Hintergrund

Erweitert die Befugnis lokaler Regierungen, eine Mietpreiskontrolle für Wohnimmobilien zu erlassen. Initiative Statute.

Yes/No Statement

Ein JA zu dieser Maßnahme bedeutet: Das staatliche Gesetz würde die Arten von Mietkontrollgesetzen, die Städte und Landkreise haben können, nicht einschränken.

Ein NEIN zu dieser Maßnahme bedeutet: Das staatliche Gesetz würde die Art der Mietkontrollgesetze, die Städte und Landkreise haben können, weiterhin einschränken.

Zusammenfassung der Schätzung des Legislativanalysten über die fiskalischen Nettoauswirkungen auf den Staat und die lokale Regierung

• Potenzielle Nettoreduzierung der staatlichen und lokalen Einnahmen in Höhe von mehreren zehn Millionen Dollar pro Jahr auf lange Sicht. Abhängig von den Maßnahmen der Kommunen können die Einnahmeverluste geringer oder deutlich höher ausfallen.

Ballot Label

Fiskalische Auswirkungen: Potenzielle Nettominderung der staatlichen und lokalen Einnahmen in Höhe von mehreren zehn Millionen Dollar pro Jahr auf lange Sicht. Je nach Maßnahmen der Gemeinden können die Einnahmeverluste geringer oder deutlich höher ausfallen.

Mietwohnungen sind in Kalifornien teuer. Mieter in Kalifornien zahlen in der Regel 50 Prozent mehr für Wohnraum als Mieter in anderen Bundesstaaten. In einigen Teilen des Staates sind die Mietkosten mehr als doppelt so hoch wie im nationalen Durchschnitt. Die Mieten in Kalifornien sind hoch, weil der Staat nicht genug Wohnraum für alle hat, die hier leben wollen. Menschen, die hier leben wollen, müssen um Wohnraum konkurrieren, was die Mieten in die Höhe treibt.

Einige Städte haben Gesetze zur Mietkontrolle. Mehrere kalifornische Städte – darunter Los Angeles, San Francisco und San Jose – haben Gesetze, die begrenzen, um wie viel Vermieter die Wohnungsmieten von einem Jahr zum nächsten erhöhen können. Diese Gesetze werden oft als Mietpreiskontrolle bezeichnet. Etwa ein Fünftel der Kalifornier lebt in Städten mit Mietpreiskontrolle. Örtliche Mietaufsichtsbehörden verwalten die Mietkontrolle. Diese Gremien werden durch Gebühren für Vermieter finanziert.

Gerichtsurteile begrenzen die lokale Mietkontrolle. Die Gerichte haben entschieden, dass Gesetze zur Mietpreiskontrolle den Vermietern eine „faire Rendite“ ermöglichen müssen. Das bedeutet, dass es Vermietern erlaubt sein muss, die Mieten so weit zu erhöhen, dass sie jedes Jahr einen gewissen Gewinn erzielen.

Staatsgesetze begrenzen die lokale Mietkontrolle. Ein staatliches Gesetz, das als Costa-Hawkins Rental Housing Act (Costa-Hawkins) bekannt ist, schränkt lokale Mietkontrollgesetze ein. Costa-Hawkins schafft drei Hauptbeschränkungen. Erstens darf die Mietpreiskontrolle nicht für Einfamilienhäuser gelten. Zweitens kann die Mietpreiskontrolle niemals für neu gebaute Wohnungen gelten, die am oder nach dem 1. Februar 1995 fertiggestellt wurden. Drittens können Gesetze zur Mietpreiskontrolle den Vermietern nicht vorschreiben, was sie einem neuen Mieter bei seinem ersten Einzug berechnen dürfen.

Steuereinnahmen des Staates und der Kommunen. Drei Steuern sind die größten Steuereinnahmequellen für den Staat und die lokalen Regierungen in Kalifornien. Der Staat erhebt eine Einkommenssteuer auf Einkommen, das innerhalb des Staates verdient wird – einschließlich der Mieteinnahmen von Vermietern. Die Kommunalverwaltungen erheben Grundsteuern von den Besitzern von Immobilien, die sich nach dem Wert des Eigentums richten. Der Staat und die lokalen Regierungen erheben Verkaufssteuern auf den Einzelhandelsverkauf von Waren.

Aufhebung von Costa-Hawkins. Die Maßnahme hebt die Grenzen für lokale Mietkontrollgesetze in Costa-Hawkins auf. Unter der Maßnahme können Städte und Landkreise die Mieten für jede Wohnung regulieren. Sie können auch begrenzen, um wie viel ein Vermieter die Mieten erhöhen darf, wenn ein neuer Mieter einzieht. Die Maßnahme selbst nimmt keine Änderungen an den lokalen Mietkontrollgesetzen vor. Mit ein paar Ausnahmen müssten Städte und Landkreise separate Maßnahmen ergreifen, um ihre lokalen Gesetze zu ändern.

