Eine Immobilie zu vermieten kann eine knifflige Aufgabe sein. Als ich nach Bengaluru zog, erzählten viele meiner Freunde verschiedene Geschichten von ihren Mitbewohnern und Eigentümern und versuchten, mich vor dem Risiko zu warnen, das ich eingehen würde.
Und das brachte mich zum Nachdenken – wir können die Persönlichkeiten, mit denen wir während dieses Prozesses zu tun haben, nicht vorhersehen, aber wie schützt das Gesetz Mieter und Vermieter?
Welche Rechte habe ich als Mieter und was sind meine Pflichten?
Kann ich ohne ordentliche Kündigung geräumt werden?
Welche Einrichtungen sollte ich erwarten, wenn ich in mein neues Haus ziehe?
Die indische Regierung verabschiedete den Rent Control Act mit dem Motiv, die Mietkosten zu kontrollieren sowie die Rechte der Mieter in Bezug auf eine unberechtigte Räumung zu schützen.
Dieses Gesetz wird von der Regierung des jeweiligen Bundesstaates festgelegt, basiert aber auf der Grundlage bestimmter Rechte, die Mieter und Grundbesitzer genießen.
Bevor Sie eine Immobilie mieten (entweder als Eigentümer oder als Mieter), müssen Sie auf bestimmte Punkte achten, die Ihnen eine sichere Transaktion garantieren.
Da die Mietpreise und solche anderen Details in jedem Bundesstaat variieren, sind hier die Richtlinien, die Sie befolgen können, wie vom Ministerium für Wohnungsbau und städtische Angelegenheiten vorgeschrieben.
Am Ende dieses Artikels haben wir auch Links zu den städtischen Mietgesetzen für die Bundesstaaten Maharashtra, Delhi, Westbengalen, Tamil Nadu und Karnataka bereitgestellt, die einige der belebtesten Städte in Indien haben.
Eine schriftliche Vereinbarung.
Eine schriftliche Vereinbarung zwischen Mietern und Eigentümern ist unerlässlich, damit das Gesetz die Interessen beider Parteien schützt. Eine mündliche Vereinbarung ist rechtlich nicht bindend, und niemand sollte sich damit zufrieden geben.
Eine ‚Legal Form‘ der Vereinbarung mit Unterschriften von beiden Parteien muss ausgefüllt werden. Der Eigentümer darf das Originalformular behalten und die Mieter erhalten die Duplikate. Solange der Eigentümer den Mietern keine Kopie der Vereinbarung zur Verfügung stellt, sind sie nicht verpflichtet, die Miete zu zahlen.
Es ist jedoch nicht ratsam, die Miete nicht zu zahlen, wenn die Vereinbarung noch in Arbeit ist, weil der Eigentümer Sie wegen Nichtzahlung der Gebühren zur Räumung auffordern kann.
Instandhaltung der Immobilie.
Abgesehen von der normalen Abnutzung sind beide Parteien – Mieter und Eigentümer – gemeinsam für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich, es sei denn, der Vertrag sieht andere Bedingungen vor. Zum Beispiel können Sie als Mieter keine Wand einreißen oder als Eigentümer die Räumlichkeiten nicht renovieren, es sei denn, beide Parteien haben sich darauf geeinigt.
Wenn die Mieter sich weigern, für die Reparaturen zu zahlen, kann der Betrag von ihrer Kaution abgezogen werden und wenn die Eigentümer sich weigern zu zahlen, kann der Betrag von der regelmäßigen Miete abgezogen werden.
Unbewohnbare Zustände
Wenn die Kosten für die Instandhaltung 50% der vereinbarten Miete überschreiten, gilt das Haus als ‚unbewohnbar‘. Weigert sich der Eigentümer, darauf einzugehen, haben die Mieter das Recht, mit einer 15-tägigen schriftlichen Mitteilung an den Vermieter die Räume zu räumen. Sie können sich auch an die örtliche Mietbehörde wenden, um in der Angelegenheit tätig zu werden.
Beschädigung des Eigentums nach Beginn des Mietverhältnisses
Wenn die Mieter das Haus bewohnen, sind sie für die Erhaltung des ursprünglichen Zustands verantwortlich (wiederum mit Ausnahme der minimalen, normalen Abnutzung). Sie dürfen das Haus nicht absichtlich oder fahrlässig beschädigen, und wenn doch ein solcher Schaden auftritt, müssen sie den Eigentümer sofort benachrichtigen.
Der Vermieter kann die Räumlichkeiten nicht ohne vorherige Ankündigung vollständig verlassen
Ob es nun darum geht, Reparaturen durchzuführen, den Zustand des Hauses zu überprüfen oder aus einem anderen Grund, der in Ihrem Mietvertrag angegeben ist, darf der Eigentümer Ihre Räumlichkeiten nicht ohne eine 24-stündige schriftliche Vorankündigung betreten.
