Si vous êtes un propriétaire d’entreprise ou un entrepreneur qui souhaite acheter et développer une propriété, un prêt commercial hard money pourrait être la solution.
Les prêts hard money sont des prêts relais à court terme qui sont idéaux pour les emprunteurs à faible crédit, les entrepreneurs sans expérience avérée et d’autres personnes qui veulent acheter des biens immobiliers à des fins commerciales. Découvrez si ce type de prêt est adapté à vos besoins de financement et où trouver le bon prêteur d’argent dur dans notre guide sur les prêts commerciaux d’argent dur.
Qu’est-ce qu’un prêt commercial d’argent dur ?
Un prêt d’argent dur est un type de prêt adossé à des garanties qui est garanti par des actifs immobiliers. Les emprunteurs disposant des garanties nécessaires peuvent obtenir des prêts hard money même s’ils ont un mauvais crédit ou peu d’ancienneté dans les affaires. Souvent, les prêts hard money sont considérés comme un type de prêt relais.
Aussi étrange que cela puisse paraître, un prêteur hard money ne compte pas sur votre capacité à rembourser votre prêt, c’est pourquoi votre crédit ne sera probablement pas une considération aussi importante. Votre prêt sera basé principalement sur la valeur de votre garantie. Si vous ne remboursez pas votre prêt, le prêteur prendra possession du bien immobilier que vous avez utilisé comme garantie.
Comment fonctionnent les prêts hard money
Les prêts hard money ressemblent étroitement à d’autres prêts à court ou moyen terme à taux d’intérêt élevé.
La plupart des prêts commerciaux hard money auront une durée inférieure à un an, bien que les prêts plus longs puissent durer jusqu’à cinq ans. En règle générale, les taux d’intérêt se situeront quelque part entre 9 % et 21 %.
Il n’existe pas de processus de souscription standardisé pour les prêts d’argent dur. Le processus peut varier considérablement d’un prêteur à l’autre.
Comme chaque prêt d’argent dur est unique, vos conditions exactes dépendront de l’accord que vous avez obtenu avec votre prêteur d’argent dur, de la région dans laquelle vous achetez et du ratio prêt/valeur (LTV). Plus le ratio est élevé, plus votre prêteur prend de risques, ce qui, à son tour, signifie généralement des taux d’intérêt plus élevés pour vous.
En outre, vous pourriez encourir des frais de clôture et/ou des coûts sous la forme de « points ».
Les points peuvent désigner une variété de frais associés à un prêt d’argent dur. En général, chaque point facturé sur votre prêt hard money se traduit par 1 % du montant du prêt.
Par exemple, si vous empruntez 100 000 $ et que votre prêteur hard money vous facture quatre points, vos frais s’élèveront à 4 000 $. Les points sont payés d’avance et fournissent au prêteur un certain retour sur investissement au cas où vous rembourseriez votre prêt par anticipation.
Autrement, un prêt hard money ressemble beaucoup aux prêts à terme traditionnels. Votre prêt accumulera des intérêts au fil du temps. Vous effectuerez des paiements (généralement mensuels) jusqu’à ce que votre prêt soit remboursé. Dans l’idéal, vous rembourserez votre prêt de hard money avant que les taux d’intérêt élevés ne s’accumulent. Parce que c’est prévu, il y a rarement des pénalités pour rembourser votre prêt d’argent dur avant la date prévue.
Quand vous pourriez avoir besoin d’un prêt d’argent dur
Une façon simple de penser à un prêt d’argent dur est comme un prêt par des investisseurs à des investisseurs.
En d’autres termes, vous cherchez à acquérir un bien rapidement et à vous en débarrasser presque aussi rapidement (ou du moins à trouver un moyen de le monétiser).
L’archétype de l’emprunteur hard money est une personne qui retourne des maisons, le bien acheté servant de garantie. Cette personne n’a pas l’intention de rester sur la propriété assez longtemps pour se retrouver sous l’eau sur son prêt hard money. Idéalement, elle répare le bien, augmente sa valeur, puis le vend. À défaut, elle trouve un moyen de refinancer avant soit de perdre la propriété, soit de payer beaucoup plus d’intérêts que la valeur de la propriété.
La location de la propriété est une autre stratégie courante.
Les avantages des prêts d’argent dur comprennent :
- Une approbation rapide : Faire un tour de piste autour des processus d’approbation byzantins des banques vous fera généralement gagner du temps. Cela peut être particulièrement utile sur les marchés immobiliers concurrentiels où vous devez devancer les autres acheteurs.
- Flexibilité : Si vous êtes dans les investissements immobiliers, un prêteur d’argent dur pourrait être plus sympathique à votre stratégie de fix-and-flip qu’une banque ne le serait.
