Der Besitz einer Mietimmobilie vernebelt den Entscheidungsprozess und verhindert, dass Alternativen zum Immobilienkauf objektiv bewertet werden.
Getty
Eigentum an einer Immobilie kann sich sicherlich auszahlen, aber zu sagen, dass es eindeutig eine bessere Investition ist, als Geld an den Finanzmärkten anzulegen, ist kurzsichtig. Im Laufe der Jahre habe ich mit zahlreichen Investoren gesprochen, die am Ende ihr Haus vermieteten, als sie umzogen, anstatt es zu verkaufen, die eine Renditeimmobilie kauften, nur weil ihre Eltern das taten, oder die eine Mieteinheit kauften, weil sie nicht wussten, was sie sonst mit ihrem Geld machen sollten und die Erzählung von der Renditeimmobilie Sinn machte.
Immobilien sind für viele Investoren eine sehr emotionale Kategorie, was zu Problemen führen kann, wenn Investoren nicht in der Lage sind, die Vorzüge einer Kaufentscheidung objektiv zu analysieren. Aufgrund der spezifischen Risiken, die mit Immobilieninvestitionen verbunden sind, ist es nicht für jeden Anleger sinnvoll. Selbst wenn es sinnvoll ist, ist es wichtig, eine Diversifizierung außerhalb von Immobilien in Betracht zu ziehen.
Es ist unmöglich, die Renditen von privat gehaltenen Einzelimmobilieninvestitionen angemessen mit dem breiten Aktienmarkt zu vergleichen. Selbst wenn einige Daten verfügbar sind, spielen Geografie, Besteuerung, Cashflow, Kaufpreis, Ausgaben und andere Faktoren eine große Rolle. Vom Standpunkt der reinen Preissteigerung aus betrachtet, ist der Zillow Home Value Index eine hilfreiche Ressource.
Die folgende Grafik zeigt den Zillow Home Value Index (ZHVI) von 1997 bis 2019 für alle Haustypen, also auch Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
Quelle: Zillow Home Value Index (1997 – 2019)
Kristin McKenna, Darrow Wealth Management
Bei der Betrachtung von vier der zehn größten geografischen Märkte nach Größe wird deutlich, dass es große Unterschiede zu den USA als Ganzes und den Regionen selbst gibt. Über den Zeitraum von 23 Jahren war die kumulierte Rendite in Chicago mit 47 % bei weitem am schlechtesten, während die Preise im Bostoner Markt mit 185 % am meisten zulegten.
Kristin McKenna, Darrow Wealth Management
Vergleichsweise erzielte der S&P 500 im gleichen Zeitraum eine Gesamtrendite von 552%, einschließlich der Wiederanlage von Dividenden.
Natürlich gibt es Einschränkungen beim Vergleich zwischen den Daten von Zillow zur Hauspreissteigerung und den tatsächlichen Renditen, die Investoren mit einer Anlageimmobilie erzielen können. Vor allem berücksichtigt sie nicht das Potenzial des laufenden Cashflows einer Renditeimmobilie oder wie eine Hypothek eine Hebelwirkung haben kann, um die Investitionsrendite zu steigern. Auf der anderen Seite berücksichtigen die Daten auch keine Barinvestitionen in die Immobilie, Ausgaben, Verkaufskosten und so weiter.
Investieren in Immobilien, ohne eine Immobilie zu besitzen
Einzelpersonen wissen nicht immer, dass sie die Vorteile des Immobilienbesitzes nutzen können, ohne die größten Risiken eines Vermieters einzugehen. Real Estate Investment Trusts (REITs) bieten genau das. Wie andere börsennotierte ETFs und Investmentfonds gibt es REITs in vielen Geschmacksrichtungen“, je nach Ihrem Anlageziel. Sie können einen Mietimmobilien-REIT kaufen, der in bestimmten geografischen Gebieten investiert, oder einen breit angelegten Fonds, der in Gewerbeimmobilien in den USA oder weltweit investiert.
Wenn man den S&P United States REIT Index als Vergleich heranzieht, hat der Index in den letzten 10 Jahren (Ende 20.2.20) über 12.50% auf annualisierter Basis, während der S&P 500 im gleichen Zeitraum über 14% (annualisiert) zulegte (zu Vergleichszwecken basiert der S&P Dow Jones Indices die Daten für beide Indizes auf 100). Obwohl Immobilien aufgrund ihrer Zinssensitivität generell eine volatilere Anlageklasse sind, eignen sich die Renditen zumindest für einen Vergleich.
