Au fil des ans, vous avez vu les panneaux – écrits à la main en majuscules, cloués au poteau téléphonique juste à la sortie de l’autoroute – » NOUS ACHETERONS VOTRE MAISON AU COMPTE « . Dernièrement, vous avez commencé à remarquer une autre tendance : ces entreprises technologiques alimentées par des algorithmes appelées iBuyers qui font des offres en espèces sur les maisons et concluent en quelques jours.
Alors, quels sont ces différents modèles d’affaires, et quel est votre meilleur jeu en tant que propriétaire cherchant à vendre votre maison rapidement ?
Un peu de contexte sur les maisons en espèces
Les investisseurs qui achètent des maisons en espèces et les revendent ensuite avec un bénéfice ne sont pas une petite entreprise – et les données du marché du logement montrent que ces types d’achats sont en fait en augmentation : L’Association nationale des agents immobiliers (NAR) rapporte que les investisseurs ont représenté 15 % des ventes de maisons en juillet 2020, soit une augmentation par rapport aux 11 % de l’année précédente.
Vous pouvez considérer la vente de votre maison à un investisseur comme l’échange de votre voiture chez le concessionnaire. Si vous cherchez à vendre votre voiture, vous pouvez certainement le faire vous-même. Effectuez quelques réparations mineures, mettez-la en ligne sur Craigslist, organisez vos propres essais de conduite et gérez vous-même toutes les formalités administratives. Cependant, il est plus facile de l’apporter au même concessionnaire chez qui vous achèterez votre prochaine voiture et de le laisser s’en occuper.
Qui sont ces acheteurs en espèces, de toute façon ?
En tant que groupe, les acheteurs en espèces ou les sociétés d’achat de maisons sont, par définition, des personnes ou des entités qui achètent votre maison directement et en une seule fois, sans avoir besoin d’un financement par un prêteur.
En général, la vente de votre maison à un acheteur en espèces vous permet de sauter les tracas de la préparation de la maison, des expositions et de la mise en scène et d’organiser un calendrier de clôture plus flexible pour coordonner l’achat de votre prochaine résidence.
Mais tous les acheteurs en espèces n’ont pas les mêmes conditions et politiques. En fait, ces acheteurs ont évolué en quelques grandes catégories :
Investisseurs buy-and-hold
Les investisseurs buy-and-hold achètent des maisons et les convertissent en propriétés locatives.
Dans la catégorie buy-and-hold, vous avez des investisseurs individuels qui achètent et louent des propriétés pour obtenir un revenu passif. À plus grande échelle, il y a des investisseurs institutionnels qui achètent au moins 10 propriétés locatives par an, l’exemple quintessentiel étant Invitation Homes, une filiale de Blackstone qui opère sur 16 marchés à travers l’Amérique.
Au deuxième trimestre 2020, 1,4 % des ventes de maisons individuelles et de condos ont été vendues à des investisseurs institutionnels, selon ATTOM Data Solutions.
En tant que vendeur à des investisseurs buy-and-hold, vous avez des dates de clôture plus flexibles et vous obtiendrez probablement un meilleur prix que si vous vendiez à un flipper de maison.
Les flippers de maisons
Pensez à Chip et Joanna Gaines ou à votre oncle amateur de remodelage – ils achètent des maisons, généralement dans un état moins bon et à un coût moindre, avec l’intention de les rénover et de les retourner pour plus cher.
ATTOM Data Solutions rapporte qu’en 2019, le nombre de maisons retournées a atteint un sommet de part de marché en huit ans, représentant 6,2 % de toutes les ventes de maisons dans la nation. Au total, il y a eu 245 864 maisons unifamiliales retournées en 2019.
IBuyers
L’un des plus grands (et des plus récents) acteurs du monde de la vente de maison pour de l’argent est l’iBuyer, abréviation de » acheteur instantané « , féru de technologie et axé sur les données. »Les iBuyers utilisent des modèles d’évaluation automatisés (AVM) pour faire des offres compétitives sur des maisons résidentielles qui sont généralement en meilleur état.
Puisque les iBuyers font généralement moins de profit par flip, leur activité dépend davantage du retournement d’un volume élevé de maisons en utilisant la technologie pour rationaliser les opérations.
En ce qui concerne le vendeur ? Il n’y a pas de mise en scène, pas de portes ouvertes – vous évitez le long processus traditionnel de vente de maison et pouvez conclure en quelques jours une fois que vous acceptez une offre. Les iBuyers offrent généralement de meilleurs prix, jusqu’à 98% de la juste valeur marchande, tout en facturant aux vendeurs des frais autour de 7%-10% plus le coût des réparations nécessaires.
