Eine Studie der UN-Wirtschaftskommission für Europa verglich das deutsche, US-amerikanische und dänische Hypothekensystem. Die deutschen Bausparkassen haben in den letzten 40 Jahren (Stand 2004) Nominalzinsen von ca. 6 Prozent p.a. ausgewiesen. Deutsche Bausparkassen sind nicht identisch mit Banken, die Hypotheken vergeben. Sie erheben zusätzlich Verwaltungs- und Servicegebühren (ca. 1,5 Prozent der Darlehenssumme). In den Vereinigten Staaten liegen die durchschnittlichen Zinssätze für festverzinsliche Hypotheken auf dem Wohnungsmarkt seit den 1980er Jahren bei etwa 6 Prozent pro Jahr (Stand 2004). Die Bruttokreditkosten sind jedoch wesentlich höher als der Nominalzins und betrugen in den letzten 30 Jahren 10,46 Prozent. In Dänemark sind die Zinsen, ähnlich wie auf dem amerikanischen Hypothekenmarkt, auf 6 Prozent pro Jahr gesunken. Eine Risiko- und Verwaltungsgebühr beläuft sich auf 0,5 Prozent der ausstehenden Schuld. Zusätzlich wird eine Abschlussgebühr erhoben, die sich auf ein Prozent des Kapitals beläuft.
Vereinigte Staaten
Die Hypothekenindustrie der Vereinigten Staaten ist ein wichtiger Finanzsektor. Die Bundesregierung hat mehrere Programme oder staatlich geförderte Einrichtungen geschaffen, um die Vergabe von Hypothekarkrediten und den Bau von Häusern zu fördern und den Erwerb von Wohneigentum zu unterstützen. Zu diesen Programmen gehören die Government National Mortgage Association (bekannt als Ginnie Mae), die Federal National Mortgage Association (bekannt als Fannie Mae) und die Federal Home Loan Mortgage Corporation (bekannt als Freddie Mac).
Der US-Hypothekensektor stand im letzten Jahrhundert im Mittelpunkt großer Finanzkrisen. Unsolide Kreditvergabepraktiken führten zur Nationalen Hypothekenkrise der 1930er Jahre, zur Spar- und Darlehenskrise der 1980er und 1990er Jahre und zur Subprime-Hypothekenkrise von 2007, die zur Zwangsvollstreckungskrise von 2010 führte.
In den Vereinigten Staaten umfasst das Hypothekendarlehen zwei getrennte Dokumente: die Hypotheken-Note (ein Schuldschein) und das Sicherheitsinteresse, das durch das „Hypotheken“-Dokument verbrieft wird; in der Regel werden die beiden zusammen abgetreten, aber wenn sie aufgeteilt werden, hat traditionell der Inhaber der Note und nicht der Hypothek das Recht zur Zwangsvollstreckung. Fannie Mae gibt z.B. ein Standardvertragsformular Multistate Fixed-Rate Note 3200 und auch separate Hypothekenformulare heraus, die je nach Bundesstaat variieren.
Kanada
In Kanada ist die Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) die nationale Wohnungsbaubehörde des Landes, die Hypothekendarlehensversicherungen, hypothekarisch gesicherte Wertpapiere, Wohnungsbaupolitik und -programme sowie Wohnungsbauforschung für Kanadier anbietet. Sie wurde 1946 von der Bundesregierung gegründet, um die Wohnungsnot der Nachkriegszeit zu beheben und den Kanadiern zu helfen, ihre Ziele in Bezug auf Wohneigentum zu erreichen.
