Takeaways
- Berücksichtigen Sie bei Ihrer monatlichen Zahlung die Hypothekenversicherung, es sei denn, Sie bringen eine größere Anzahlung Anzahlung
- VA-Darlehen haben keine Hypothekenversicherung, aber stattdessen die VA-Finanzierungsgebühr
- Sie können aufhören, Hypothekenversicherung für konventionelle Darlehen zu zahlen, nachdem Sie ungefähr 20% Eigenkapital in Ihrem Haus aufgebaut haben
Was ist eine Hypothekenversicherung?
Wenn Sie ein Haus mit weniger als 20 % Anzahlung kaufen, müssen Sie in der Regel eine Hypothekenversicherung abschließen.
Die Hypothekenversicherung ist genau das, wonach sie klingt – sie versichert Ihre Hypothek. Wenn Sie mit Ihrer Hypothek in Verzug geraten oder sie nicht an den Kreditgeber zurückzahlen können, haben Ihr Kreditgeber (und der sekundäre Hypothekenmarkt, der das Darlehen wahrscheinlich von ihm gekauft hat) einen gewissen Schutz gegen diesen Verlust. Die Hypothekenversicherungsmärkte werden Ihrem Kreditgeber einen Teil dessen zurückzahlen, was er verloren hat. (Beachten Sie – das hilft Ihnen nicht, wenn Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug geraten sind. Vermeiden Sie eine Zwangsvollstreckung.)
Die Hypothekenversicherung ist nicht billig, sie fügt Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung bei typischen Preisen im Markt von Fort Hood, TX, oft zwischen $50-$150 hinzu.
Die drei Arten von Hypothekenversicherungen sind unten für jeden Kredittyp aufgeführt:
- FHA Loan = MIP
- Conventional Loan = PMI
- VA Loan = VA Funding Fee
Das sind keine Posten, für die Sie, der Käufer, sich umschauen müssen. Ihr Darlehensgeber hat im Falle von PMI die Hypothekenversicherung für Sie abgeschlossen. MIP und die VA Funding Fee werden von der Regierung festgelegt und dienen dazu, Hypotheken auszugleichen, die schlecht laufen.
Es handelt sich nicht um eine Sachversicherung, die völlig anders ist und nicht die Hypothek, sondern das eigentliche Eigentum – das Haus – versichert.
Sachversicherung auswählen
- Verwechseln Sie die Sachversicherung (Hazard) nicht mit der Hypothekenversicherung, oder Hausgarantien
- Suchen Sie Ihre Versicherungsgesellschaft schon früh im Hauskaufprozess
- Tarife und weitere Informationen finden Sie unter www.HelpInsure.com
PMI vs MIP
MIP ist fest und wird von der FHA bestimmt. Er gilt nur für FHA-Darlehen. FHA-Darlehen können attraktiver sein, weil sie höhere Schulden-Einkommens-Verhältnisse und manchmal günstigere Zinssätze als konventionelle Darlehen erlauben. Die MIP ist jedoch ein definitiver Nachteil, denn im Gegensatz zur PMI können Sie die MIP nicht loswerden, nachdem Sie mindestens 20 % Eigenkapital haben. Sie zahlen MIP für die Dauer des Kredits.
PMI ist das, was für „normale“, konventionelle Kredite verwendet wird. Die Höhe wird vom Markt bestimmt und hängt von anderen Kriterien wie Ihrer Bonität ab. Die PMI kann zwischen 0,5 und 1,5 % des Hauspreises pro Jahr betragen, was je nach Kreditwürdigkeit stark variieren kann und manchmal einen Unterschied von 200 $/Monat oder mehr ausmacht.
Hier ist ein Beispiel für einen PMI-Rechner.
Erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater, aber die Hypothekenversicherung ist im Allgemeinen steuerlich absetzbar.
Die VA-Finanzierungsgebühr
Ein Vorteil des VA-Darlehens ist, dass keine Hypothekenversicherung anfällt!
Okay, also ja, das ist technisch gesehen richtig, aber auch ein bisschen irreführend. Statt einer Hypothekenversicherung gibt es eine einmalige Finanzierungsgebühr beim Kauf. Keine andere Darlehensart hat diese Finanzierungsgebühr. Und es ist nicht billig!