Selon une étude menée dans 200 villes américaines au début de l’année, les iBuyers ont acquis 1% de tous les achats de maisons sur ces marchés en 2019. Cela peut sembler une petite portion, mais c’est presque le double de l’année précédente, ce qui indique qu’un nombre croissant de vendeurs se tournent vers la vitesse et la commodité de ce modèle relativement nouveau.
Bien que le COVID-19 ait supprimé les achats des iBuyers jusqu’à 90 % – et que l’activité des iBuyers en 2020 se réduise par rapport à l’année précédente pour cette raison – les iBuyers réintègrent prudemment le marché et seront probablement un élément à long terme du grand paysage immobilier.
7 choses que vous devez savoir sur la vente de votre maison au comptant
HomeLight vous mettra en relation avec des acheteurs de maison instantanés dans votre région.
En 2019, 89% des propriétaires ont choisi d’inscrire leur maison avec un agent immobilier sur le marché ouvert.
C’est la voie souhaitable pour de nombreux vendeurs car leur priorité absolue est d’obtenir le point de prix le plus élevé possible. Les agents portent beaucoup de chapeaux pour y parvenir en aidant le vendeur à préparer, mettre en scène et préparer une maison pour le marché et en le guidant dans les négociations et la clôture.
Mais dans le cas où une vente rapide ou certaine prime sur le prix, vous pourriez aller sur le marché à la recherche d’un acheteur en espèces.
Selon l’état de votre maison, le point de prix et l’emplacement, votre maison sera un achat plus désirable pour certains acheteurs en espèces que d’autres. La plupart des acheteurs immobiliers ont une « boîte d’achat » spécifique qu’ils utilisent avec des paramètres quant aux types de propriétés qui ont le plus de valeur pour eux. Cela signifie que ce que votre maison « vaut » variera, même parmi les acheteurs qui peuvent payer instantanément.
Avec Simple Sale, HomeLight a créé le plus grand réseau d’iBuyers aux États-Unis afin que vous n’ayez pas à passer des heures à chercher le bon investisseur. Il suffit de remplir quelques informations sur votre maison et votre emplacement et nous déterminerons quel iBuyer vous correspond le mieux en fonction de son historique de transactions passées, de sa fourchette de prix cible et des types de biens qu’il est historiquement prêt à acheter.
À partir de là, vous pouvez comparer ce que vous obtiendriez pour votre maison en la vendant à un iBuyer par rapport à une estimation de ce que votre maison se vendrait sur le marché libre avec l’aide d’un agent de premier ordre.
Skip the Hassles and Sell Your House for Cash
Nous rassemblerons les offres de notre réseau d’acheteurs et nous vous mettrons en relation avec le plus offrant.
Certains acheteurs directs achèteront votre maison en l’état.
Si votre maison a besoin de quelques réparations importantes avant que vous puissiez la mettre sur le marché, une offre en espèces pourrait sembler assez attrayante, car certains investisseurs achètent une propriété » en l’état « . »
Chaque investisseur a ses propres conditions et critères sur le type de maison qu’il achèterait, comme le prix de la maison et son état.
Les flippers visent spécifiquement à acheter des propriétés délabrées à un prix réduit qu’ils espèrent transformer en profit. Les iBuyers, eux, achètent des maisons en meilleur état avec des problèmes d’usure mineurs à un prix plus compétitif.
Ils enverront leurs propres inspecteurs à votre maison et déduiront le plus souvent le coût des réparations de votre prix.
Que vous demandiez à un iBuyer d’organiser les réparations ou que vous vendiez » en l’état « , vous éviterez les tracas d’avoir à effectuer les réparations vous-même, ce qui peut être à la fois long et coûteux.
Vous pouvez éviter les clauses de contingence.
Les contingences courent partout dans les contrats de maison. Les contingences sont des clauses de » retrait » qui font beaucoup pour protéger les acheteurs mais sont onéreuses pour les vendeurs. Les petits caractères peuvent dire quelque chose comme :
- L’offre n’est valable que si la maison actuelle de l’acheteur se vend dans les trois mois.
- L’offre n’est valable que si l’inspection ne révèle pas une fondation fissurée.
- Même si la banque l’a approuvée, l’offre n’est valable que si le prêteur hypothécaire se manifeste.
Une transaction immobilière contingente a entre 1 % et 10 % de chances de tomber hors contrat. Si vous vendez votre maison au comptant à un investisseur, cela peut être un obstacle supplémentaire que vous pouvez éviter en fonction du type d’acheteur avec lequel vous travaillez.
Bien que de nombreux acheteurs au comptant voudront toujours faire inspecter la maison, ils sont moins susceptibles de vous dépouiller sur les réparations.
Le financement est agréablement différent.