Die häufigste Hypothek in Kanada ist die fünfjährige geschlossene Hypothek mit festem Zinssatz, im Gegensatz zu den USA, wo der häufigste Typ die 30-jährige offene Hypothek mit festem Zinssatz ist. Während der Finanzkrise und der anschließenden Rezession funktionierte der kanadische Hypothekenmarkt weiterhin gut, was zum Teil auf die politischen Rahmenbedingungen des Marktes für Wohnhypotheken zurückzuführen ist, die ein effektives Regulierungs- und Aufsichtssystem umfassen, das für die meisten Kreditgeber gilt. Seit der Krise hat das entstandene Niedrigzinsumfeld jedoch zu einem deutlichen Anstieg der Hypothekenverschuldung im Land beigetragen.
Im April 2014 veröffentlichte das Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) Richtlinien für Hypothekenversicherer, die auf eine Verschärfung der Standards rund um Underwriting und Risikomanagement abzielen. In einer Erklärung hat das OSFI erklärt, dass die Richtlinie „Klarheit über die besten Praktiken in Bezug auf das Underwriting von Wohnhypothekenversicherungen schaffen wird, die zu einem stabilen Finanzsystem beitragen.“ Dies kommt nach mehreren Jahren der Überprüfung der CMHC durch die Bundesregierung, wobei der ehemalige Finanzminister Jim Flaherty bereits 2012 öffentlich über eine Privatisierung der staatlichen Gesellschaft nachdachte.
In einem Versuch, die Immobilienpreise in Kanada abzukühlen, führte Ottawa mit Wirkung vom 17. Oktober 2016 einen Hypotheken-Stresstest ein. Im Rahmen des Stresstests muss sich jeder Hauskäufer, der eine Hypothek von einem staatlich regulierten Kreditgeber erhalten möchte, einem Test unterziehen, bei dem die Erschwinglichkeit des Kreditnehmers anhand eines Zinssatzes beurteilt wird, der nicht niedriger ist als ein von der Bank of Canada festgelegter Stresszinssatz. Für High-Ratio-Hypotheken (Beleihungsauslauf von mehr als 80 %), die von der Canada Mortgage and Housing Corporation versichert sind, ist der Satz das Maximum aus dem Stresstest-Satz und dem aktuellen Zielsatz. Für nicht versicherte Hypotheken ist der Satz jedoch das Maximum aus dem Stresstest-Satz und dem Zielzinssatz plus 2 %. Durch den Stresstest wurde der maximal genehmigte Hypothekenbetrag für alle Kreditnehmer in Kanada gesenkt.
Der Stresstest-Satz stieg kontinuierlich bis zu seinem Höchststand von 5,34 % im Mai 2018 und wurde bis Juli 2019 nicht verändert, in dem er zum ersten Mal seit drei Jahren auf 5,19 % sank. Diese Entscheidung spiegelt möglicherweise den Druck der Immobilienbranche wider sowie die Einführung des Anreizprogramms für Erstwohnungskäufer (FTHBI) durch die kanadische Regierung im Bundeshaushalt 2019. Aufgrund der Kritik aus der Immobilienbranche ordnete Kanadas Finanzminister Bill Morneau an, Änderungen am Hypotheken-Stresstest im Dezember 2019 zu überprüfen und zu erwägen.
Vereinigtes Königreich
Die Hypothekenindustrie des Vereinigten Königreichs wurde traditionell von Bausparkassen dominiert, aber seit den 1970er Jahren ist der Anteil der Bausparkassen am Markt für neue Hypothekendarlehen deutlich zurückgegangen. Zwischen 1977 und 1987 sank der Anteil von 96% auf 66%, während der Anteil der Banken und anderer Institutionen von 3% auf 36% anstieg. Derzeit gibt es über 200 bedeutende separate Finanzorganisationen, die Hypothekenkredite an Hauskäufer in Großbritannien vergeben. Zu den wichtigsten Kreditgebern gehören Bausparkassen, Banken, spezialisierte Hypothekengesellschaften, Versicherungsgesellschaften und Pensionsfonds.
