Posséder un bien locatif brouille leur processus de décision, les empêchant d’évaluer objectivement les alternatives à l’achat de biens immobiliers.
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Posséder un bien immobilier peut certainement rapporter gros, mais dire que c’est sans équivoque un meilleur investissement que de placer de l’argent sur les marchés financiers relève d’une vision à court terme. Au fil des ans, j’ai parlé avec de nombreux investisseurs qui ont fini par louer leur maison lorsqu’ils ont déménagé au lieu de la vendre, par acheter un immeuble à revenus simplement parce que c’est ce que leurs parents ont fait, ou par acheter un logement locatif parce qu’ils ne savaient pas trop quoi faire d’autre avec leur argent et que le récit de l’immeuble à revenus avait du sens.
L’immobilier est une catégorie très émotionnelle pour de nombreux investisseurs, ce qui peut créer des problèmes lorsque les investisseurs ne sont pas en mesure d’analyser objectivement les mérites d’une décision d’achat. En raison des risques spécifiques associés à l’investissement immobilier, il n’a pas de sens pour tous les investisseurs. Même lorsqu’il est approprié, il est important d’envisager une diversification en dehors de l’immobilier.
Il est impossible de comparer de manière adéquate les rendements des investissements immobiliers individuels privés au marché boursier au sens large. Même lorsque certaines données sont disponibles, la géographie, la fiscalité, les flux de trésorerie, le prix d’achat, les dépenses et d’autres facteurs pèsent lourdement. Du point de vue de l’appréciation pure des prix, l’indice Zillow Home Value est une ressource utile.
Le graphique ci-dessous présente l’indice Zillow Home Value (ZHVI) de 1997 à 2019 pour tous les types de maisons, ce qui inclut les résidences unifamiliales et les condos.
Source : Indice de valeur des maisons Zillow (1997 – 2019)
Kristin McKenna, Darrow Wealth Management
En utilisant quatre des dix premiers marchés géographiques par taille, il est clair qu’il y a beaucoup de variabilité par rapport à l’ensemble des États-Unis et aux régions elles-mêmes. Sur la période de 23 ans, le rendement cumulé de Chicago est de loin le plus mauvais, à 47 %, tandis que les prix du marché de Boston se sont le plus appréciés, à 185 %.
Kristin McKenna, Darrow Wealth Management
Par comparaison, le S&P 500 a réalisé un rendement total de 552%, y compris le réinvestissement des dividendes, au cours de cette même période.
Bien sûr, il y a des limites à la comparaison entre les données de Zillow sur l’appréciation du prix des maisons et les rendements réels que les investisseurs peuvent obtenir avec un immeuble de placement. Plus particulièrement, il ne tient pas compte du potentiel des flux de trésorerie continus d’un immeuble à revenu ou de la façon dont une hypothèque peut fournir un effet de levier pour stimuler les rendements d’investissement. D’un autre côté, les données ne tiennent pas compte non plus de tout investissement en espèces dans la propriété, des dépenses, des frais de vente, etc.
Investir dans l’immobilier sans posséder de biens immobiliers
Les particuliers ne réalisent pas toujours qu’ils peuvent s’exposer aux avantages de la possession d’un bien immobilier sans courir les plus grands risques d’être propriétaire. Les sociétés d’investissement immobilier (REIT) offrent justement cela. À l’instar d’autres FNB et fonds communs de placement cotés en bourse, les FPI existent en plusieurs versions, en fonction de votre objectif d’investissement. Vous pouvez acheter une FPI de biens locatifs qui investit dans des zones géographiques spécifiques ou un fonds à large assise qui investit dans des biens commerciaux aux États-Unis ou dans le monde entier.
En utilisant l’indice S&P United States REIT comme comparaison, au cours des 10 dernières années (se terminant le 20/02/20), l’indice a enregistré un rendement de plus de 12.50% sur une base annualisée alors que le S&P 500 était en hausse de plus de 14% (annualisé) au cours de la même période (à des fins de comparaison, S&P Dow Jones Indices base les données des deux indices à 100). Bien que l’immobilier soit généralement une classe d’actifs plus volatile en raison de sa sensibilité aux taux d’intérêt, les rendements sont au moins adaptés à la comparaison.
