Affittare una proprietà può essere un compito difficile. Quando mi stavo trasferendo a Bengaluru, molti dei miei amici hanno condiviso diverse storie dei loro coinquilini e proprietari, cercando di mettermi in guardia sul rischio che stavo per correre.
E questo mi ha fatto pensare – non possiamo prevedere le personalità con cui abbiamo a che fare durante questo processo, ma come fa la legge a proteggere gli inquilini e il padrone di casa?
Quali diritti ho come inquilino e quali sono i miei obblighi?
Posso essere sfrattato senza preavviso?
Quali servizi devo aspettarmi quando mi trasferisco nella mia nuova casa?
Il governo dell’India ha approvato la legge sul controllo degli affitti con lo scopo di controllare le spese di affitto e di salvaguardare i diritti degli inquilini in termini di sfratto non autorizzato.
Questa legge è determinata dal governo statale, ma si basa su alcuni diritti di cui godono gli inquilini e i proprietari di terreni.
Prima di affittare una proprietà (sia come proprietario che come inquilino), devi prestare attenzione ad alcuni punti che ti garantiscono una transazione sicura.
Siccome i tassi di affitto e altri dettagli variano in ogni stato, ecco le linee guida che puoi seguire, come stabilito dal Ministero degli Alloggi e degli Affari Urbani.
Alla fine di questo articolo, abbiamo anche fornito i link alle leggi sugli affitti urbani per gli stati di Maharashtra, Delhi, West Bengal, Tamil Nadu e Karnataka, che hanno alcune delle città più trafficate dell’India.
Un accordo scritto.
È essenziale avere un accordo scritto tra inquilini e proprietari perché la legge salvaguardi gli interessi di entrambe le parti. Un accordo orale non è legalmente vincolante, e nessuno dovrebbe mai accontentarsi di esso.
Un ‘Modulo legale’ dell’accordo con i segni di entrambe le parti deve essere completato. Il proprietario conserva il modulo originale e gli inquilini ricevono i duplicati. Fino al momento in cui il proprietario non fornisce una copia dell’accordo agli inquilini, questi non sono obbligati a pagare l’affitto.
Tuttavia, è sconsigliato non pagare l’affitto se l’accordo è ancora in corso perché il proprietario può chiedervi di evacuare a causa del mancato pagamento delle quote.
Manutenzione dell’immobile.
A parte la normale usura, entrambe le parti – inquilini e proprietari – sono congiuntamente responsabili della manutenzione dell’immobile, a meno che il contratto non specifichi condizioni diverse. Per esempio, come inquilino, non si può abbattere un muro, o come proprietario, non si può rinnovare i locali a meno che non sia stato concordato da entrambe le parti.
Nel caso in cui gli inquilini si rifiutino di pagare le riparazioni, l’importo può essere detratto dal loro deposito cauzionale e se i proprietari si rifiutano di pagare, l’importo può essere detratto dall’affitto periodico.
Inabitabilità
Se il prezzo della manutenzione supera il 50% dell’affitto concordato, la casa è considerata “inabitabile”. Se il proprietario si rifiuta di intervenire, l’inquilino o gli inquilini hanno il diritto di liberare i locali con un preavviso scritto di 15 giorni al locatore. Possono anche rivolgersi all’autorità locale per gli affitti per agire sulla questione.
Danneggiamento della proprietà dopo l’inizio della locazione
Una volta che gli inquilini occupano la casa, sono responsabili del mantenimento delle condizioni originali (di nuovo, eccetto la minima, normale usura). Non possono danneggiare intenzionalmente o per negligenza la proprietà e se nei casi in cui tali danni si verificano, devono avvisare il proprietario immediatamente.
Il padrone di casa o la padrona di casa non possono occupare l’intero locale senza preavviso
Che sia per effettuare delle riparazioni, per controllare le condizioni della casa o per qualsiasi altro motivo indicato nel vostro contratto d’affitto, il proprietario non può entrare nei vostri locali senza un preavviso scritto di 24 ore.
