Il est révolu le temps où une simple poignée de main pouvait solidifier un accord de travail entre un acheteur et son agent immobilier. Au lieu d’une poignée de main, les agents d’acheteurs présentent aux acheteurs de maison un document appelé » convention de courtier d’acheteur » – et vous ne savez peut-être pas ce que c’est !
Si c’est la première fois que vous achetez une maison, la convention de courtier d’acheteur n’est qu’un document de plus dans une longue liste d’autres qui nécessitent votre John Hancock. Cependant, si vous avez acheté une maison avant les années 1990, vous vous demandez peut-être pourquoi ce document est nécessaire.
Avant d’entrer dans les détails de la convention acheteur-courtier, précisons d’abord ce que fait un agent de l’acheteur.
Que fait un agent d’acheteur ?
Un agent d’acheteur est un professionnel de l’immobilier qui va être votre nouveau meilleur ami pendant cette entreprise passionnante et parfois stressante. Nous avons parlé à Josh McKnight, un agent immobilier de premier plan en Pennsylvanie, et il décrit le rôle de l’agent de l’acheteur :
« Un agent de l’acheteur a une responsabilité fiduciaire envers son client, l’acheteur, pour s’assurer qu’il comprend le langage du contrat et s’assurer qu’il achète une maison qui correspond à ses besoins. Il s’assure que l’acheteur choisit les bonnes conditions et qu’il n’est pas exploité. Ils ont également la responsabilité de s’assurer que la maison vaut ce que les vendeurs demandent, et travailleront avec les acheteurs pour faire une offre. »
Qu’est-ce qu’un accord acheteur-courtier ?
Un accord acheteur-courtier est un document qui établit un accord commercial entre l’acheteur (vous) et le superviseur de votre agent immobilier (également appelé courtier). Une convention acheteur-courtier sert à protéger l’acheteur, ainsi que l’agent immobilier qui le représente. Il décrit l’étendue du travail que l’agent immobilier fera pour l’acheteur, tout en donnant à l’acheteur l’assurance que l’agent immobilier a son meilleur intérêt à cœur, explique McKnight.
Si quelque chose ne va pas et que vous n’êtes pas satisfait de l’agent immobilier avec lequel vous avez commencé à travailler, vous pouvez également demander au courtier de désigner un nouvel agent pour travailler avec vous.
Les composantes d’un contrat de courtier-acheteur
Un contrat de courtier-acheteur comprend plusieurs parties importantes.
Duties
Cette section du contrat décrit les responsabilités de votre agent immobilier. Voici quelques-unes des tâches que votre agent accomplira pour vous :
Vous montrer des propriétés qui répondent à vos besoins
Un agent d’acheteur va s’asseoir avec vous pour vous aider à déterminer le montant de la maison que vous pouvez vous permettre et les exigences auxquelles la maison doit répondre. Il passera au crible les annonces de propriétés dans la zone que vous souhaitez et fixera des rendez-vous pour vous montrer les maisons qui correspondent le mieux à vos critères. Ils vous donneront un aperçu général des quartiers où vous cherchez des maisons et répondront à toutes les questions que vous pourriez avoir en cours de route.
Expliquer les documents, les procédures et les divulgations
Un agent d’acheteur rassemblera les documents appropriés et les examinera avec vous. Il recommandera les inspections appropriées pour votre maison, et il s’arrangera même pour que ces inspections soient effectuées.
Vous aider à rédiger et à soumettre votre offre
Une fois que vous aurez trouvé la maison sur laquelle vous aimeriez faire une offre, l’agent d’acheteurs vous offrira des conseils sur ce qu’il pense être une offre raisonnable pour la maison. Il la rédigera ensuite et la présentera à l’agent inscripteur qui la remettra au vendeur. Si le vendeur rejette l’offre, l’agent de l’acheteur vous consultera et négociera en votre nom.
Surveiller les délais d’éventualité
L’achat d’une maison comporte de nombreuses étapes, et chacune de ces étapes aura un certain nombre de jours pour être réalisée. L’agent de l’acheteur aidera à s’assurer que des choses comme l’évaluation de la maison, l’inspection de la maison et l’approbation du prêt hypothécaire sont terminées à temps.
Soyez votre soutien le jour de la clôture
Un agent de l’acheteur va travailler dur pour s’assurer que vous obtenez la maison que vous souhaitez acheter. Lorsque le jour de la clôture arrive enfin, il vous offrira son soutien et vous guidera dans toutes les formalités administratives (il y en aura beaucoup !) et s’assurera que la transaction se déroule sans anicroche.
Durée du mandat
La durée de votre entente acheteur-courtier est l’une des premières choses énoncées dans le contrat. Pendant cette période, vous êtes contractuellement obligé d’honorer l’accord pour ce laps de temps.
Typiquement, l’accord durera six mois. Cependant, certains agents demanderont un accord complet d’un an, tandis que d’autres s’accorderont sur un accord de 30 jours.
Résiliation
Il est possible de résilier le contrat acheteur-courtier si l’acheteur ou l’agent estime que l’arrangement ne fonctionne pas. Cette section décrira comment quelqu’un peut résilier l’accord, combien de préavis doit être donné et un montant en dollars que l’acheteur devra payer si le préavis n’est pas donné.