Le marché boursier présente plusieurs avantages par rapport à l’immobilier du point de vue de l’investissement : peu de capital requis pour participer, les pertes sont limitées à votre investissement initial, des données facilement disponibles pour comparer les investissements et évaluer le risque, la liquidité des marchés financiers offre une sortie facile lorsque vous avez besoin d’encaisser et la valeur de votre actif est constamment mise à jour afin que vous sachiez toujours où vous en êtes (au moins pour aujourd’hui).
Posséder un bien locatif peut fournir un revenu continu et aider à se protéger contre l’inflation, mais il est également gourmand en liquidités et très peu liquide. Outre le capital initial nécessaire à l’achat de la propriété, vous devrez conserver suffisamment de liquidités pour payer les réparations urgentes qui surviennent, les évaluations spéciales dans un immeuble en copropriété, ou couvrir l’hypothèque et l’entretien si vous avez un logement vacant. Au fil du temps, vous devrez apporter des améliorations au bien pour obtenir un revenu locatif plus élevé ou préparer une vente, ce qui coûte généralement 5 à 6 % du prix de vente en commissions. Le coût d’opportunité de la mise à l’écart de toutes ces liquidités est quantifiable et doit être estimé dans les projections de flux de trésorerie lors de l’analyse d’un éventuel investissement.
Comme pour le marché boursier, il existe de nombreux facteurs hors de votre contrôle lorsque vous êtes propriétaire. Peut-être que le plus grand employeur de la région déplace son siège social, ou qu’un afflux de nouvelles unités locatives de luxe inonde le marché, faisant baisser les prix des loyers.
Un autre type de rendement pondéré en fonction du temps
En tant que propriétaire, vous devez être à l’écoute des locataires lorsque des problèmes surviennent – même si c’est gênant. La rémunération d’un gestionnaire immobilier peut alléger une grande partie de votre charge de travail, mais à moins que vous ne disposiez d’une grande marge bénéficiaire ou d’un portefeuille immobilier assez important, le coût de cette opération pourrait vous laisser dans le rouge. Votre éloignement physique de la propriété peut vous obliger à payer des gestionnaires sur place.
Investir dans des fonds communs de placement et des ETF cotés en bourse, en revanche, peut se faire de n’importe où. Contrairement à l’immobilier, où l’embauche d’un gestionnaire immobilier n’est en fait qu’un centre de coûts, un conseiller financier peut être en mesure de vous faire gagner du temps et d’améliorer votre résultat net grâce à des opportunités de planification et à une stratégie d’investissement ajustée au risque.
En dehors de l’entretien de la propriété, la possession d’une propriété locative nécessite également de trouver et de filtrer les locataires, de naviguer dans les lois sur le logement de l’État en cas de dommages à la propriété ou de problèmes avec les locataires, et de résoudre les problèmes qui peuvent survenir avec les voisins ou les associations de propriétaires.
Le temps, c’est de l’argent, surtout pour les professionnels occupés. Lorsque vous faites les comptes et quantifiez le coût d’opportunité, assurez-vous que les flux de trésorerie attendus sont suffisants pour justifier votre rendement pondéré en fonction du temps.
Comme pour tout investissement, la diversification est l’un des meilleurs moyens de gérer votre risque. L’immobilier peut constituer une excellente partie d’un portefeuille d’investissement pour le bon investisseur qui sait à quoi il s’engage en devenant propriétaire. Avant de vous laisser séduire par l’idée de devenir un baron de la terre, parlez à quelqu’un qui possède un bien locatif et faites le calcul. Pour les professionnels occupés, il peut être difficile de trouver une propriété avec assez d’upside et de flux de trésorerie continu pour justifier le temps et les tracas d’être un propriétaire.
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