Takeaways
- Assurez-vous de budgétiser votre paiement mensuel avec l’assurance hypothécaire, à moins que vous n’apportiez un acompte plus important. versement
- Les prêts VA n’ont pas d’assurance hypothécaire mais ont les frais de financement VA à la place
- Vous pouvez arrêter de payer l’assurance hypothécaire sur les prêts conventionnels après avoir construit environ 20 % d’équité dans votre maison
Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire ?
Lors de l’achat d’une maison avec une mise de fonds inférieure à 20 %, vous êtes généralement tenu d’obtenir une assurance hypothécaire.
L’assurance hypothécaire est exactement ce qu’elle semble être : elle assure votre prêt hypothécaire. Si vous ne remboursez pas votre prêt hypothécaire ou ne le remboursez pas au prêteur, votre prêteur (et le marché hypothécaire secondaire qui a probablement acheté le prêt auprès de lui) ont une certaine protection contre cette perte. Les marchés de l’assurance hypothécaire rembourseront à votre prêteur une partie de ce qu’il a perdu. (Remarque – cela ne vous aide pas du tout si vous avez fait défaut sur vos paiements. Évitez la forclusion.)
L’assurance hypothécaire n’est pas bon marché, ajoutant souvent entre 50 et 150 $ à votre paiement hypothécaire mensuel pour des prix typiques sur le marché de Fort Hood, TX.
Les trois types d’assurance hypothécaire sont ci-dessous pour chaque type de prêt :
- Prêt FHA = MIP
- Prêt conventionnel = PMI
- Prêt VA = VA Funding Fee
Ce ne sont pas des éléments que vous, l’acheteur, magasinez. Votre prêteur, dans le cas de la PMI, aura organisé l’assurance hypothécaire pour vous. Le MIP et le VA Funding Fee sont fixés par le gouvernement et détenus pour aider à compenser les prêts hypothécaires qui vont mal.
Il ne s’agit pas d’une assurance de propriété, qui est complètement différente et assure non pas l’hypothèque mais la propriété réelle – la maison.
Choisir une assurance habitation
- Ne pas confondre l’assurance habitation (risques) avec l’assurance hypothécaire, ou les garanties de la maison
- Commencez à magasiner votre compagnie d’assurance tôt dans le processus d’achat de la maison
- Vérifiez les taux et apprenez-en davantage sur www.HelpInsure.com
PMI vs MIP
Le MIP est fixe et déterminé par la FHA. Il ne concerne que les prêts FHA. Les prêts FHA peuvent être plus intéressants car ils permettent des ratios dette/revenu plus élevés et parfois des taux d’intérêt plus favorables que les prêts conventionnels. Cependant, le MIP est un inconvénient certain, car contrairement à la PMI, vous ne pouvez pas vous débarrasser du MIP une fois que vous avez au moins 20 % de fonds propres. Vous payez le MIP pendant toute la durée du prêt.
La PMI est ce qui est utilisé pour les prêts « normaux », conventionnels. Son montant est déterminé par le marché et dépend d’autres critères comme votre crédit. La PMI peut aller de 0,5 à 1,5 % du prix de la maison par an, variant énormément en fonction de votre score de crédit, faisant parfois une différence de 200 $/mois ou plus.
Voici un exemple de calculateur de PMI.
Vérifiez avec votre comptable, mais l’assurance hypothécaire est généralement déductible sur vos impôts.
Les frais de financement VA
Un avantage du prêt VA est l’absence d’assurance hypothécaire !
Ok, alors oui, c’est techniquement vrai, mais aussi un peu trompeur. Au lieu d’une assurance hypothécaire, il y a des frais de financement uniques lorsque vous achetez. Aucun autre type de prêt n’a ces frais de financement. Et ce n’est pas bon marché !