Sie müssen Sie vorher über ihre Ankunft informieren und dürfen keine unangekündigten Kontrollen durchführen – egal, ob Sie eine Familie oder eine Gruppe von Junggesellen sind, die das Haus mieten. Das Model Tenancy Act besagt auch, dass der Zutritt zwischen 7 und 20 Uhr erfolgen muss.
Wesentliche Versorgungsleistungen
Wesentliche Leistungen wie die Versorgung mit Wasser, Strom, Parkplätzen, Kommunikationsverbindungen, sanitären Anlagen usw. sind Grundrechte der Mieter.
Diese Leistungen können weder von den Mietern noch von den Eigentümern abgeschnitten oder zurückgehalten werden – auch nicht bei Nichtzahlung von Gebühren.
Werden die wesentlichen Versorgungsleistungen von einer der beiden Parteien abgeschnitten, kann die örtliche Mietbehörde einschreiten, eine Untersuchung einleiten und auch eine Strafe gegen die Partei sowie eine Entschädigung für die geschädigte Partei erheben.
Kündigung von Mietern
Mieter können aufgefordert werden, die Räumlichkeiten zu räumen, wenn sie ihre volle Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate nicht bezahlen.
Darüber hinaus können die Mieter rechtmäßig zur Räumung aufgefordert werden, wenn sie sich (über einen längeren Zeitraum) ohne schriftliche Ankündigung von der Immobilie getrennt haben oder wenn sie in weiteres Eigentum eingreifen oder es missbrauchen (um öffentliches Ärgernis zu erregen, für illegale Aktivitäten) oder es beschädigen.
Kommen die Mieter der Aufforderung nicht fristgerecht nach, hat der Grundstückseigentümer Anspruch auf die doppelte Monatsmiete als Schadensersatz.
Tod des Mieters
Stirbt der Mieter, geht das Mietrecht für die restliche Zeit (laut Mietvertrag) auf seinen Nachfolger in folgender Reihenfolge über:
Ehegatte
-Söhne/unverheiratete Töchter
-Eltern
-Schwiegertochter (die Witwe eines vorverstorbenen Sohnes)
Dies ist nur dann rechtens, wenn die Nachrücker mit dem verstorbenen Mieter zusammen gewohnt (bzw. bei Nichtwohnraummietverhältnissen in den Räumen gearbeitet) haben. Hat keiner der Erben mit dem Mieter zusammengelebt, endet das Mietverhältnis sofort.
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Zu zahlender Mietzins
Bei einem neuen Mietverhältnis müssen sich der Grundstückseigentümer und der Mieter auf den zu zahlenden Mietzins einigen, wie er im schriftlichen Vertrag angegeben ist. Wird der Mietzins geändert, muss der Vermieter die Mieter drei Monate vorher informieren.
Der anrechenbare Mietzins wird in der Regel durch den Gesamtwert des Gebäudes bestimmt, der sich aus dem Verkehrswert für einen Teil des Grundstücks, den Baukosten und dem Wert der Ausstattung zusammensetzt.
Der festgelegte Prozentsatz dieses Verkehrswerts, der als Mietzins angerechnet werden kann, ändert sich jedoch je nach Bundesland. Dies können Sie unter den folgenden Links nachlesen.
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Kaution
Nach dem Entwurf des Muster-Mietvertrags ist es unzulässig, eine Kaution zu verlangen, die mehr als das Dreifache der Monatsmiete beträgt. Die Höhe der Kaution richtet sich jedoch, genau wie die Mietkosten, nach den Landesgesetzen. Wie hoch die Kaution in Ihrer Stadt ist, können Sie unter dem folgenden Link nachlesen.
Wenn die Räumlichkeiten geräumt sind, muss der Vermieter die Kaution innerhalb eines Monats an die Mieter zurückzahlen. Davon kann er (nach Absprache mit den Mietern und Einverständnis beider Parteien) den zu zahlenden Betrag abziehen, bevor er ihn zurückerstattet.
Diese Gesetze entsprechen dem „Draft Model Tenancy“ des Ministeriums für Wohnungswesen und städtische Angelegenheiten und dienen als allgemeine Richtlinien, die Sie vor dem Einzug oder der Anmietung beachten sollten.
Unter den folgenden Links finden Sie die genauen Gesetze, die in einigen indischen Bundesstaaten gelten. Stellen Sie sicher, dass Sie diese lesen, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.
1. Der Maharashtra Rent Control Act, 1999.
2. Der Delhi Rent Act, 1995.
3. Der West Bengal Premises Tenancy Act, 1997.
4. Der Tamil Nadu Buildings (Lease and Rent Control) Act, 1960.
5. Der Karnataka Rent Control Act, 2001.
(Herausgegeben von Gayatri Mishra)