Erfordert eine faire Rendite. Die Maßnahme verlangt, dass Mietkontrollgesetze Vermietern eine faire Rendite ermöglichen. Dies setzt die Ergebnisse vergangener Gerichtsurteile in staatliches Recht um.

Fiskalische Auswirkungen

Wirtschaftliche Auswirkungen. Wenn Gemeinden auf diese Maßnahme reagieren, indem sie ihre Mietkontrollgesetze erweitern, könnte dies zu verschiedenen wirtschaftlichen Effekten führen. Die wahrscheinlichsten Effekte sind:

• Um der Mietpreisregulierung zu entgehen, würden einige Vermieter ihre Mietwohnungen an neue Eigentümer verkaufen, die dort wohnen würden.

• Der Wert von Mietwohnungen würde sinken, weil potenzielle Vermieter nicht so viel für diese Immobilien zahlen wollen.

• Einige Mieter würden weniger für die Miete ausgeben und einige Vermieter würden weniger Mieteinnahmen erhalten.

• Einige Mieter würden seltener umziehen.

Diese Effekte würden davon abhängen, wie viele Gemeinden neue Gesetze verabschieden, wie viele Immobilien erfasst werden und wie stark die Mieten begrenzt werden. Wähler in einigen Gemeinden haben vorgeschlagen, die Mietkontrolle zu erweitern, wenn diese Maßnahme verabschiedet wird. Wenn viele Gemeinden eine starke Mietpreisregulierung einführen würden, könnten andere wirtschaftliche Effekte (wie z.B. Auswirkungen auf den Wohnungsbau) auftreten.

Veränderungen der staatlichen und lokalen Einnahmen. Die wirtschaftlichen Auswirkungen der Maßnahme würden die Einnahmen aus der Grundsteuer, der Umsatzsteuer und der Einkommensteuer beeinflussen. Die größten und wahrscheinlichsten Auswirkungen sind:

• Weniger Grundsteuern von Vermietern gezahlt. Ein Rückgang des Wertes von Mietobjekten würde über mehrere Jahre hinweg zu einem Rückgang der von den Eigentümern dieser Objekte gezahlten Grundsteuer führen.

• Mehr Umsatzsteuern, die von Mietern gezahlt werden. Mieter, die weniger Miete zahlen, würden einen Teil ihrer Ersparnisse für den Kauf von steuerpflichtigen Waren verwenden.

• Veränderung der von Vermietern gezahlten Einkommenssteuern. Die Einkommenssteuerzahlungen von Vermietern würden sich in mehrfacher Hinsicht ändern. Einige Vermieter würden weniger Mieteinnahmen erhalten. Dies würde ihre Einkommenssteuerzahlungen reduzieren. Auf der anderen Seite würden Vermieter im Laufe der Zeit weniger für den Kauf von Mietobjekten zahlen. Dies würde die Ausgaben reduzieren, die sie zur Senkung ihrer Einkommenssteuerzahlungen geltend machen können (z. B. Hypothekenzinsen, Grundsteuern und Abschreibungen). Dies würde ihre Einkommenssteuerzahlungen erhöhen. Der Nettoeffekt der Maßnahme auf die von Vermietern gezahlten Einkommenssteuern ist langfristig unklar.

Insgesamt würde die Maßnahme wahrscheinlich die staatlichen und lokalen Einnahmen langfristig reduzieren, mit dem größten Effekt auf die Grundsteuer. Die Höhe der Einnahmeverluste würde von vielen Faktoren abhängen, vor allem davon, wie die Gemeinden auf diese Maßnahme reagieren. Wenn mehrere Gemeinden die moderate Mietpreiskontrolle auf den Großteil ihrer Mietwohnungen ausweiten, könnten die Einnahmeverluste im zweistelligen Millionenbereich pro Jahr liegen. Wenn nur wenige Gemeinden Änderungen vornehmen, wären die Einnahmeverluste gering. Wenn viele Gemeinden eine strenge Mietpreiskontrolle einführen, könnten die Einnahmeverluste in die Hunderte von Millionen Dollar pro Jahr gehen.

Erhöhte Kosten für die lokale Verwaltung. Wenn Städte oder Landkreise neue Mietkontrollgesetze schaffen oder bestehende erweitern, würden die lokalen Mietverwaltungen mit erhöhten Verwaltungs- und Regulierungskosten konfrontiert. Abhängig von den Entscheidungen der lokalen Regierung könnten diese Kosten von sehr wenig bis zu zweistelligen Millionenbeträgen pro Jahr reichen. Diese Kosten würden wahrscheinlich durch Gebühren für Eigentümer von Mietwohnungen getragen werden.