In Großbritannien sind Hypotheken mit variablem Zinssatz weiter verbreitet als in den Vereinigten Staaten. Das liegt zum Teil daran, dass die Finanzierung von Hypothekarkrediten weniger auf festverzinslichen verbrieften Vermögenswerten (wie hypothekarisch gesicherten Wertpapieren) beruht als in den USA, Dänemark und Deutschland und mehr auf Spareinlagen von Privatkunden wie in Australien und Spanien. Daher bevorzugen Kreditgeber Hypotheken mit variablem Zinssatz gegenüber solchen mit festem Zinssatz, und Hypotheken mit festem Zinssatz für die gesamte Laufzeit sind im Allgemeinen nicht verfügbar. Nichtsdestotrotz ist es in den letzten Jahren populär geworden, den Zinssatz der Hypothek für kurze Zeiträume zu fixieren, und die ersten zwei, drei, fünf und gelegentlich auch zehn Jahre einer Hypothek können fixiert werden. Von 2007 bis Anfang 2013 hatten zwischen 50 % und 83 % der neuen Hypotheken eine solche anfängliche Festschreibung.
Die Eigenheimraten sind vergleichbar mit denen in den USA, aber die Ausfallraten sind insgesamt niedriger. Vorfälligkeitsentschädigungen während einer Zinsbindungsfrist sind üblich, während die Vereinigten Staaten von ihrer Verwendung abgeraten haben. Wie in anderen europäischen Ländern und dem Rest der Welt, aber anders als in den Vereinigten Staaten, sind Hypothekendarlehen in der Regel keine regresslosen Schulden, was bedeutet, dass die Schuldner nach der Zwangsvollstreckung für alle Darlehensmängel haften.
Die kundenorientierten Aspekte des Wohnhypothekensektors werden von der Financial Conduct Authority (FCA) reguliert, und die finanzielle Redlichkeit der Kreditgeber wird von einer separaten Regulierungsbehörde, der Prudential Regulation Authority (PRA), die Teil der Bank of England ist, überwacht. Die FCA und die PRA wurden 2013 mit dem Ziel gegründet, auf die Kritik an regulatorischen Versäumnissen zu reagieren, die durch die Finanzkrise von 2007-2008 und ihre Folgen deutlich wurden.
Kontinental-Europa
In den meisten westeuropäischen Ländern (außer Dänemark, den Niederlanden und Deutschland) sind Hypotheken mit variablem Zinssatz weiter verbreitet, im Gegensatz zu den in den USA üblichen Festzins-Hypotheken. In weiten Teilen Europas ist die Wohneigentumsquote mit der in den USA vergleichbar, aber die Ausfallquoten sind in Europa insgesamt niedriger als in den USA. Die Finanzierung von Hypothekarkrediten beruht weniger auf der Verbriefung von Hypotheken als vielmehr auf formellen staatlichen Garantien, die durch gedeckte Schuldverschreibungen (wie z. B. Pfandbriefe) und Einlagen abgesichert sind, mit Ausnahme von Dänemark und Deutschland, wo auch Asset-Backed Securities üblich sind. Vorfälligkeitsentschädigungen sind immer noch üblich, während die Vereinigten Staaten von deren Verwendung abgeraten haben. Anders als in den Vereinigten Staaten sind Hypothekendarlehen in der Regel keine Non-Recourse-Schulden.
In der Europäischen Union betrug das Marktvolumen von Covered Bonds (ausstehende Pfandbriefe) zum Jahresende 2007 etwa 2 Billionen EUR, wobei Deutschland, Dänemark, Spanien und Frankreich jeweils über 200.000 Mio. EUR ausstehen. Pfandbriefähnliche Wertpapiere wurden in mehr als 25 europäischen Ländern – und in den letzten Jahren auch in den USA und anderen außereuropäischen Ländern – eingeführt, wobei jedes Land seine eigenen Gesetze und Vorschriften hat.
