Une question qui revient souvent en rapport avec la zone spéciale de South Willamette est : quelle est la hauteur, exactement, d’un étage ? La réponse, comme beaucoup de choses, est que cela dépend.
Le concept d' » étage » est nouveau dans la SW-SAZ. Selon le code Eugène actuel, les bâtiments doivent seulement respecter une limite de hauteur – vous pourriez avoir autant d’étages que vous pouvez faire entrer dans cette limite de hauteur. Dans la SW-SAZ, les bâtiments doivent respecter à la fois la limite de hauteur et la limite d’étages. Les bâtiments dans les zones désignées « 3 étages », dont la hauteur maximale est de 45 pieds, pourraient être des bâtiments de deux étages, chaque étage mesurant 15 pieds (30 pieds au total), des bâtiments de trois étages, chaque étage mesurant 15 pieds (45 pieds au total), ou des bâtiments de trois étages, chaque étage mesurant 11 pieds (33 pieds au total). Ce qui ne serait pas autorisé, c’est de construire un bâtiment de quatre étages avec chaque étage mesurant 11 pieds de haut – même si à 44 pieds, cela serait sous la limite de hauteur, cela ne serait pas conforme à la limite d’étages. Alternativement, vous ne pourriez pas construire un bâtiment de trois étages avec un étage de 20 pieds et deux étages de 15 pieds ; ce serait plus haut que la limite de hauteur.
Donc, quelle sera probablement la hauteur de chaque étage ? Différents usages et styles auront des étages de différentes hauteurs. De nos jours, la plupart des nouvelles constructions résidentielles ont des plafonds de 9 pieds, bien que certaines puissent encore avoir des plafonds de 8 pieds. Les bureaux ont généralement une hauteur de plafond de 9 à 10 pieds. Les commerces, en particulier au premier étage, ont souvent des plafonds plus hauts de quelques pieds, et bien sûr, certains usages spécialisés (comme les théâtres) peuvent avoir des plafonds très hauts. Le SW-SAZ prévoit que le premier niveau de commerce de détail aura une hauteur de 14 pieds. Chaque étage aura également une certaine hauteur consacrée au plancher et au plafond proprement dits, ainsi qu’un espace pour le système de chauffage, de ventilation et de climatisation et d’autres infrastructures. Dans la construction résidentielle, une structure de plancher peut souvent avoir une profondeur d’environ 30 cm, ce qui, dans un bâtiment avec des plafonds de 10 cm, donnerait un étage complet d’environ 10 cm. Les immeubles de bureaux ont généralement des exigences plus strictes en ce qui concerne les gaines de climatisation, la plomberie et les systèmes de câblage au-dessus du plafond, en plus des dalles de plancher en béton, ils nécessitent généralement 18 à 24 pouces entre le plafond et le niveau de plancher suivant. La quantité exacte varie en fonction de la conception du bâtiment et du type de matériaux utilisés – par exemple, l’isolation qui répond à des normes de performance plus élevées sera plus épaisse que celle qui est moins performante. Mais si la distance « d’étage à étage » peut varier, la hauteur totale du bâtiment sera limitée par le code.
Des plafonds plus hauts sont généralement considérés comme une caractéristique agréable dans les bâtiments – la tendance depuis une dizaine d’années aux États-Unis est d’aller vers des plafonds de neuf pieds par opposition à des plafonds de huit pieds dans les constructions résidentielles, et bien sûr, les plafonds hauts sont fréquemment mentionnés comme une caractéristique dans les annonces immobilières. Cependant, il y a une limite athée à la hauteur d’un plafond – tout comme les plafonds trop bas donnent l’impression d’être à l’étroit dans un espace, les plafonds trop hauts peuvent donner l’impression d’être exposés de manière inconfortable, ou hors de proportion avec le reste de l’espace. Un placard avec des plafonds de 15 pieds de haut se sentirait comme une cage d’ascenseur.
Un bâtiment de trois étages sera très probablement dans une fourchette de 33 à 40 pieds. Un bâtiment avec des plafonds de 14 pieds de hauteur au premier étage (pour un usage commercial) et deux étages de logements ou de bureaux avec des plafonds de 9 pieds au-dessus serait probablement quelque part dans les environs de 36 pieds de hauteur, à quelques pieds près. En comparaison, la hauteur autorisée pour les aménagements résidentiels actuels de faible densité (R1), y compris les toits en pente, est de 37 pieds.
La limite d’étages, combinée à la limite de hauteur, donne aux architectes et aux promoteurs la flexibilité de fixer des hauteurs de plafond qui ont du sens pour leurs bâtiments et d’utiliser des matériaux de construction plus durables qui peuvent ajouter à la hauteur. En fin de compte, la limite d’étage signifie que même la plupart des bâtiments « construits au maximum » seront sous la hauteur maximale autorisée.