La location d’une propriété peut être une tâche délicate. Lorsque je déménageais à Bengaluru, plusieurs de mes amis ont partagé plusieurs histoires de leurs colocataires et propriétaires, essayant de me mettre en garde contre le risque que j’étais sur le point de prendre.
Et cela m’a fait réfléchir – nous ne pouvons pas prédire les personnalités auxquelles nous avons affaire pendant ce processus, mais comment la loi protège-t-elle les locataires et le propriétaire/la dame ?
Quels sont mes droits en tant que locataire et quelles sont mes obligations ?
Peut-on m’évacuer sans préavis approprié ?
Quelles sont les installations auxquelles je dois m’attendre lorsque je m’installe dans ma nouvelle maison ?
Le gouvernement indien a adopté la loi sur le contrôle des loyers avec le motif de contrôler les charges locatives ainsi que de préserver les droits des locataires en termes d’expulsion non autorisée.
Cette loi est déterminée par le gouvernement de l’État, mais elle est formée sur la base de certains droits dont jouissent les locataires et les propriétaires fonciers.
Avant de louer une propriété (que ce soit en tant que propriétaire ou en tant que locataire), vous devez faire attention à certains points qui vous garantissent une transaction sûre.
Puisque les taux de loyer et d’autres détails de ce type varient dans chaque État, voici les directives que vous pouvez suivre, telles que mandatées par le ministère du Logement et des Affaires urbaines.
À la fin de cet article, nous avons également fourni des liens vers les lois sur les locations urbaines pour les États du Maharashtra, de Delhi, du Bengale occidental, du Tamil Nadu et du Karnataka, qui comptent certaines des villes les plus animées d’Inde.
Un accord écrit.
Il est essentiel d’avoir un accord écrit entre locataires et propriétaires pour que la loi préserve les intérêts des deux parties. Un accord oral n’est pas juridiquement contraignant, et personne ne devrait jamais s’en contenter.
Un » formulaire légal » de l’accord avec les signatures des deux parties doit être rempli. Le propriétaire peut conserver le formulaire original et les locataires reçoivent les duplicata. Jusqu’à ce que le propriétaire ne fournisse pas une copie de l’accord aux locataires, ceux-ci ne sont pas obligés de payer le loyer.
Cependant, il n’est pas conseillé de ne pas payer le loyer si l’accord est toujours en cours car le propriétaire peut vous demander d’évacuer pour cause de non-paiement des cotisations.
Entretien du bien.
En dehors de l’usure normale, les deux parties – les locataires et les propriétaires – sont conjointement responsables de l’entretien du bien, sauf si la convention précise des conditions différentes. Par exemple, en tant que locataire, vous ne pouvez pas abattre un mur, ou en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas rénover les locaux, sauf accord entre les deux parties.
Dans le cas où les locataires refusent de payer les réparations, le montant peut être déduit de leur dépôt de garantie et si les propriétaires refusent de payer, le montant peut être déduit du loyer périodique.
Conditions d’inhabitabilité
Si le prix de l’entretien dépasse 50% du loyer convenu, la maison est considérée comme « inhabitable ». Si le propriétaire refuse d’y donner suite, le ou les locataires ont le droit de quitter les lieux moyennant un préavis écrit de 15 jours au bailleur. Ils peuvent également s’adresser à l’autorité locale chargée des loyers pour qu’elle agisse en la matière.
Dégâts matériels après le début de la location
Une fois que les locataires occupent la maison, ils sont responsables du maintien des conditions initiales (encore une fois, sauf pour l’usure minimale et normale). Ils ne peuvent pas endommager intentionnellement ou par négligence la propriété et si, dans les cas où de tels dommages se produisent, ils doivent en avertir le propriétaire immédiatement.
Le propriétaire ou la propriétaire ne peut pas entiers les locaux sans préavis
Que ce soit pour effectuer des réparations, vérifier l’état de la maison ou toute autre raison indiquée dans votre contrat de location, le propriétaire ne peut pas entrer dans vos locaux sans un préavis écrit de 24 heures.