In der Tat, auch wenn Sie für die VA-Darlehen berechtigt sind, können Sie ein konventionelles Darlehen in Betracht ziehen, wenn Sie eine 20%ige Anzahlung zur Verfügung haben. Sie vermeiden die Hypothekenversicherung, vermeiden die VA-Finanzierungsgebühr und sparen Ihren VA-Anspruch für ein anderes Haus, später.
| Typ des Veteranen | Anzahlung | % (1. Haus) | % (2nd+ Home) |
|---|---|---|---|
| Reguläres Militär | Keine | 2.15% | 3.3% | 5% | 1.50% | 1.50% | 10%+ | 1.25% | 1.25% |
| Reserve/Nationalgarde | Keine | 2.4% | 3.3% |
| 5% | 1.75% | 1.75% | |
| 10%+ | 1.5% | 1.5% |
Der Vorteil der Finanzierungsgebühr ist jedoch, dass sie im Gegensatz zu anderen Abschlusskosten in den Darlehensbetrag einfließen kann.
Beispiel
Sie kaufen mit dem VA-Darlehen ein Haus im Wert von 150.000 Dollar, ohne Anzahlung. Ihr Darlehen. Sie sind aktiver Militärdienstleistender und es ist Ihr erstes Haus. Ihr Darlehen beträgt nicht $150.000, sondern $153.225, weil Sie eine Finanzierungsgebühr von $3225 in das Darlehen einfließen lassen (2,25% von $150.000). Es ist zwar schön, das nicht aus eigener Tasche bezahlen zu müssen, aber es ist ein weiterer Grund dafür, dass militärische Käufer dazu neigen, sich zu sehr zu verschulden und manchmal in Schwierigkeiten geraten können.
Unterwasser mit dem VA-Darlehen
- Das VA-Darlehen ist großartig, aber es ist kein Blankoscheck.
- Planen Sie voraus, budgetieren Sie und haben Sie eine Ausstiegsstrategie
- Sprechen Sie mit einem Immobilienmakler für das Erwartungsmanagement beim Kauf
Freistellung der Hypothekenversicherung
MIP
Sie können die MIP nicht loswerden. Selbst wenn Sie 359 von 360 Zahlungen geleistet haben und Sie nur 800 Dollar auf Ihrem Haus schulden, werden Sie immer noch 100 Dollar oder so an Hypothekenversicherung zahlen. Das ist ein großer Nachteil gegenüber konventionellen Krediten. Die einzige Möglichkeit, dem zu entgehen, ist eine Refinanzierung, wenn Sie genug Eigenkapital haben, um zu einem konventionellen Kredit ohne Hypothekenversicherung zu wechseln. Aber es gibt keine Garantien, dass die Zinsen in der Zukunft gut sein werden, und Sie können mit einer höheren Rate stecken bleiben.
FHA-Darlehen, die vor 2013 entstanden sind, können immer noch die MIP entfernt werden, genau wie mit PMI.
PMI
Die Kreditgeber sind verpflichtet, Ihre Hypothekenversicherungskosten fallen zu lassen, sobald Ihr LTV (Loan-to-Value) 78% der ursprünglichen Schätzung erreicht. Das würde bei einem VA-Darlehen je nach Zinssatz wahrscheinlich um das Jahr 10 des Eigentums passieren. Bei 80 % können Sie den Kreditgeber bitten, die Versicherung zu streichen – also nur ein paar Monate früher als bei 78 %.
Alternativ können Sie ein neues Gutachten erstellen lassen, was allerdings mit Kosten aus eigener Tasche verbunden wäre (etwa 500 $). Wenn Ihr Haus deutlich an Wert gewonnen hat, können Sie die 80% LTV früher erreichen.
Beispiel
In 5 Jahren ist Ihr Haus im Wert von $150.000 nun $200.000 wert. Sie schulden immer noch 140.000 $, ein LTV von 93% dessen, was Sie dafür bezahlt haben. Aber das sind nur 70% der 200.000 $, die es jetzt wert ist. Sie können ein neues Gutachten für etwa 500 $ anfordern, es für 200.000 $ erhalten und dann die Hypothekenversicherung kündigen, wodurch Sie möglicherweise 100 $ oder sogar mehr bei Ihren monatlichen Zahlungen sparen.
Schlussfolgerung
Wenn Sie genug für eine 20 %ige Anzahlung haben, sollten Sie ein konventionelles Darlehen in Betracht ziehen.
Wenn Sie nicht genug für eine 20 %ige Anzahlung haben, sind die besten Darlehenstypen in der Regel, in dieser Reihenfolge, VA, konventionell, FHA. Die Hypothekenversicherung ist ein wichtiger Grund dafür.