Rendement de la dette en relation avec les prêts multifamiliaux
Le rendement de la dette est l’une des mesures de risque les plus importantes pour les prêts commerciaux et multifamiliaux, et peut être déterminé en prenant le revenu net d’exploitation (NOI) d’une propriété et en le divisant par le montant total du prêt. Les prêteurs utilisent le rendement de la dette pour comprendre combien de temps il leur faudrait pour récupérer leur investissement s’ils devaient prendre possession d’une propriété après un défaut de paiement du prêt.
Exemple de calcul du rendement de la dette
Comme mentionné précédemment, le rendement de la dette est calculé en prenant le NOI d’une propriété et en le divisant par le montant total du prêt. Par exemple, si le revenu net d’exploitation d’une propriété commerciale était de 200 000 $ et que le montant total du prêt était de 1 500 000 $, le rendement de la dette serait de :
200 000 $/1 500 000 $ = 0,133 ou 13,33 %
De nombreux prêteurs multifamiliaux exigent désormais un rendement d’endettement minimum pour approuver un prêt, il est donc également possible de calculer le montant maximal du prêt, à condition de connaître le revenu annuel d’une propriété. Par exemple, si, dans l’exemple ci-dessus, un prêteur avait une exigence de rendement minimum de la dette de 12 %, un emprunteur pourrait contracter un prêt allant jusqu’à 1,66 million de dollars (tant que ce montant est compatible avec d’autres facteurs, comme le LTV et le DSCR).
200 000 $/0,12 = 1 666 666 $
Pour extrapoler, un rendement de la dette de 12 % signifierait qu’il faudrait à un prêteur environ 8.3 ans pour récupérer ses pertes, en supposant qu’il n’ait pas vendu la propriété avant, que le NOI n’ait pas augmenté et que l’emprunteur ait fait défaut immédiatement.
Pourquoi certains prêteurs préfèrent le rendement de la dette au DSCR, au LTV et au Cap Rate
Les mesures de risque comme le DSCR peuvent facilement être faussées par des taux d’intérêt bas et des amortissements longs, mais le rendement de la dette reste le même, quels que soient les mensualités d’un emprunteur. Ainsi, le rendement de la dette peut être un meilleur moyen d’évaluer le risque réel d’un prêt, ainsi que de le comparer à d’autres prêts sur des propriétés similaires. Bien que les exigences en matière de rendement de la dette varient, la plupart des prêteurs préfèrent un rendement de la dette de 10 % ou plus. Cependant, pour les propriétés haut de gamme situées dans des marchés de premier plan, comme New York ou Los Angeles, de nombreux prêteurs peuvent être prêts à accepter des rendements de la dette aussi bas que 9 %, voire 8 % dans des circonstances tout à fait exceptionnelles.
Bien que le LTV ne change pas en fonction des spécificités d’un prêt, il peut varier considérablement en fonction des conditions du marché. Par exemple, si les prix de l’immobilier montent en flèche (comme ce fut le cas au début des années 2000), le ratio LTV d’une propriété peut baisser considérablement, sans que le risque réel pour le prêteur ne diminue autant. Par exemple, un prêt de 800 000 $ sur une propriété évaluée à 800 000 $ aurait un ratio LTV de 100 % – considéré comme très risqué. Cependant, si, sur une période de 1 à 2 ans, la valeur de la propriété augmentait à 1 million de dollars, le LTV tomberait à 80 %, ce qui est considéré comme un risque raisonnable pour de nombreux prêteurs commerciaux.
Le problème pour les prêteurs, cependant, est que les marchés fluctuent constamment, et que le marché pourrait chuter encore plus dans la prochaine période de 12 à 24 mois qu’il n’a augmenté dans la précédente. S’il chutait, disons, de 30 %, le LTV de la propriété serait de 114 %, la mettant carrément » sous l’eau » et faisant courir un risque important au prêteur.
Le rendement de la dette est très similaire au taux plafond, mais comme le taux plafond divise le revenu d’une propriété par sa valeur marchande actuelle, il est également sensible aux variations du prix du marché d’une propriété.
Le rendement de la dette et les prêts CMBS
À l’heure actuelle, le rendement de la dette n’est pas aussi populaire que les autres paramètres qui déterminent la viabilité d’une propriété pour les prêteurs commerciaux ou multifamiliaux. L’exception, cependant, est constituée par les prêteurs de CMBS, qui accordent une grande importance à cette mesure. Cela s’explique en partie par le fait que les prêteurs de conduit ont subi de lourdes pertes lors de la dernière bulle immobilière, lorsqu’ils se sont appuyés sur des paramètres tels que le ratio prêt/valeur, qui a chuté rapidement à mesure que la valeur des biens augmentait. Cela les a conduits à accorder des prêts excessifs, ce qui a conduit beaucoup d’entre eux à fermer leurs portes lorsque la bulle a éclaté. En outre, presque tous les prêts conduits sont sans recours, de sorte que le prêteur CMBS ne peut généralement pas aller après les actifs personnels d’un emprunteur afin de récupérer leurs pertes.