Une étude publiée par la Commission économique des Nations unies pour l’Europe a comparé les systèmes hypothécaires allemand, américain et danois. Les Bausparkassen allemandes ont déclaré des taux d’intérêt nominaux d’environ 6 % par an au cours des 40 dernières années (en 2004). Les Bausparkassen allemandes (associations d’épargne et de crédit) ne sont pas identiques aux banques qui accordent des prêts hypothécaires. En outre, elles facturent des frais d’administration et de service (environ 1,5 pour cent du montant du prêt). Cependant, aux États-Unis, les taux d’intérêt moyens pour les prêts hypothécaires à taux fixe sur le marché du logement ont commencé dans les années 1980 dans les dizaines et les dizaines d’années suivantes et ont atteint (en 2004) environ 6 pour cent par an. Toutefois, les coûts d’emprunt bruts sont nettement plus élevés que le taux d’intérêt nominal et se sont élevés à 10,46 % au cours des 30 dernières années. Au Danemark, à l’instar du marché hypothécaire américain, les taux d’intérêt sont tombés à 6 % par an. Une commission de risque et d’administration s’élève à 0,5 pour cent de l’encours de la dette. En outre, une commission d’acquisition est perçue, qui s’élève à un pour cent du capital.
États-Unis
L’industrie hypothécaire des États-Unis est un secteur financier majeur. Le gouvernement fédéral a créé plusieurs programmes, ou entités parrainées par le gouvernement, pour favoriser les prêts hypothécaires, la construction et encourager l’accession à la propriété. Ces programmes comprennent la Government National Mortgage Association (connue sous le nom de Ginnie Mae), la Federal National Mortgage Association (connue sous le nom de Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (connue sous le nom de Freddie Mac).
Le secteur hypothécaire américain a été au centre de crises financières majeures au cours du siècle dernier. Les pratiques de prêt douteuses ont entraîné la crise hypothécaire nationale des années 1930, la crise de l’épargne et des prêts des années 1980 et 1990 et la crise des prêts hypothécaires à risque de 2007 qui a conduit à la crise des saisies de 2010.
Aux États-Unis, le prêt hypothécaire implique deux documents distincts : la note d’hypothèque (un billet à ordre) et la garantie attestée par le document « hypothécaire » ; généralement, les deux sont cédés ensemble, mais s’ils sont séparés traditionnellement, le détenteur de la note et non de l’hypothèque a le droit de saisir. Par exemple, Fannie Mae promulgue un formulaire standard de contrat Multistate Fixed-Rate Note 3200 et également des formulaires d’hypothèque d’instrument de sécurité distincts qui varient selon l’état.
Canada
Au Canada, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) est l’agence nationale du logement du pays, fournissant une assurance prêt hypothécaire, des titres adossés à des créances hypothécaires, une politique et des programmes de logement, et des recherches sur le logement aux Canadiens. Elle a été créée par le gouvernement fédéral en 1946 pour remédier à la pénurie de logements d’après-guerre dans le pays et pour aider les Canadiens à atteindre leurs objectifs d’accession à la propriété.
Le prêt hypothécaire le plus courant au Canada est le prêt fermé à taux fixe de cinq ans, par opposition aux États-Unis où le type le plus courant est le prêt ouvert à taux fixe de 30 ans. Tout au long de la crise financière et de la récession qui s’en est suivie, le marché hypothécaire canadien a continué de bien fonctionner, en partie grâce au cadre stratégique du marché hypothécaire résidentiel, qui comprend un régime de réglementation et de supervision efficace s’appliquant à la plupart des prêteurs. Depuis la crise, toutefois, le contexte de faibles taux d’intérêt qui s’est instauré a contribué à une augmentation importante de la dette hypothécaire au pays.
En avril 2014, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a publié des lignes directrices à l’intention des fournisseurs d’assurance hypothécaire visant à resserrer les normes entourant la souscription et la gestion des risques. Dans un communiqué, le BSIF a déclaré que la ligne directrice « fournira des précisions sur les pratiques exemplaires en matière de souscription d’assurance hypothécaire résidentielle, qui contribuent à la stabilité du système financier. » Cette mesure intervient après plusieurs années d’examen minutieux de la SCHL par le gouvernement fédéral, l’ancien ministre des Finances Jim Flaherty ayant songé publiquement, dès 2012, à privatiser la société d’État.