Compensation
Deux types de compensation pourraient être énumérés dans cette section : Les honoraires de retenue et le paiement.
Les honoraires de retenue sont placés dans l’accord pour compenser les agents immobiliers pour leur temps et toutes les dépenses qui ont pu être encourues pendant la recherche de la maison de rêve d’un acheteur. Fréquemment, les agents utiliseront les frais de retenue comme un moyen de différencier les acheteurs sérieux de ceux qui ne sont pas engagés.
Le paiement est décrit dans cette section, et beaucoup d’acheteurs ont des questions à ce sujet. En 2019, le taux de commission moyen était de 5,702 %, mais il peut être aussi bas que 3 %. Certaines agences immobilières ajouteront quelques centaines de dollars supplémentaires, mais ne vous inquiétez pas ! Vous, l’acheteur, n’aurez pas à payer la commission de votre agent immobilier. Une fois la transaction finalisée, le vendeur paiera à son agent (l’agence d’inscription) tous les frais de commission. Ensuite, l’agence d’inscription paiera à l’agence de l’acheteur ce qui lui est dû.
Représentation
Cette section décrit le type de représentation dont vous disposez. Si vous acceptez une représentation désignée, cela signifie que votre agent vous montrera des maisons inscrites par d’autres agents de son agence immobilière. Si vous acceptez la représentation double, votre agent d’acheteur est maintenant un agent double. En tant que double agent, vous acceptez de voir les propriétés que votre agent a listées, et votre agent vous représentera à la fois vous et le vendeur.
Exclusivité
Cette section détaille les droits d’exclusivité que l’acheteur accepte.
Si vous êtes dans un accord exclusif avec un agent, cela signifie que vous travaillerez avec lui et seulement lui. Vous pouvez négocier le taux de commission, mais si le vendeur accepte de payer une commission supplémentaire et qu’elle est divulguée, l’agent de l’acheteur peut recevoir plus. Cependant, cela ne signifie pas que votre agent va se relâcher sur ses devoirs – il a toujours votre meilleur intérêt à cœur.
Si vous êtes dans un accord non exclusif, alors vous, l’acheteur, pouvez travailler avec d’autres agents et acheter une propriété.
Description de la propriété
Ce paragraphe indique clairement quel type de propriété vous recherchez et la fourchette de prix. Parce que ce paragraphe précise le type de propriété que vous voulez acheter, cela vous accorde la possibilité d’utiliser une autre agence pour chercher autre chose.
Par exemple, vous travaillez avec un agent pour trouver une nouvelle maison d’été, et la description de la propriété indique que vous voulez une maison unifamiliale dans la gamme de prix de 100 000 à 150 000 $. Vous pouvez travailler avec un autre agent pour trouver une propriété d’investissement comme un complexe de 10 unités dans la gamme de prix de 800 000 $ à 900 000 $.
Les accords acheteur-courtier, expliqués
L’accord acheteur-courtier est un document important qui est conçu pour protéger à la fois l’acheteur et l’agent de l’acheteur. Cet accord décrit clairement ce que l’agent fera pour vous, les conditions de l’accord et la façon dont l’agent sera rémunéré, ce qui dépend du type d’accord de courtier d’acheteur que vous avez.
Les contrats non exclusifs sans compensation peuvent être rompus à tout moment par l’acheteur ou l’agent. Ce type de contrat vous permettra de travailler avec n’importe quel autre agent si vous le souhaitez, et aucune compensation n’est versée au courtier.
Les contrats non exclusifs de droit de représentation stipulent que l’acheteur compensera le courtier s’il achète une maison que son agent lui présente. Cependant, si le vendeur accepte de verser une commission à l’agence de l’acheteur, il est tiré d’affaire. Dans le cadre de ce contrat, l’acheteur peut également acheter une maison avec un autre courtier, tant que son agent initial ne l’a pas proposé.
Le contrat de droit exclusif de représentation est le contrat acheteur-courtier le plus courant. Tout comme les autres, il décrira ce que l’agent fera pour vous, l’acheteur, et Il décrira les obligations de l’acheteur. Il peut avoir à payer la commission détaillée dans l’accord, mais si le vendeur accepte de payer la commission, l’acheteur n’aura pas à le faire. La seule chose qui rend cet accord différent des autres est que l’acheteur ne peut pas travailler avec un autre agent pendant cette période. Vous pouvez consulter un exemple d’accord de droit exclusif de représentation ici.
Quel accord est le meilleur pour vous ?
L’accord acheteur-courtier qui fonctionne le mieux pour votre scénario variera en fonction de l’endroit où vous vivez et de l’agent que vous souhaitez aider dans votre recherche de maison. Quel que soit le type d’accord que vous choisissez, McKnight conseille aux acheteurs de prêter une attention particulière aux sections sur la rémunération et la résiliation du contrat avant de signer sur la ligne pointillée. Et parlez à votre agent si vous avez des questions ; N’oubliez pas que l’entente acheteur-courtier existe pour vous protéger tous les deux.