En fait, même si vous êtes admissible au prêt VA, vous pouvez envisager un prêt conventionnel si vous avez un acompte de 20 % à portée de main. Vous éviterez l’assurance hypothécaire, vous éviterez les frais de financement VA et vous conserverez votre droit VA pour une autre maison, plus tard.
| Type d’ancien combattant | Accompte | % (1ère maison) | % (2ème maison et plus) | |
|---|---|---|---|---|
| Militaire régulier | Non | 2.15% | 3,3% | |
| 5% | 1,50% | 1,50% | ||
| 10%+ | 1.25% | 1,25% | ||
| Réserves/Garde nationale | Non | 2,4% | 3.3% | 5% | 1,75% | 1,75% | 10%+ | 1,5% | 1.5% |
L’avantage des frais de financement, cependant, est qu’ils peuvent être intégrés dans le montant du prêt, contrairement aux autres frais de clôture.
Exemple
Vous achetez une maison de 150 000 $ avec le prêt VA, sans acompte. Votre prêt. Vous êtes un militaire en service actif et c’est votre première maison. Votre prêt ne sera pas de 150 000 $, mais de 153 225 $ car vous aurez des frais de financement de 3225 $ intégrés au prêt (2,25 % de 150 000 $). Bien qu’il soit agréable de ne pas avoir à payer cela de sa poche, c’est une raison supplémentaire pour laquelle les acheteurs militaires ont tendance à être surendettés et peuvent parfois avoir des problèmes.
Sous l’eau avec le prêt VA
- Le prêt VA est formidable, mais ce n’est pas un chèque en blanc.
- Planifiez à l’avance, budgétez et ayez une stratégie de sortie
- Parlez à un agent immobilier pour la gestion des attentes lors de l’achat
Se débarrasser de l’assurance hypothécaire
MIP
Vous ne pouvez pas vous débarrasser de la MIP. Même si vous avez effectué 359 paiements sur 360 et que vous ne devez que 800 $ sur votre maison, vous devrez toujours payer environ 100 $ d’assurance hypothécaire. C’est un inconvénient majeur par rapport aux prêts conventionnels. La seule façon de s’en sortir est de refinancer votre maison lorsque vous aurez suffisamment de fonds propres pour passer à un prêt conventionnel sans assurance hypothécaire. Mais il n’y a aucune garantie que les taux seront bons à l’avenir, et vous pourriez être coincé avec un taux plus élevé.
Les prêts FHA créés avant 2013 peuvent toujours avoir le MIP supprimé, tout comme avec le PMI.
PMI
Les prêteurs sont tenus de laisser tomber votre coût d’assurance hypothécaire une fois que votre LTV (loan-to-value) atteint 78% de l’évaluation initiale. Cela se produirait probablement autour de la 10e année de propriété sur un prêt VA, en fonction du taux d’intérêt. À 80 %, vous pouvez demander au prêteur de l’abandonner – donc juste quelques mois plus tôt que d’atteindre 78 %.
Au lieu de cela, vous pouvez faire faire une nouvelle évaluation, bien que cela représente un coût de votre poche (environ 500 $). Si votre maison a pris beaucoup de valeur, vous pourriez atteindre le LTV de 80 % plus tôt.
Exemple
Dans 5 ans, votre maison de 150 000 $ vaut maintenant 200 000 $. Vous devez encore 140 000 $, soit un ratio prêt/valeur de 93 % de ce que vous avez payé pour l’acquérir. Mais cela ne représente que 70 % des 200 000 $ qu’elle vaut maintenant. Vous pouvez demander une nouvelle évaluation pour environ 500 $, l’obtenir pour 200 000 $, puis annuler l’assurance hypothécaire, ce qui vous permet d’économiser peut-être 100 $ ou même plus sur vos paiements mensuels.
Conclusion
Si vous avez assez pour un acompte de 20 %, envisagez un prêt conventionnel.
Si vous n’avez pas assez pour un acompte de 20 %, les meilleurs types de prêts sont généralement, dans l’ordre, VA, conventionnel, FHA. L’assurance hypothécaire est une raison importante pour laquelle.
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