Fremdkapitalrendite in Bezug auf Multifamilienkredite
Die Fremdkapitalrendite ist eine der wichtigsten Risikokennzahlen für gewerbliche und multifamiliäre Kredite und kann bestimmt werden, indem das Nettobetriebseinkommen (NOI) einer Immobilie durch den gesamten Kreditbetrag geteilt wird. Darlehensgeber verwenden die Schuldenrendite, um zu verstehen, wie lange es dauern würde, bis sie ihre Investition zurückerhalten, wenn sie eine Immobilie nach einem Kreditausfall in Besitz nehmen müssten.
Beispiel für die Berechnung der Fremdkapitalrendite
Wie bereits erwähnt, wird die Fremdkapitalrendite berechnet, indem der NOI einer Immobilie durch den Gesamtkreditbetrag geteilt wird. Wenn zum Beispiel das Nettobetriebseinkommen einer Gewerbeimmobilie 200.000 $ beträgt und der gesamte Darlehensbetrag 1.500.000 $, wäre die Fremdkapitalrendite:
$200.000/$1.500.000 = 0,133 oder 13,33%
Viele Darlehensgeber von Mehrfamilienhäusern verlangen inzwischen eine Mindest-Schuldenrendite, um ein Darlehen zu genehmigen, so dass es auch möglich ist, den maximalen Darlehensbetrag zu berechnen, sofern Sie das Jahreseinkommen einer Immobilie kennen. Wenn im obigen Beispiel ein Kreditgeber eine Mindestschuldenrendite von 12 % verlangt, könnte ein Kreditnehmer einen Kredit von bis zu 1,66 Mio. $ aufnehmen (solange dieser Betrag mit anderen Faktoren wie LTV und DSCR vereinbar ist).
$200.000/0,12 = $1.666.666
Um hochzurechnen, würde eine Rendite von 12% bedeuten, dass ein Kreditgeber etwa 8.3 Jahre brauchen würde, um seine Verluste wieder hereinzuholen, unter der Annahme, dass er die Immobilie nicht vorher verkauft, der NOI nicht steigt und der Kreditnehmer sofort ausfällt.
Warum manche Kreditgeber die Schuldenrendite gegenüber DSCR, LTV und Cap Rate bevorzugen
Risikokennzahlen wie DSCR können leicht durch niedrige Zinssätze und lange Amortisationen verzerrt werden, aber die Schuldenrendite bleibt gleich, egal wie hoch die monatlichen Kosten eines Kreditnehmers sind. Auf diese Weise kann ein Schuldenertrag ein besserer Weg sein, um das wahre Risiko eines Kredits abzuschätzen und ihn mit anderen Krediten für ähnliche Objekte zu vergleichen. Während die Anforderungen an die Schuldenrendite variieren, bevorzugen die meisten Kreditgeber Schuldenrenditen von 10 % oder mehr. Für Premium-Immobilien in Top-Märkten wie New York City oder Los Angeles sind viele Kreditgeber jedoch bereit, Renditen von bis zu 9 % zu akzeptieren, in Ausnahmefällen sogar 8 %.
Der Beleihungsauslauf (LTV) ändert sich zwar nicht aufgrund der Besonderheiten eines Kredits, er kann aber aufgrund der Marktbedingungen stark variieren. Wenn zum Beispiel die Immobilienpreise in die Höhe schnellen (wie in den frühen 2000er Jahren), kann das LTV-Verhältnis einer Immobilie deutlich sinken, ohne dass das tatsächliche Risiko für den Kreditgeber so sehr sinkt. Zum Beispiel würde ein Darlehen von $800.000 für eine Immobilie im Wert von $800.000 ein LTV-Verhältnis von 100% haben – was als sehr riskant angesehen wird. Wenn jedoch der Wert der Immobilie über einen Zeitraum von 1 bis 2 Jahren auf 1 Mio. $ ansteigt, würde der LTV auf 80 % fallen, was für viele gewerbliche Kreditgeber als angemessenes Risiko angesehen wird.
Das Problem für Kreditgeber ist jedoch, dass die Märkte ständig schwanken und der Markt in den nächsten 12-24 Monaten noch mehr fallen könnte, als er im vorherigen Zeitraum gestiegen ist. Wenn der Markt z.B. um 30 % fällt, würde der Beleihungsauslauf der Immobilie 114 % betragen, wodurch die Immobilie direkt „unter Wasser“ wäre und der Kreditgeber einem erheblichen Risiko ausgesetzt wäre.
Die Fremdkapitalrendite ist der Cap Rate sehr ähnlich, aber da die Cap Rate das Einkommen einer Immobilie durch ihren aktuellen Marktwert teilt, ist sie auch anfällig für Schwankungen des Marktpreises einer Immobilie.
Schuldenrendite und CMBS-Darlehen
Im Moment ist die Schuldenrendite nicht so beliebt wie andere Kennzahlen, die die Rentabilität einer Immobilie für gewerbliche oder Mehrfamilienhaus-Kreditgeber bestimmen. Eine Ausnahme bilden jedoch CMBS-Kreditgeber, die dieser Kennzahl einen hohen Stellenwert einräumen. Das liegt zum Teil daran, dass Conduit-Kreditgeber während der letzten Immobilienblase ernsthafte Verluste erlitten haben, als sie sich auf Kennzahlen wie den LTV verließen, der schnell fiel, als die Immobilienwerte stiegen. Dies führte dazu, dass sie zu viele Kredite vergaben, was dazu führte, dass viele geschlossen wurden, als die Blase platzte. Außerdem sind fast alle Conduit-Darlehen regressfrei, so dass CMBS-Kreditgeber in der Regel nicht auf das Privatvermögen des Kreditnehmers zurückgreifen können, um ihre Verluste auszugleichen.