- Négociable : Les prêteurs de hard money peuvent, du moins en théorie, être négociés d’une manière que les banques ne peuvent pas.
- Un mauvais crédit n’est pas disqualifiant : Tant que vous pouvez fournir un bon plan, des fonds propres et prouver votre expérience dans l’immobilier, un mauvais crédit ne vous exclura probablement pas de la scène du hard money.
Pourquoi vous devriez être prudent avec les prêts hard money
Comme c’est souvent le cas avec les domaines innovants et non réglementés de la finance, vous devez faire preuve de diligence raisonnable avant de signer une transaction.
Comme il n’y a pas beaucoup de systèmes de réglementation en place, l’espace de prêt hard money est un environnement idéal pour les prêts prédateurs. Votre meilleur pari est de demander à un avocat familier avec les contrats d’argent dur d’examiner votre offre et de s’assurer que vos intérêts sont représentés.
Les inconvénients d’un prêt d’argent dur comprennent :
- Intérêt élevé : Les taux d’intérêt sur les prêts d’argent dur peuvent facilement atteindre les dizaines d’années et parfois plus.
- Frais de prêt : Ils seraient comparables aux frais de montage d’un prêt normal, mais ils sont généralement beaucoup plus élevés, se situant généralement entre 2 % et 10 % du montant que vous empruntez.
- Accompte : Les prêts d’argent dur couvriront généralement, au maximum, 75 % du coût de la propriété.
Comment se qualifier pour un prêt commercial d’argent dur
Le montant qu’un prêteur d’argent dur peut vous donner pour un prêt est basé sur la valeur de la propriété avec laquelle vous le garantissez. Plus le bien a de valeur, plus vous pouvez obtenir d’argent. C’est la seule et véritable qualification non négociable pour obtenir un prêt d’argent dur.
Cela dit, il existe d’autres facteurs qu’un prêteur d’argent dur prendra en compte.
De nombreux prêteurs d’argent dur s’occuperont d’un type spécifique de propriété (commerciale, résidentielle), vous devrez donc en trouver un qui travaille avec le type de propriété que vous sécurisez.
Vous devrez peut-être démontrer que vous avez votre propre capital à investir dans la propriété et que vous avez un plan réalisable pour rembourser le prêt. Ils prendront également en compte toute expérience antérieure que vous avez en matière de transactions immobilières.
Votre cote de crédit peut être prise en compte dans la mesure où la détermination de votre intérêt va, mais elle sera rarement un facteur décisif dans l’obtention ou non du prêt.
Où obtenir un prêt commercial Hard Money
Les prêteurs Hard Money ont tendance à être des sociétés d’investissement ou des investisseurs privés ayant un intérêt dans l’industrie immobilière. Parce que l’immobilier est lié à une zone géographique spécifique, les prêteurs d’argent dur, à quelques exceptions près (des sociétés comme Amza Capital ou Lending One), ont tendance à prêter localement ou régionalement.
Les prêteurs d’argent dur peuvent être difficiles à trouver.
Parce que vous négociez sur l’immobilier, plus votre marché immobilier local est chaud, plus les options en termes de prêteurs d’argent dur sont nombreuses. Le revers de la médaille est que si votre marché immobilier local est pratiquement mort, l’argent dur peut être difficile à trouver.
Les courtiers et les associations immobilières locales peuvent être en mesure de vous indiquer la direction des investisseurs/prêteurs d’argent dur dans votre communauté.
Vous devriez également chercher des ressources en ligne qui peuvent vous donner une idée de qui opère dans votre région. Cependant, soyez averti que ces ressources vous orienteront vers les plus gros prêteurs d’argent dur. Si vous recherchez un arrangement plus personnel, vous devrez peut-être vous engager auprès de votre communauté immobilière locale.
Un prêteur de hard money est moins intéressé par qui vous êtes en tant qu’emprunteur que par la valeur potentielle de la propriété que vous achetez. Cela dit, vous devez être prêt à démontrer votre crédibilité en tant qu’emprunteur.
Obtenir le bon financement pour votre achat immobilier
Les prêts hard money remplissent une niche très spécifique. Si votre entreprise implique le développement immobilier, a un mauvais crédit et doit agir rapidement, les prêts commerciaux hard money représentent un outil potentiellement rapide et puissant.
Veuillez vous assurer que vous comprenez les termes et les frais avant de mettre votre signature sur quoi que ce soit. Avant de signer, ayez une stratégie de sortie bien réfléchie. La plupart du temps, vous voulez éviter de chevaucher votre prêt d’argent dur jusqu’à la fin de votre terme.
Si l’argent dur semble trop risqué, ou si vous n’avez pas beaucoup d’expérience préalable dans l’immobilier, vous pouvez envisager des options de crowdfunding pour l’achat de biens immobiliers.
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