Il doit vous informer de son arrivée à l’avance et ne peut pas effectuer de contrôles surprises – que vous soyez une famille ou un ensemble de célibataires louant la maison. Le Model Tenancy Act dit également que l’entrée doit se faire entre 7 heures et 20 heures.
Les fournitures essentielles
Les services essentiels comme la fourniture d’eau, d’électricité, de stationnement, de liaisons de communication, de services sanitaires, etc. sont les droits fondamentaux des locataires.
Ces services ne peuvent être coupés ou retenus ni par les locataires ni par les propriétaires – même en cas de non-paiement des cotisations.
Dans le cas où les fournitures essentielles sont coupées par l’une ou l’autre partie, l’autorité locale des loyers peut intervenir, ouvrir une enquête et peut également prélever une pénalité sur la partie ainsi qu’une compensation à la partie lésée.
Eviction des locataires
Les locataires peuvent être invités à quitter les lieux s’ils ne paient pas la totalité de leur loyer pendant deux mois consécutifs.
En outre, si les locataires se sont séparés de la propriété (pendant une période prolongée) sans avis écrit ou s’ils empiètent sur une propriété supplémentaire ou en font un usage abusif (de manière à causer une nuisance publique, pour des activités illégales) ou l’endommagent, on peut légalement leur demander d’évacuer les lieux.
Si les locataires ne s’exécutent pas dans le délai imparti, le propriétaire foncier est en droit d’exiger le double du loyer mensuel à titre d’indemnité.
Décès du locataire
Si le locataire décède, le droit de location pour la période restante (selon le contrat de location) revient à son successeur dans l’ordre suivant :
-Conjoint
-Fils/filles célibataires
-Parents
-Fille légitime (qui est la veuve d’un fils prédécédé)
Ceci n’est licite que si les successeurs vivaient avec (ou en cas de location non résidentielle, travaillaient dans les locaux) avec le locataire décédé. Dans le cas où aucun de ces successeurs ne vivait avec le locataire, le bail cesse immédiatement.
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Rent payable
Dans le cas d’une nouvelle location, le propriétaire foncier et le locataire doivent se mettre d’accord sur le loyer payable tel qu’indiqué sur l’accord écrit. Si le loyer est révisé, le propriétaire foncier doit en informer les locataires trois mois à l’avance.
Le loyer exigible est généralement déterminé par la valeur totale du bâtiment constituée de la valeur marchande d’une partie du terrain, du coût de la construction et de la valeur des commodités.
Toutefois, le pourcentage fixe de cette valeur marchande qui peut être exigé comme loyer change selon l’état de résidence. Veuillez vous référer aux liens ci-dessous pour le vérifier.
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Dépôt de garantie
Selon le projet de modèle de location, il est illégal de facturer un dépôt de garantie qui est supérieur à trois fois le loyer mensuel. Cependant, tout comme les frais de loyer, le taux du dépôt de garantie est déterminé par les lois des États. Consultez le lien ci-dessous pour connaître le montant du dépôt de garantie dont vous êtes redevable dans votre ville.
Une fois les locaux libérés, le propriétaire doit rembourser le dépôt de garantie aux locataires dans un délai d’un mois. Ils peuvent en déduire le montant redevable (après discussion avec les locataires et accord des deux parties) avant de rembourser le montant.
Ces lois sont conformes au projet de modèle de location prescrit par le ministère du Logement et des Affaires urbaines, et fonctionnent comme des directives générales à garder à l’esprit avant d’emménager ou de louer votre lieu.
Les liens ci-dessous vous indiqueront les lois exactes suivies par certains États indiens. Assurez-vous de les lire avant de signer le contrat.
1. La loi sur le contrôle des loyers du Maharashtra, 1999.
2. La loi sur les loyers de Delhi, 1995.
3. La loi sur la location des locaux du Bengale occidental, 1997.
4. La loi sur les bâtiments (bail et contrôle des loyers) du Tamil Nadu, 1960.
5. La loi sur le contrôle des loyers du Karnataka, 2001.
(édité par Gayatri Mishra)