Dans une tentative de refroidir les prix de l’immobilier au Canada, Ottawa a introduit un test de résistance hypothécaire à compter du 17 octobre 2016. En vertu de ce test de résistance, tout acheteur d’une maison qui souhaite obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur sous réglementation fédérale doit subir un test dans lequel l’accessibilité financière de l’emprunteur est jugée en fonction d’un taux qui n’est pas inférieur à un taux de résistance fixé par la Banque du Canada. Pour les prêts hypothécaires à ratio élevé (rapport prêt-valeur de plus de 80 %), qui sont assurés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement, le taux est le maximum du taux du test de résistance et du taux cible actuel. Cependant, pour les prêts hypothécaires non assurés, le taux est le maximum du taux de simulation de crise et du taux d’intérêt cible plus 2 %. Ce test de résistance a fait baisser le montant maximal du prêt hypothécaire approuvé pour tous les emprunteurs au Canada.
Le taux de stress-test a augmenté de manière constante jusqu’à son pic de 5,34 % en mai 2018 et il n’a pas été modifié jusqu’en juillet 2019 où, pour la première fois en trois ans, il a diminué à 5,19 %. Cette décision peut refléter le repoussoir de l’industrie immobilière ainsi que l’introduction du programme d’incitation à l’achat d’une première maison (FTHBI) par le gouvernement canadien dans le budget fédéral canadien de 2019. En raison de toutes les critiques de l’industrie immobilière, le ministre canadien des Finances, Bill Morneau, a ordonné d’examiner et d’envisager des changements au test de résistance hypothécaire en décembre 2019.
Royaume-Uni
L’industrie hypothécaire du Royaume-Uni a traditionnellement été dominée par les building societies, mais à partir des années 1970, la part du marché des nouveaux prêts hypothécaires détenue par les building societies a considérablement diminué. Entre 1977 et 1987, cette part est passée de 96 % à 66 %, tandis que celle des banques et autres institutions est passée de 3 % à 36 %. Il existe actuellement plus de 200 organismes financiers distincts importants qui fournissent des prêts hypothécaires aux acheteurs de maisons en Grande-Bretagne. Les principaux prêteurs comprennent les sociétés de construction, les banques, les sociétés hypothécaires spécialisées, les compagnies d’assurance et les fonds de pension.
Au Royaume-Uni, les prêts hypothécaires à taux variable sont plus courants qu’aux États-Unis. Cela s’explique en partie par le fait que le financement des prêts hypothécaires repose moins sur des actifs titrisés à revenu fixe (comme les titres adossés à des créances hypothécaires) qu’aux États-Unis, au Danemark et en Allemagne, et davantage sur les dépôts d’épargne des particuliers comme en Australie et en Espagne. Ainsi, les prêteurs préfèrent les prêts hypothécaires à taux variable aux prêts à taux fixe et les prêts hypothécaires à taux fixe à long terme ne sont généralement pas disponibles. Néanmoins, ces dernières années, la fixation du taux de l’hypothèque pour de courtes périodes est devenue populaire et les deux, trois, cinq et, occasionnellement, dix premières années d’une hypothèque peuvent être fixées. De 2007 à début 2013, entre 50 % et 83 % des nouveaux prêts hypothécaires avaient des périodes initiales fixées de cette manière.
Les taux d’accession à la propriété sont comparables à ceux des États-Unis, mais les taux de défaillance globaux sont plus faibles. Les pénalités de remboursement anticipé pendant une période de taux fixe sont courantes, alors que les États-Unis ont découragé leur utilisation. À l’instar d’autres pays européens et du reste du monde, mais contrairement à la plupart des États-Unis, les prêts hypothécaires ne sont généralement pas des dettes sans recours, ce qui signifie que les débiteurs sont responsables de toute insuffisance du prêt après la saisie.
Les aspects du secteur des prêts hypothécaires résidentiels en contact avec la clientèle sont réglementés par la Financial Conduct Authority (FCA), et la probité financière des prêteurs est supervisée par un organisme de réglementation distinct, la Prudential Regulation Authority (PRA) qui fait partie de la Banque d’Angleterre. La FCA et la PRA ont été créées en 2013 dans le but de répondre aux critiques sur les défaillances réglementaires mises en évidence par la crise financière de 2007-2008 et ses conséquences.
Europe continentale
Dans la plupart des pays d’Europe occidentale (à l’exception du Danemark, des Pays-Bas et de l’Allemagne), les prêts hypothécaires à taux variable sont plus courants, contrairement aux prêts à taux fixe courants aux États-Unis. Dans une grande partie de l’Europe, les taux d’accession à la propriété sont comparables à ceux des États-Unis, mais les taux de défaillance globaux sont plus faibles en Europe qu’aux États-Unis. Le financement des prêts hypothécaires repose moins sur la titrisation des prêts hypothécaires et davantage sur les garanties officielles de l’État soutenues par des obligations sécurisées (telles que les Pfandbriefe) et des dépôts, à l’exception du Danemark et de l’Allemagne où les titres adossés à des actifs sont également courants. Les pénalités de remboursement anticipé sont encore courantes, alors que les États-Unis ont découragé leur utilisation. Contrairement à une grande partie des États-Unis, les prêts hypothécaires ne sont généralement pas des dettes sans recours.