La raison pour laquelle les ventes de maisons prennent une éternité est que les prêteurs s’impliquent. Si vous devez emprunter de l’argent, vous êtes sur leur calendrier et ils ne se soucient pas vraiment de votre calendrier. Selon Ellie Mae, le prêt d’achat moyen prenait 44 jours pour être conclu en juillet 2020. C’est un mois et demi juste pour traiter le prêt hypothécaire (plus tout le temps sur le marché qu’il a fallu pour attirer un acheteur).
Les achats tout en liquide se concluent rapidement parce qu’ils n’ont pas du tout à traiter avec les prêteurs. De plus, l’offre d’un acheteur au comptant ne dépendra pas de l’évaluation de la maison à un certain montant.
Le financement est également l’endroit où les ventes de maisons ont tendance à s’effondrer, donc vendre votre maison à quelqu’un qui achète au comptant signifie que vous pouvez sauter ce contretemps.
La vente d’une maison au comptant est plus rapide et nécessite moins de démarches.
Parce que vous avez quelqu’un d’intéressé dès le début, vous n’avez pas à passer par tous les apprêts qui accompagnent la mise en vente de votre maison. Pas besoin de vous soucier de la mise en scène ou d’engager un photographe professionnel ou de trouver votre description marketing.
Les acheteurs directs s’occupent des responsabilités d’inspection et de réparation pour vous et vous contournez complètement les étapes de prêt.
Vous appelez un investisseur (ou en contactez un en ligne), il vous pose quelques questions, fait quelques calculs et vous fait une offre. Vous l’acceptez ou non, et vous concluez dans un délai d’une ou deux semaines.
Cette option peut être particulièrement intéressante dans le cas où vous devez tout laisser tomber et vendre la maison pour un déménagement d’emploi ou un autre changement de vie soudain.
Vous pourriez également louer votre maison ou la vendre sur le marché libre avec l’aide d’un agent.
Si vous pesez la décision de vendre votre maison au comptant, considérez également certaines de vos autres options.
Si votre maison est dans un état décent, envisagez de la louer. Vous devrez engager une société de gestion immobilière ou être prêt à faire l’entretien et les réparations vous-même, mais comme les coûts de location ont tendance à dépasser les coûts hypothécaires dans la plupart des villes, un locataire peut compléter ou couvrir complètement votre paiement hypothécaire.
Vous pourriez même essayer d’offrir une option de location avec option d’achat aux locataires.
Vous pourriez également vous associer à un agent immobilier de premier plan dans votre région qui a de bons antécédents pour vendre des maisons rapidement – si vous décidez de suivre cette voie, HomeLight peut vous aider à vous jumeler avec un agent ayant une faible moyenne de DOM, ou « jours sur le marché », ce qui indique qu’il a de l’expérience pour trouver un acheteur rapidement.
Des arnaques se produisent dans l’espace « Vendez votre maison pour de l’argent ».
Les événements de la vie ou les circonstances telles que le divorce, la saisie, la faillite ou le transfert d’emploi rendent tous plus attrayante l’option de vendre votre maison à un investisseur pour une transaction rapide et sans tracas. Mais cela ne signifie pas que vous ne devez pas faire vos devoirs.
Les investisseurs, contrairement aux agents immobiliers, n’ont pas besoin d’être autorisés à opérer. Bien qu’il existe de nombreuses sociétés de vente à tempérament légitimes et légales, il s’agit d’une industrie truffée d’escroqueries.
Attention. Gardez un œil sur votre historique de crédit pour vous assurer que personne n’a pris une seconde hypothèque sur votre maison. Soyez hésitant face à toute entreprise qui facture des frais de dossier à l’avance. Des entreprises louches peuvent prendre votre capital et s’en aller, vous laissant dans une position plus désespérée que celle dans laquelle vous étiez lorsque vous avez commencé à chercher une option en espèces.
Si vous n’avez pas le temps ou l’énergie d’exercer votre vigilance, vous feriez mieux de passer par la plateforme de vente simple de HomeLight puisque chaque iBuyer de notre réseau doit passer par un processus de vérification rigoureux.
Pour résumer la vente de votre maison en espèces :
Qu’est-ce que ce modèle commercial ?
Une opportunité de vendre votre maison directement au comptant, de sauter les tracas des mises en scène et des expositions, et de conclure en quelques semaines, voire quelques jours.
Quel est le meilleur jeu pour un propriétaire ?
Si vous avez besoin de vendre votre maison rapidement, HomeLight vous mettra en relation avec le bon iBuyer pour vos besoins particuliers, en fonction de facteurs tels que la fourchette de prix et l’état de votre maison, par le biais de notre plateforme de vente simple.
Quel est le piège ?
Comme le statut de votre relation sur Facebook… c’est compliqué – mais vous aurez probablement plus de chance si vous connaissez vos options.