorsätzlich einen ähnlichen Vertragsbruch begeht. Eine solche Mitteilung muss die Handlungen und Unterlassungen, die den aktuellen Verstoß darstellen, spezifizieren, auf den vorherigen Verstoß verweisen und angeben, dass das Mietverhältnis in nicht weniger als 30 Tagen enden wird. (Va. Code Ann. § 55.1-1245E (2020).)
• Keine Kündigung notwendig: Der Vermieter muss dem Mieter keine Kündigung aussprechen, wenn der Mieter eine kriminelle oder vorsätzliche Handlung begeht, die nicht behebbar ist und eine Gefahr für die Gesundheit oder Sicherheit darstellt. Dies schließt jegliche illegale Drogenaktivität ein. Der Vermieter kann direkt vor Gericht gehen und eine Räumungsklage gegen den Mieter einreichen. (Va. Code Ann. § 55.1-1245C(2020).)

Kündigung ohne Grund

Ein Vermieter kann einen Mieter nicht einfach aus dem Haus werfen, weil er ihn nicht mag. Wenn der Vermieter keinen rechtlichen Grund für die Räumung hat, dann muss er warten, bis die Laufzeit des Mietverhältnisses abgelaufen ist, bevor er den Auszug des Mieters erwartet. Abhängig von der Art des Mietverhältnisses muss der Vermieter den Mieter möglicherweise trotzdem kündigen.

Monat-zu-Monat-Mietverhältnis

Um ein Monat-zu-Monat-Mietverhältnis in Virginia zu beenden, muss der Vermieter dem Mieter eine 30-Tage-Kündigung zukommen lassen, in der er ihn darüber informiert, dass das Mietverhältnis am Ende der 30-Tage-Frist endet. Wenn der Mieter bis zum Ablauf der 30 Tage nicht aus der Mieteinheit ausgezogen ist, kann der Vermieter eine Räumungsklage gegen den Mieter einreichen (Va. Code Ann. § 55.1-1253A (2020).)

Fixed-Term Lease

Wenn der Mieter einen befristeten Mietvertrag hat, z.B. für ein Jahr, muss der Vermieter bis zum Ende der Laufzeit warten, bevor er den Auszug des Mieters erwartet. Der Vermieter muss den Mieter nicht zum Auszug auffordern, es sei denn, der Mietvertrag verlangt dies ausdrücklich.

Verteidigung gegen Zwangsräumung

Auch wenn ein Vermieter einen triftigen Grund für die Zwangsräumung eines Mieters hat, kann sich der Mieter immer noch entscheiden, die Zwangsräumung zu bekämpfen. Der Mieter kann eine gültige Verteidigung gegen die Zwangsräumung haben, wie z.B. dass der Vermieter den Mieter diskriminiert hat oder dass der Vermieter nicht das richtige Räumungsverfahren eingehalten hat. Durch den Kampf gegen die Räumung kann der Mieter die Räumung verzögern und länger in der Mieteinheit bleiben. Tenant Defenses to Evictions in Virginia has more information.

Removal of the Tenant

Der einzige legale Weg für einen Vermieter, einen Mieter zu entfernen, ist der Gewinn einer Räumungsklage. Selbst dann ist der Vermieter nicht befugt, den Mieter aus der Mieteinheit zu entfernen; nur ein Vollzugsbeamter kann das tun. Es ist illegal für einen Vermieter in Virginia, zu versuchen, einen Mieter zum Auszug aus einer Mieteinheit zu zwingen, und der Mieter kann den Vermieter wegen einer illegalen Zwangsräumung verklagen.

Wenn der Mieter Eigentum in den Räumlichkeiten zurücklässt, hängt die Art und Weise, wie der Vermieter über das Eigentum verfügen kann, von den Umständen ab:

• Mietverhältnis aus wichtigem Grund beendet. Wenn der Vermieter dem Mieter eine Kündigung ausspricht (z. B. eine fünftägige Frist zur Zahlung der Miete oder zur Kündigung), kann er in die Kündigung eine Erklärung aufnehmen, dass jegliches Eigentum, das der Mieter nach seinem Auszug aus der Mieteinheit in den Räumlichkeiten zurücklässt, nach 24 Stunden als aufgegeben gilt. Der Vermieter kann dann am Ende der 24 Stunden, nachdem der Mieter ausgezogen ist, über das Eigentum verfügen. (Va. Code Ann. § 55.1-1254 (2020).)
• Vom Mieter verlassenes Mietobjekt. Wenn der Mietvertrag verlangt, dass der Mieter den Vermieter über eine Abwesenheit von mehr als sieben Tagen benachrichtigt, und der Mieter diese Benachrichtigung unterlässt, muss der Vermieter den Mieter schriftlich darüber informieren, dass der Vermieter davon ausgeht, dass das Mietverhältnis aufgegeben wird, wenn der Mieter den Vermieter nicht innerhalb von sieben Tagen darüber informiert, dass es aufgegeben wurde. Nach Ablauf der sieben Tage kann der Vermieter das Eigentum des Mieters entsorgen, wenn der Mieter nicht reagiert hat. (Va. Code Ann. §§ 55.1-1254, 55.1-1249 (2020).)
• Alle anderen Situationen: Wenn der Vermieter die obige Erklärung nicht in die Kündigungsmitteilung aufgenommen hat oder die Mitteilung erst macht, nachdem der Mieter das Mietobjekt aufgegeben hat, dann muss der Vermieter dem Mieter eine schriftliche Mitteilung geben, die besagt, dass der Mieter zehn Tage Zeit hat, das Eigentum einzufordern, oder der Vermieter wird es innerhalb von 24 Stunden nach Ablauf der zehn Tage entsorgen. (Va. Code Ann. § 55.1-1254 (2020).)

Begründung für die Regeln

Vermieter müssen sorgfältig alle Regeln und Verfahren befolgen, die das Gesetz von Virginia für die Räumung eines Mieters vorschreibt; andernfalls könnte die Räumung nicht gültig sein. Obwohl diese Regeln und Verfahren dem Vermieter lästig erscheinen mögen, gibt es sie aus einem bestimmten Grund. Zwangsräumungen erfolgen oft sehr schnell, und das Endergebnis ist gravierend: Der Mieter hat seinen Platz zum Leben verloren. Die Regeln helfen sicherzustellen, dass die Räumung gerechtfertigt ist und dass der Mieter genug Zeit hat, eine neue Wohnung zu finden.