Vi devono informare in anticipo del loro arrivo e non possono effettuare controlli a sorpresa, che siate una famiglia o un gruppo di scapoli in affitto. Il Model Tenancy Act dice anche che l’ingresso deve avvenire tra le 7 del mattino e le 8 di sera.
Forniture essenziali
I servizi essenziali come la fornitura di acqua, elettricità, parcheggio, collegamenti di comunicazione, servizi sanitari ecc. sono i diritti fondamentali degli inquilini.
Questi servizi non possono essere interrotti o negati né dagli inquilini né dai proprietari, anche in caso di mancato pagamento delle quote.
Nel caso in cui le forniture essenziali siano interrotte da una delle due parti, l’Autorità locale per gli affitti può intervenire, avviare un’inchiesta e può anche imporre una sanzione alla parte e un risarcimento alla parte lesa.
Esecuzione degli inquilini
Gli inquilini possono essere invitati a lasciare i locali se non pagano l’intero affitto per due mesi consecutivi.
In aggiunta a questo, se gli inquilini hanno lasciato la proprietà (per un lungo periodo di tempo) senza un avviso scritto o se stanno invadendo un’altra proprietà o la usano impropriamente (in modo da causare disturbo pubblico, per attività illegali) o la danneggiano, può essere legittimamente chiesto loro di evacuare i locali.
Se gli inquilini non lo fanno entro il tempo stabilito, il proprietario del terreno ha diritto al doppio dell’affitto mensile come risarcimento.
Morte dell’inquilino
In caso di decesso dell’inquilino, il diritto di locazione per il periodo rimanente (secondo il contratto di locazione) va al suo successore nel seguente ordine:
-Moglie
-Figli/figlie non sposate
-Genitori
-Figlia naturale (che è la vedova di un figlio predeceduto)
Questo è legittimo solo se i successori vivevano con (o in caso di affitto non residenziale, lavoravano nei locali) insieme all’inquilino deceduto. Nel caso in cui nessuno di questi successori viveva con l’inquilino, il contratto di locazione cessa immediatamente.
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Affitto pagabile
Nel caso di una nuova locazione, il proprietario del terreno e l’inquilino devono accordarsi sull’affitto pagabile come indicato nel contratto scritto. Se l’affitto viene rivisto, il proprietario del terreno deve informare gli inquilini con tre mesi di anticipo.
L’affitto esigibile è di solito determinato dal valore totale dell’edificio composto dal valore di mercato per una parte del terreno, il costo della costruzione e il valore dei servizi.
Tuttavia, la percentuale stabilita di questo valore di mercato che può essere addebitato come affitto cambia a seconda dello stato di residenza. Si prega di fare riferimento ai link qui sotto per controllare questo.
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Caparra di sicurezza
Secondo la bozza del modello di contratto d’affitto, è illegale addebitare una cauzione superiore a tre volte l’affitto mensile. Tuttavia, proprio come le spese d’affitto, il tasso del deposito cauzionale è determinato dalle leggi statali. Controlla il link qui sotto per vedere quanto deposito sei tenuto a pagare nella tua città.
Una volta che i locali sono liberati, il proprietario deve restituire il deposito di sicurezza agli inquilini entro un mese. Possono dedurne l’importo responsabile (dopo averne discusso con gli inquilini e aver raggiunto un accordo con entrambe le parti) prima di rimborsare l’importo.
Queste leggi sono in accordo con la bozza del modello di affitto prescritto dal Ministero degli Alloggi e degli Affari Urbani, e funzionano come linee guida generali da tenere a mente prima di trasferirsi o affittare il vostro posto.
I link qui sotto vi diranno le leggi esatte che sono seguite da alcuni stati indiani. Assicurati di leggerle prima di firmare il contratto.
1. Il Maharashtra Rent Control Act, 1999.
2. Il Delhi Rent Act, 1995.
3. Il West Bengal Premises Tenancy Act, 1997.
4. Il Tamil Nadu Buildings (Lease and Rent Control) Act, 1960.
5. Il Karnataka Rent Control Act, 2001.
(A cura di Gayatri Mishra)