Aktuelle Trends
Historische Trends der Hypothekenzinsen 1986 bis 2010
Am 28. Juli 2008 kündigte US-Finanzminister Henry Paulson an, dass das Finanzministerium zusammen mit vier großen U.S. Banken, das Finanzministerium versuchen würde, einen Markt für diese Wertpapiere in den Vereinigten Staaten in Gang zu setzen, vor allem um eine alternative Form von hypothekarisch gesicherten Wertpapieren anzubieten. In ähnlicher Weise bittet die britische Regierung um Stellungnahmen zu den Optionen für ein britisches Rahmenwerk zur Bereitstellung erschwinglicherer langfristiger Hypotheken mit festem Zinssatz, einschließlich der Lehren, die von internationalen Märkten und Institutionen zu ziehen sind.
George Soros‘ Leitartikel im Wall Street Journal vom 10. Oktober 2008 warb für das dänische Hypothekenmarktmodell.
Malaysia
Hypotheken in Malaysia können in zwei verschiedene Gruppen eingeteilt werden: konventionelle Hauskredite und islamische Hauskredite. Beim konventionellen Wohnungsbaudarlehen verlangen die Banken normalerweise einen festen Zinssatz, einen variablen Zinssatz oder beides. Diese Zinssätze sind an einen Basiszinssatz (Referenzzinssatz der jeweiligen Bank) gebunden.
Die islamische Baufinanzierung folgt den Gesetzen der Scharia und wird in 2 gängigen Varianten angeboten: Bai‘ Bithaman Ajil (BBA) oder Musharakah Mutanaqisah (MM). Bai‘ Bithaman Ajil bedeutet, dass die Bank die Immobilie zum aktuellen Marktpreis kauft und sie zu einem viel höheren Preis an Sie zurückverkauft. Musharakah Mutanaqisah ist, wenn die Bank die Immobilie zusammen mit Ihnen kauft. Sie kaufen dann nach und nach den Anteil der Bank an der Immobilie durch Vermietung (wobei ein Teil der Miete für den Kauf eines Teils des Anteils der Bank an der Immobilie bezahlt wird, bis die Immobilie in Ihr vollständiges Eigentum kommt).
Islamische Länder
Die islamische Scharia verbietet die Zahlung oder den Erhalt von Zinsen, so dass Muslime keine herkömmlichen Hypotheken nutzen können. Allerdings sind Immobilien für die meisten Menschen viel zu teuer, um sie direkt mit Bargeld zu kaufen: Islamische Hypotheken lösen dieses Problem, indem sie die Immobilie zweimal den Besitzer wechseln lassen. In einer Variante kauft die Bank das Haus direkt und tritt dann als Vermieter auf. Der Hauskäufer zahlt zusätzlich zur Miete einen Beitrag zum Kauf der Immobilie. Wenn die letzte Zahlung erfolgt ist, wechselt die Immobilie den Besitzer.
Typischerweise kann dies zu einem höheren Endpreis für die Käufer führen. Das liegt daran, dass in einigen Ländern (z.B. Großbritannien und Indien) eine „Stamp Duty“, eine von der Regierung erhobene Steuer auf einen Eigentumswechsel, erhoben wird. Da das Eigentum bei einer islamischen Hypothek zweimal wechselt, kann eine Stempelsteuer zweimal erhoben werden. In vielen anderen Rechtsordnungen können ähnliche Transaktionssteuern auf einen Eigentumswechsel erhoben werden. Im Vereinigten Königreich wurde die doppelte Anwendung der Stempelsteuer bei solchen Transaktionen im Finance Act 2003 abgeschafft, um islamische Hypotheken zu erleichtern.
Eine alternative Regelung sieht vor, dass die Bank die Immobilie nach einem Ratenplan zu einem höheren Preis als dem ursprünglichen Preis weiterverkauft.
Beide Methoden entschädigen den Kreditgeber, als ob sie Zinsen verlangen würden, aber die Darlehen sind so strukturiert, dass sie es dem Namen nach nicht sind, und der Kreditgeber teilt die finanziellen Risiken der Transaktion mit dem Hauskäufer.