Dans l’Union européenne, le volume du marché des obligations sécurisées (encours des obligations sécurisées) s’élevait à environ 2 000 milliards d’euros à la fin de l’année 2007, l’Allemagne, le Danemark, l’Espagne et la France ayant chacun un encours supérieur à 200 000 millions d’euros. Des titres de type Pfandbrief ont été introduits dans plus de 25 pays européens – et ces dernières années également aux États-Unis et dans d’autres pays hors d’Europe – chacun ayant sa propre législation et réglementation.
Tendances récentes
Tendances historiques des taux hypothécaires de 1986 à 2010
Le 28 juillet 2008, le secrétaire américain au Trésor, Henry Paulson, a annoncé que, avec quatre grandes banques américaines.Le 28 juillet 2008, le secrétaire américain au Trésor, Henry Paulson, a annoncé qu’avec quatre grandes banques américaines, le Trésor tenterait de lancer un marché pour ces titres aux États-Unis, principalement pour fournir une forme alternative de titres adossés à des créances hypothécaires. De même, au Royaume-Uni, « le gouvernement invite à donner son avis sur les options pour un cadre britannique visant à fournir des prêts hypothécaires à taux fixe à long terme plus abordables, y compris les leçons à tirer des marchés et institutions internationaux ».
L’éditorial du Wall Street Journal du 10 octobre 2008 de George Soros a fait la promotion du modèle de marché hypothécaire danois.
Malaisie
Les prêts hypothécaires en Malaisie peuvent être classés en 2 groupes différents : le prêt immobilier conventionnel et le prêt immobilier islamique. Dans le cadre du prêt immobilier conventionnel, les banques facturent normalement un taux d’intérêt fixe, un taux d’intérêt variable, ou les deux. Ces taux d’intérêt sont liés à un taux de base (taux de référence de la banque individuelle).
Pour le financement immobilier islamique, il suit la charia et se décline en 2 types courants : Bai’ Bithaman Ajil (BBA) ou Musharakah Mutanaqisah (MM). Bai’ Bithaman Ajil signifie que la banque achète la propriété au prix du marché actuel et vous la revend à un prix beaucoup plus élevé. Musharakah Mutanaqisah : la banque achète le bien avec vous. Vous achèterez ensuite lentement la part de la banque dans le bien par le biais de la location (une partie de la location servant à payer l’achat d’une partie de la part de la banque dans le bien jusqu’à ce que le bien vous appartienne entièrement).
Pays islamiques
La charia islamique interdit le paiement ou la réception d’intérêts, ce qui signifie que les musulmans ne peuvent pas utiliser les prêts hypothécaires conventionnels. Cependant, les biens immobiliers sont beaucoup trop chers pour que la plupart des gens puissent les acheter directement en utilisant des liquidités : Les prêts hypothécaires islamiques résolvent ce problème en faisant en sorte que le bien immobilier change deux fois de mains. Dans une variante, la banque achète la maison sans condition et agit ensuite en tant que propriétaire. L’acheteur, en plus de payer un loyer, versera une contribution pour l’achat de la propriété. Lorsque le dernier paiement est effectué, la propriété change de main.
Typiquement, cela peut conduire à un prix final plus élevé pour les acheteurs. Cela est dû au fait que dans certains pays (comme le Royaume-Uni et l’Inde), il existe un droit de timbre qui est une taxe prélevée par le gouvernement sur un changement de propriété. Étant donné que la propriété change deux fois dans une hypothèque islamique, un droit de timbre peut être facturé deux fois. De nombreuses autres juridictions appliquent des taxes de transaction similaires sur le changement de propriété. Au Royaume-Uni, la double application du droit de timbre dans ce type de transaction a été supprimée dans le Finance Act 2003 afin de faciliter les hypothèques islamiques.
Un autre schéma consiste à ce que la banque revende le bien selon un plan d’échelonnement, à un prix supérieur au prix initial.
Ces deux méthodes rémunèrent le prêteur comme s’il facturait des intérêts, mais les prêts sont structurés de telle sorte qu’en nom ils ne le sont pas, et le prêteur partage les risques financiers liés à la transaction avec l’acquéreur de la maison.