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Par : Steven M. Williams
Note : Cet article a été mis à jour le jeudi 2 avril 2020 pour refléter la prolongation par la Cour suprême de Pennsylvanie de l’interdiction d’expulsion en Pennsylvanie jusqu’au 30 avril 2020. Rien d’autre n’a changé.
Face à l’épidémie de coronavirus, les propriétaires de Pennsylvanie sont désormais confrontés à quatre obstacles distincts qui ont un impact sur les procédures d’expulsion. Dans un premier temps, la Cour suprême de Pennsylvanie a émis une ordonnance suspendant toutes les expulsions jusqu’au 3 avril. Certains responsables locaux ont ensuite émis leurs propres interdictions d’expulsion. La semaine dernière, le président Trump a signé la loi sur l’aide, le secours et la sécurité économique en cas de coronavirus (loi CARES). Et, plus récemment, le procureur général Josh Shapiro a publié une lettre fournissant des conseils aux propriétaires.
L’ordonnance de la Cour suprême est assez simple. Simplement, toutes les procédures d’expulsion sont suspendues jusqu’au 30 avril 2020. L’ordonnance de la Cour suprême n’empêche pas les propriétaires d’évaluer les frais de retard pour les paiements de loyer en retard, d’envoyer les avis de défaut requis, de signifier les avis de démission, ou de « préparer » autrement les cas d’expulsion afin que des dépôts rapides puissent être effectués et que les cas en cours puissent avancer après la levée de l’interdiction par la Cour. Elle empêche simplement le dépôt de toute nouvelle plainte pour expulsion et la poursuite de toute affaire d’expulsion en cours. Les tribunaux de Pennsylvanie étant généralement fermés, le respect de l’ordonnance de la Cour n’est pas difficile.
Depuis que la Cour suprême a rendu son ordonnance, plusieurs municipalités ont également émis des interdictions locales d’expulsion. Par exemple, les maires de la ville de Philadelphie et de la ville de Harrisburg ont ordonné qu’aucune expulsion ne puisse avoir lieu dans les limites de la ville. La procédure d’expulsion étant régie par la Cour suprême, il n’est pas certain que ces ordonnances aient un effet réel. Cependant, dans les municipalités où des licences de location sont requises, le non-respect de ces interdictions locales pourrait avoir un impact sur la licence d’un propriétaire.
Suivant, en vertu de la section 4024 de la loi CARES, il existe désormais un moratoire de 120 jours sur les expulsions. Cependant, il ne s’applique pas à tous les propriétaires. Il ne s’applique qu’aux propriétés qui participent à un programme de logement couvert (tel que défini à la section 41411(a) de la loi sur la violence contre les femmes de 1994 (34 U.S.C. 12491(a)) ou au programme de bons de logement rural en vertu de la section 542 de la loi sur le logement de 1949 (42 U.S.C. 1490r), ou qui ont un prêt hypothécaire soutenu par le gouvernement fédéral ou un prêt hypothécaire multifamilial soutenu par le gouvernement fédéral. Le moratoire de la loi CARES diffère également de l’ordonnance de la Cour suprême de Pennsylvanie de la manière suivante :
- Il ne concerne que les expulsions fondées sur le défaut de paiement
- Il interdit aux propriétaires de facturer des frais ou d’autres pénalités liées au non-paiement du loyer
- Il interdit aux propriétaires d’exiger qu’un locataire non-payeur quitte les lieux plus tôt que 150 jours après la date d’entrée en vigueur de la loi CARES ou trente jours après la signification d’un avis de départ, la date la plus tardive étant retenue.
Enfin, dans sa lettre, le procureur général Shapiro encourage les propriétaires à aller au-delà des exigences de l’ordonnance de la Cour suprême et de la loi CARES et à donner aux locataires encore plus de temps pour se remettre de cette crise et se remettre sur pied avant de procéder à des recours d’expulsion. Shapiro a écrit : « Des centaines de milliers de Pennsylvaniens ont perdu des salaires et des emplois au cours de cette crise, et nous aurons besoin de temps pour que les entreprises rouvrent et que notre économie se rétablisse lorsque l’urgence sera levée. Un logement stable fait partie des fondations dont nous avons besoin en tant que Commonwealth pour nous rétablir complètement. » Bien que le procureur général n’ait pas le pouvoir spécifique d’interdire les expulsions ou de mettre en place des mesures pour les contrôler ou les limiter, il a le pouvoir d’enquêter et de poursuivre les violations des lois de protection des consommateurs de Pennsylvanie. Il ne faut pas trop réfléchir pour imaginer les problèmes potentiels de protection des consommateurs qui pourraient survenir dans le contexte actuel si les propriétaires ne suivent pas la suggestion de l’Attorney General Shapiro.
En conclusion, il est conseillé aux propriétaires d’être pleinement informés des différents obstacles qui existent actuellement dans le processus d’expulsion et de les suivre intégralement. Le non-respect de ces règles pourrait entraîner l’imposition de sanctions légales par les tribunaux, les forces de l’ordre et le procureur général de l’État. Dans des cas extrêmes, cela pourrait également entraîner la perte des licences de location et du privilège de faire des affaires en Pennsylvanie.
À propos de l’auteur :
Steven Williams fournit une gamme complète de services juridiques aux propriétaires, aux gestionnaires immobiliers et aux autres fournisseurs de logements. Il aide les clients à éviter et à résoudre les problèmes juridiques et à se positionner pour maximiser le succès de leurs entreprises. Steve peut être joint au 717.234.5530 ou à [email protected].