Der Aktienmarkt hat aus Investitionssicht mehrere Vorteile gegenüber Immobilien: geringer Kapitaleinsatz, Verluste sind auf die ursprüngliche Investition begrenzt, leicht verfügbare Daten zum Vergleich von Investitionen und zur Risikobewertung, die Liquidität der Finanzmärkte bietet einen einfachen Ausstieg, wenn Sie Bargeld benötigen, und der Wert Ihrer Anlage wird ständig aktualisiert, so dass Sie immer wissen, wo Sie stehen (zumindest für heute).
Eine Mietimmobilie zu besitzen, kann ein laufendes Einkommen bieten und zum Schutz vor Inflation beitragen, aber es ist auch bargeldintensiv und sehr illiquide. Abgesehen von dem Kapital, das für den Kauf der Immobilie benötigt wird, müssen Sie genug Bargeld zurückhalten, um für anfallende Notreparaturen, Sonderabgaben in einem Mehrfamilienhaus oder für die Hypothek und Instandhaltung bei Leerstand aufzukommen. Mit der Zeit müssen Sie Verbesserungen an der Immobilie vornehmen, um höhere Mieteinnahmen zu erzielen oder einen Verkauf vorzubereiten, was in der Regel 5% – 6% des Verkaufspreises an Provisionen kostet. Die Opportunitätskosten für den Verzicht auf all das Bargeld sind quantifizierbar und sollten bei der Analyse einer möglichen Investition in Cashflow-Projektionen geschätzt werden.
Gleich wie an der Börse gibt es viele Faktoren, die außerhalb Ihrer Kontrolle liegen, wenn Sie ein Vermieter sind. Vielleicht verlegt der größte Arbeitgeber der Gegend seinen Hauptsitz, oder ein Zustrom neuer Luxusmieteinheiten überschwemmt den Markt und treibt die Mietpreise nach unten.
Eine andere Art von zeitgewichteter Rendite
Als Vermieter müssen Sie auf die Mieter reagieren, wenn Probleme auftauchen – auch wenn es unangenehm ist. Die Bezahlung eines Hausverwalters kann Ihnen viel Arbeit abnehmen, aber wenn Sie keine große Gewinnspanne oder ein großes Immobilienportfolio haben, könnten die Kosten dafür Sie in die roten Zahlen bringen. Ihre räumliche Entfernung zur Immobilie kann es erforderlich machen, dass Sie einen Verwalter vor Ort bezahlen.
Investieren in börsennotierte Investmentfonds und ETFs kann dagegen von überall aus erfolgen. Im Gegensatz zu Immobilien, bei denen die Einstellung eines Hausverwalters wirklich nur eine Kostenstelle ist, kann ein Finanzberater in der Lage sein, Ihnen Zeit zu sparen und Ihr Endergebnis durch Planungsmöglichkeiten und eine risikoangepasste Anlagestrategie zu verbessern.
Abgesehen von der Instandhaltung der Immobilie erfordert der Besitz einer Mietimmobilie auch, dass Sie Mieter finden und überprüfen, sich mit den staatlichen Wohnungsbaugesetzen im Falle von Sachschäden oder Mieterproblemen befassen und Probleme lösen, die mit Nachbarn oder Hauseigentümervereinigungen auftreten können.
Zeit ist Geld, besonders für vielbeschäftigte Berufstätige. Wenn Sie die Zahlen durchgehen und die Opportunitätskosten quantifizieren, stellen Sie sicher, dass die erwarteten Cashflows ausreichen, um die zeitgewichtete Rendite zu rechtfertigen.
Wie bei jeder Investition ist die Diversifizierung eine der besten Möglichkeiten, Ihr Risiko zu steuern. Immobilien können für den richtigen Investor, der weiß, worauf er sich einlässt, wenn er Vermieter wird, ein großartiger Teil eines Anlageportfolios sein. Bevor Sie sich von der Idee verführen lassen, ein Landbaron zu werden, sollten Sie mit jemandem sprechen, der eine Mietimmobilie besitzt und die Zahlen durchrechnen. Für vielbeschäftigte Berufstätige kann es schwierig sein, eine Immobilie zu finden, die genug Wertsteigerung und laufenden Cashflow bietet, um die Zeit und den Ärger als Vermieter zu rechtfertigen.
Folgen Sie mir auf Twitter. Schauen Sie sich meine Website oder einige meiner anderen Arbeiten hier an.